民间借贷纠纷中，往往查清事实，是需要很多查证的，也具有很高的难度。有时明明关系很好的人们之间，就因为借贷而产生了矛盾。所以尽管是民间借贷，在借款的时候，双方都应该注意，约定好借款金额，用途，还款时间，利息等重要事项，以免未来发生不必要的麻烦。下文将为你具体介绍民间解答司法解释第24条和以房抵债裁判规则如何衔接的问题。
一、民间借贷司法解释第24 条规定
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称“《民间借贷规定》”)于2015年9月1日施行，第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
本条是对常见的以买卖合同作为借款合同的债权担保的纠纷审理的规定，以买卖合同作为借款合同的债权担保即是在民间借贷中，当事人为了规避物权法对流押的禁止性规定，采取变通做法，通过另行订立一份买卖合同担保借款合同的履行，即约定如果到期偿还借款，则双方履行买卖合同，借款顶抵买卖合同项下的购买款项。
1、以买卖合同作为借款合同的债权担保的，如何认定买卖合同效力，《民间借贷规定》出台前存在有效和无效之争。
一度作为借款合同担保合同的买卖合同的效力该认定有效还是无效存在争议，最高人民法院的2011年和2013年两个再审案件的观点截然相反。
(一)有效说
最高法(2011)民提字第344号判决(朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案)，该案一审二审判决商品房买卖合同有效，山西高院再审改判无效，最高法院撤销再审判决，最终认定商品房买卖合同有效，最高法院判决认为：本案的商品房买卖和民间借贷两份协议，并立又有联系，即以签订商品方买卖合同的方式为之后的借款协议提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现;这两份协议并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
(二)无效说
最高法(2013)民提字第135号判决(广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案)，该案一审和二审认为买卖合同有效，最高法院再审认为无效，最高法院判决认为：双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。
2、《民间借贷规定》出台前，最高院通过征求意见稿和公报案例认同有效说并指导全国审判。
2013年《民间借贷规定》(征求意见稿)第25条【民间借贷与买卖合同混同的处理】规定：
“借款人为借款而与贷款人签订买卖合同，借款到期后借款人不能偿还贷款，贷款人要求以借款本息抵顶买卖合同价款的，人民法院应当将民间借贷合同和买卖合同合并审理。买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持。就履行的买卖合同价款与应偿还借款本息之间的差额，当事人主张偿还或者补偿的，人民法院应予支持。”
可以看出征求意见稿遵循了2011年朱俊芳案的审理思路。据了解，为了在司法解释公布实施前以指导案例的方式指导全国法院审判，最高法院在2014年12期将朱俊芳案作为人民法院公报案例。
3、《民间借贷规定》回避了买卖合同的效力问题，规定出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。
风云突变，最终公布的《民间借贷规定》没有延续朱俊芳案件和征求意见稿的思路。第24条规定通俗的解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。
出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。
4、在没有第三人对买卖合同标的物申请作为借款人财产执行的情形下，适用新规定实际效果上没有重大变化。
鉴于以买卖合同方式担保借款主要是以不动产作为标的的，我们以下仅以不动产作为标的来论述。在目前房地产市场平稳及未来房价不会暴涨的情况下，出借人通过履行买卖合同而获得不动产的所有权，与出借人通过拍卖处置不动产获得变价款项，两者在金钱权益上没有太大差别，特别是征求意见稿中，规定买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持，当事人也有价格调整权。也就是说即便是出借人有权主张履行买卖合同，法院也需要审查约定价格明显低于实际履行时实际价格，以防止出借人利用优势地位获益。
5、以买卖合同作为借款合同债权担保的，符合法定情形下，出借人仍能凭借买卖合同获得不动产受让人物权期待权，享有对抗申请执行金钱债权的第三人的权益。
二、案例分析
《民间借贷规定》第24条并未就买卖合同的效力作出说明，没有表述和明确“买卖合同无效”，那么出借人是否还能够依据买卖合同享有特定情况下不动产受让人物权期待权，排除第三人针对借款人与出借人之间买卖合同标的不动产的执行?
举例来说，张三是出借人，向借款人李四借款100万元，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保(假定房屋变现价值与借款本息相当)，约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵顶购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占有。借款到期后，李四未偿还借款也不配合办理过户登记，且之后第三人王五因金钱债权以李四为被执行人申请执行，要求执行该套仍登记在李四名下的房产。此时，张三和王五针对该房屋的变现价款的权利是否有优先劣后之分?
依据《民间借贷规定》24条，张三不能依据买卖合同要求履行买卖合同，但该条并没有说张三与李四之间的买卖合同无效，那么依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第28条，那么张三是不是因符合在查封前签订书面买卖合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款(价款在查封前根据买卖合同已经自动抵顶)、非因买卖人自身原因为办理过户登记(买卖合同还未界履行期)这四个要件，可以排除第三人王五对房屋的执行?
《执行异议和复议规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
笔者的看法是，可以排除，达到张三对李四房屋的变现价款享有优先权的效果，且进一步来说，如果张三是符合《执行异议和复议规定》第29条的消费者买受人，按照该条的规定享有更高的权利保障。如果张三没有占有房屋，但是办理了受让物权预告登记，依据《执行异议和复议规定》第30条，也可以排除王五的执行。
综上所述，关于民间借贷的司法解释第二十四条，在符合相应要件的基础上，出借人对于该房屋是享有优先权的，出借人与买受人签署的房屋买卖合同的效力并不当然的被否定。如果出借人已经和买受人顶了书面的具有效力的房屋买卖合同，并且已经合法的在事实上占有了该房屋，并且在房屋查封前借款已经抵顶购房款或者已经支付了全部房款，在主观上也没有过错。
