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你好律师,我认购买房协议交了定金,但他没有预售许可证,这可以退款吗

你好律师,我认购买房协议交了定金,但他没有预售许可证,这可以退款吗

wl1808onem 湖南-邵阳 2019-07-08 19:56:32 经济相关 房产纠纷
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  • 邵阳法律问答顾问
    邵阳法律问答顾问
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    当前,商品房认购书中往往约定了定金条款,一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同,开发商就没收定金;如果以后签订了正式商品房买卖合同,定金则抵充房款。根据《解释》第四条规定,我们认为,商品房认购书中的定金同时有两重属性,第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的,不具有担保主合同之债的功能,第二重属性是履约定金,即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判,努力达成商品房买卖合同。我们认为,只有兼顾定金的这两个属性,才能在商品房纠纷案件中正确理解《解释》第四条的法义。
    《解释》第四条规定:“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购书定金为立约定金,那么不论何种原因,只要拒绝订立商品房买卖合同,就适用定金罚则,显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时,附加种种不合理的条款,买方要么拒绝签订本合同,丧失定金,要么同开发商违心签订合同?因此,我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下,我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务,例如,开发商在谈判中随意提高商品房价格,买方为此拒绝签订本约,那么开发商不仅无权没收买方的本金,而且在买方主张要求适用定金罚则时,由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务,应双倍返还定金。
    《解释》第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为,当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务,但仍未达成本约协议的情形。在适用定金罚则后,守约方能否再主张赔偿损失呢?我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失,应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同,而且是行将谈判的预约合同,违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务,对双方当事人来说,造成的损失只能是机会的损失,应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销,相对人信赖其为有效,却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益,又称为消极利益或消极合同利益,信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此,守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失,使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。

    2019-07-08 20:01:44
  • 娄底法律问答顾问
    娄底法律问答顾问
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    你好,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    未支付价金的违约责任:当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
    当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
    (一)法律上或者事实上不能履行;
    (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
    (三)债权人在合理期限内未要求履行。
    质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到

    2019-07-08 20:15:41
  • 永州法律问答顾问
    永州法律问答顾问
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    在开发商还没有预售证的情况下签订的购房合同是有效的,但是开发商是违反法律规定的。没有预售证不可以销售房产。
    没有预售证,代表项目手续不全,这个预售证如果办下来了还好,如果办不下来,那么这个房子就一直都无法办理房产证。如果是大产权,代表土地的用途不是用来建住宅的,是否可以转成住宅用地这个谁也说不准,所以建议不要购买,有风险。

    2019-07-08 20:26:39
  • 衡阳法律问答顾问
    衡阳法律问答顾问
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    买房交了定金卖方违约的话可以查封他的房子吗,
    一、买房交了定金卖方违约的话可以查封他的房子吗
    1、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的,例如开发商将约定房屋出售给第三方等,购房者可要求开发商双倍返还定金;
    2、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的,例如购房者放弃购买约定房屋等,购房者将损失定金;
    3、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商,双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的,购房者可要求开发商退还已交纳的定金;
    4、如果开发商销售未具备销售条件的房屋,即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,购房者可要求开发商退还定金,并要求开发商支付相应的利息损失。
    5、出现定金纠纷双方可协商解决,如协商不成,可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。
    二、买房不开发票向谁投诉
    房产中介收取中介费,必须开具正规发票;若遭遇拒开发票,可拨打12366或携带加盖公章的收据等凭证,到辖区税务部门投诉;一经查实,执法部门将按相关规定处罚。
    依照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定:销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。

    2019-07-08 20:37:35
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