夫妻协议离婚后卖房子是否需要离婚协议书，要看房子登记在谁的名下。
第一，物权法规定，如果房本上是共同所有，那么买卖房屋时两人都要签字，合同才没有瑕疵。如果是过户，两人中任何一人没签字，房屋都无法过户。
第二，夫妻协议离婚后，在离婚协议书上明确标明房产权归属一方，且房子登记在一方名下，那么，一方就可以直接决定房屋买卖，不用离婚协议书和离婚证。
第三，假若离婚协议书约定房子给女方，但仍然登记在男方的名下，女方要卖房子，则要提供离婚证和离婚协议书到房管办理过户手续，将房子登记在女方名下之后，女方才可以把房子卖给别人。
根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
