购买预售商品房需要注意什么?

更新时间:2018-06-13 08:26:15
问题描述:
我父母现在准备买一套商品房给我今后结婚用,所以怕上当受骗,请问对于商品房预售的开发商需要具体那些条件,律师朋友解答一下?
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  • (一)商品房预售应符合哪些条件
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售的条件是:
    1.已经全部交付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,且土地使用权未经抵押。
    2.持有建设工程许可证。
    3.按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。
    4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
    5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。
    (二)根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定,商品房预售应当符合下列条件:
    1.土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;
    2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;
    3.取得商品房的建设工程规划许可证;
    4.取得商品房的建设工程施工许可证;
    5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
    以上,或者商品房的建筑基础工程已经验收合格;
    6.已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;
    7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议;
    8.已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同
    2018-06-13 08:22:19
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  • 商品房预售,是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。商品房预售条件由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用,客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定,商品房预售应当符合以下条件:  
    (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。  
    (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。  
    (3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。  
    (4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。上海市商品房预售条件上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。  以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:  ①土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;  ②土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;  ③取得商品房的建设工程规划许可证;  ④取得商品房的建设工程施工许可证;  ⑤商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;  ⑥已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;  ⑦已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议  ⑧已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。  其中,第⑤项的规定标准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。根据上海市房地资源局拟订并经上海市人民政府批准的标准规定,7层以下(含7层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)的商品房项目,应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。  相对而言,就商品房的预售条件来讲,上海的规定比国家和建设部的规定更为严格,这与上海房地产业的迅猛发展是密切相关的。对于购房者来说,商品房预售的条件越是严格,则购买期房的风险也就相应降低。
    2018-06-13 08:24:52
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  • 按照我国法律的规定,开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下,才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证,但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的,其行为属于欺诈。  《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:  
    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;  
    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;  
    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。  因此,开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话,属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定,向法院起诉要求确认合同无效,或者主张撤销商品房买卖合同。  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后,开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息,而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外,值得注意的是,在商品房预售许可证欺诈的情况下,上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说,购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。
    2018-06-13 08:26:15
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