购买的二手房，房产证还没下来，双方签购房协议成交，购房协议应该怎样维护自己买方权益

二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
1.房屋产权和手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。因此业内认为，最有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任，来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。
2.明确成交价格和税费责任在签定合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税、个人所得税、印花税；归客户交纳的税费为：契税、土地出让金、印花税（与房主各交一半）。
3.明确买卖双方的责任签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。
4.明确付款方式和时间

签合同是买二手房的必经流程，在签合同时，需要特别注意，如果出现下列情形，合同出于效力待定的状态，是可撤销合同。
《合同法》第五十四条规定:"下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
1、因重大误解订立的;
2、在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。"

（1）房屋手续是否齐全
（2）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）土地情况是否清晰
（5）市政规划是否影响
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。
（8）物管费用是否拖欠
（9）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。

购买期房时签购买协议有哪些注意事项？
(一)购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。
我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。
房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。
(二)要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。
期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：
1、竣工日期及房屋的交付时间。
对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以"设计变更"或"资金问题"作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。
2、详细约定付款的时间及方式。
建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
3、违约责任
关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
(三)双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。
相关内容链接：
购房者购买期房有哪些权利？
购房者作为期房的预购人与开发商签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利。虽然期房与传统的房屋买卖有一定的差异，但这并不妨碍购房者享有合同中约定的各项权利。主要包括预购人基于法律规定享有的一切权益以及预购人基于商品房预售合同而取得的合同利益。

如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。