土地使用权转让的涉税分析

更新时间:2019-01-09 17:36 找法网官方整理 人浏览

  在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让,租借给他人的经济行为。那土地使用权转让的涉税分析是怎么样的呢?现由找法网小编为大家介绍。

土地使用权转让的涉税分析

  一、土地使用权转让的涉税分析

  (一)营业税及附加(出让方):

  1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

  2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

  (二)印花税和契税(双方):

  1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

  2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

  (三)土地增值税(出让方):

  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。

  2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

  3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。

  为计算方便,可以通过速算公式计算:

  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

  (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

  二、土地使用权转让的特点

  1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。

  关于土地与地上物,理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义,是将土地和其地上物视为一个整体的权利,或如德国民法,将建筑物视为地上权之附属物;或如日本民法之相反规定,将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者,附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义,是把土地和地上物视为两个独立的权利,两者互不附属。二元主义并无绝对不妥,如果房产被视为是一种独立的权利,并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度,两种独立的权利也可相安无事。在中国,有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物,并对其分别发证,但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定,在土地使用权与房产权分属不同当事人时,当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触,致使人们对二元主义产生误解。

  依中国现时法律,建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地,土地使用权转让,地上物一并转让。

  2、权利义务一同转移。

  这里的权利义务,是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途,出让合同约定为住宅用地,无论该地块的土地使用权经过多少次转让,均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权,其作为物上负担的一种,具有追及效力,其随土地使用权的转让一并转让,不因转让而归于消灭,抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。

  至于土地使用权的年限,应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限,其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务,在转让土地使用权时随同转让

  3、土地使用权的转让需办理变更登记。

  中国现行立法对物权变动采取登记要件主义,即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转,土地使用权的移转以登记为要件,转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后,而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件,当事人达成变动物权的契约,即使未行登记或交付,变动即为发生;后者也称物权行为无因性理论,指物权的变动不仅有变动物权的债权契约,更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因,是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因,而是把物权的变动,或物权行为本身就视作一种契约,物权行为不因债权契约成立而成立,或无效而无效。

  三、土地使用权转让方式

  1、买卖。

  作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论,所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。

  2、抵债。

  抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。

  3、交换。

  以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

  4、作价入股。

  作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

  5、合建。

  在开发房地产时,合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的,土地使用权转让的对价是股权;不设立独立法人,而采取加名的方式,或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的,土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权,却不再拥有原来意义上的土地使用权,可视为交换的一种特殊形式,即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

  6、赠予。

  赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的,土地使用权的移转没有直接的对价,它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件,如用地人在将土地赠予给学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

  7、继承。

  在用地人是自然人时,用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时,其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时,土地使用权的移转也没有直接的对价,但可能会有间接的对价,如在通过合并取得土地使用权的法律关系中,新公司继承了原公司的财产,也会继承原公司的债务,新公司取得土地使用权的对价,可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

  土地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人;出让是指将所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让的涉税分析,找法网小编为大家介绍到这里。

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