在我国随着市场经济的发展，企业在需要发展常见的筹集资金的方式就是融资。租赁物为房地产的融资租赁成为一种特殊的融资租赁方式。当然我们要知道不管做什么事情都是有一定风险的，其不动产融资租赁有哪些风险呢？以下就是找法网小编整理的内容。
①交易中可能存在价外费用
一般情况下，计算货物劳务涉及的流转税计税依据时，会确认是否要将价外费用考虑进去。就营业税而言，其计税依据即营业额应包括全部的价款与价外费用。
在房地产售后回租交易中，如果房地产企业以低于市场公允的售价吸引商铺购买者，使得商铺购买者在未来一段时期无偿或低于市价将商铺交予房地产企业进行管理，并由房地产企业获得相关收益，那么税务机关就会认为房地产企业在销售商铺时无偿或低于市价取得了购房者日后一段期间不动产的使用权，即税法规定的“其他经济利益”(属于价外费用的一种)。在这种情况下，税务机关有权重新核定营业税的计税依据。
②计税基础与会计核算中的差异
在房地产售后回租业务中，对于售后回租房地产的入账价值，会计处理时会考虑最低租赁付款额现值以及其他相关费用，但税法仅按照实际支付的款项作为资产的计税基础。需进行纳税调整。由于不涉及损益类科目，所以不会产生递延所得税。
此外，会计处理要对未确认融资费用加以确认，而税务处理并不确认，对于融资租回房地产的资产折旧，因为回租房地产的价值不同，折旧也会不同，对此年度汇算清缴也应作相应的纳税调整。
③产权发生变动的情况下需缴契税
《契税暂行条例》规定，转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。
司法解释规定，人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。
在此，司法解释以法律关系的构成要件为判断标准，以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法来考察效力问题。因此，不动产融资租赁的效力问题，即，以不动产为标的的融资租赁虽然不会直接因为标的物的原因而被认定合同无效，但是却可能不被认定为融资租赁法律关系，因此导致融资租赁公司预期的合同利益得不到全面保护。
第一， 在使用功能上，租赁物是否满足融资租赁“融物”的特质。
融资租赁具有“融资”和“融物”的双重特性，在交易中如果租赁物并不能满足承租人对标的物使用价值的需求，或者承租人从事租赁交易的目的并不是为了获得租赁物的使用价值，那么该项交易即便名为融资租赁，实质上因其不符合融资租赁的通常目的，就会存在着不被认定构成融资租赁法律关系的风险。
其中较为典型的是，开发商以在建工程进行售后回租融资。
第二， 在法律功能上，租赁物能否实现对租金债权的担保。
在融资租赁交易中，租赁物还需发挥租金债权担保的功能。如果，租赁物实质上存在着低值高估、无法实际取回变现的情形，那么也将影响是否构成融资租赁法律关系的认定。
实践中的典型情况是，动产方面以易消耗的建筑材料进行售后回租，结果租赁物被添附到建筑上而失去了取回的可能；不动产方面以限制或者禁止转让的标的物，如违章建筑，作为租赁物，最终不能实现通过处分租赁物实现债权的目的。
第三， 在权利属性上，售后回租的标的物产权能否登记到出租人名下。
出租人取得租赁物的所有权，是其获得出租权和通过取回租赁物实现对租金债权担保的前提条件。对于不动产售后回租而言，出租人能够取得租赁物的权属登记，成为是否构成融资租赁交易关系的重要判断因素。
以上就是找法网小编整理的内容。希望上文的不动产融资租赁有哪些风险、不动产融资租赁法律效力以及不动产融资租赁效力认定标准的内容会有所帮助。还有其他需要了解的法律知识，欢迎上找法网的法律平台，在线的律师会随时会对于疑问进行专业的律师咨询解答。
