我和我奶奶房屋买卖,但是因为回迁房没有房产证,写了房屋买卖合同生效么

更新时间:2019-07-19 13:12:06
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我和我奶奶房屋买卖,但是因为回迁房没有房产证,写了房屋买卖合同生效么
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  • 买卖合同是卖方将标的物的所有权转移给买方,买方向卖方支付价款的合同。  买卖合同应当包括以下条款:  
    1.卖双方的名称或者姓名和住所;  
    2.标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款;  
    3.质量要求;  
    4.包装方式;  
    5.交货的时间、地点、方式;  
    6.检验标准、时间、方法;  
    7.结算方式;  
    8.违约责任;  
    9.解决争议的方法;  
    10.其他条款(如国际货物买卖合同使用的文字及其效力、质量保证期等)  买卖合同卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的人。  买卖合同应当对买卖的标的物进行详细的描述,做到明确具体一目了然。  买卖合同应对货物质量重点加以约定,以便于验收,避免纠纷。卖方应当按照约定的质量要求交付标的物,卖方提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。  合同中应当规定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验,如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方,买方怠于通知的,视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的,买方应及时检验,并在发现问题的合理期间内通知卖方。  买卖合同中买方的义务还有按照约定的数额、地点、时间支付价款等,卖方的义务还有按照合同约定或者交易习惯相关单证和资料、按照约定的时间地点交付标的物等。如果双方违反了应尽的义务,应当按照合同约定承担违约责任,合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。买方的违约的情形大致有毁约、未按照约定提货、付款等,卖方的违约情形大致有毁约、未按期交货、交付的标的物不符合约定等。对违约行为的惩处,合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
    2019-07-19 13:03:41
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  • 对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。  
    (一)一定要约定房产过户和交房的时间  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。  
    (二)严防“一房多卖”的发生  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。  
    (三)买方不要一次性付全款  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。  
    (四)要求卖方的配偶签名  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。  综上可以看出,未取得房产证回迁房买卖合同是有效的,但是与期房转让一样存在着一定的风险,如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。
    2019-07-19 13:05:25
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  • 1、应当注意出售方是否与房屋所有权人一致,这是关键到合同是否有效的问题,必须注意。
    2、应当明确卖方交付房屋的时间和协助办理房产过户的时间,这是购房人购房后,获得相应房产权益的主要条款,不可在合同中漏掉。
    3、应当明确约定房屋内附属设施的归属,否则难免出现争议。
    4、至于违约责任、管辖的约定也是需要购房人认真审核,谨慎约定的。因为一旦发生卖方违约,则购房人可依据该条款来维护自己的合法权益。
    5、常见的购房合同中,对于卖方户口的迁出也有明确的约定,并冠以相应的违约责任,这些约定都是购房人必须注意的事项。
    6、合同中有关购房人义务的约定,每一位购房人均需仔细把握,关键是看购房合同约定的事项自己是否可以完成,在自己可以履约的前提下才可以在合同中如实记载。否则,难免会出现自己违约的风险。
    2019-07-19 13:09:28
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  • 房屋买卖合同公证,是指公证机关对房屋买卖行为的真实性、合法性的证明。房屋买卖合同办理公证,既可以帮助当事人完善合同条款,使合同的内容合理合法,又可以督促当事人按约履行合同,有利于维护双方当事人的合法权益。  申办此项公证,应到房屋所在地公证处提出,填写公证申请表,并提供下列证明材料:
    (一)房屋买卖双方当事人的身份证明,如居民身份证、户口簿等。如果当事人不能亲自到公证处办理,可委托他人代理,但代理人应提供授权证书。委托人不在本地的,其委托书应经当地公证处公证。如果申请人居住国外,要提供经我驻该国使领馆认证的委托书,委托国内亲友或律师代理,并提供来往书信。
    (二)房产所有权证。
    (三)房产管理部门批准的卖房申请书和评议房价单等。
    (四)房屋买卖合同草稿。
    (五)如果房产属卖房人与他人共有的,应提供其他房产所有权人同意卖房或放弃产权的书面意见。
    (六)如果是单位买房或卖房,就应提供有关主管部门批准文件。
    (七)公证员要求提供的其他有关材料。  公证员受理后,应查明:
    (一)所出卖的房屋,产权是否明确,是否包括出卖房基地上的附着物(如树木等)。
    (二)出卖的房屋是否为正在出租的房屋。如果属于正在出租的房屋,承租人在同等条件下,就有优先购买权,应先征求承租人是否购买。
    (三)出卖的房屋是否属于夫妻共有房屋或与其他人共有的房屋。如果是共有房屋,除需征得共有人同意外,共有人在同等条件下,还有优先购买权。
    (四)如果是有关机关、团体、企事业单位等购买私有房屋,是否经过有关主管部门批准。
    (五)出卖人和收买人对房屋卖行为是否都出于自愿。
    (六)如果出卖房屋的人只是房屋所有权人的继承人,应应先办理房产继承,待取得合法继承权后,方能出卖房屋。
    (七)出卖的房屋是否已被作为抵押物或已被查封等情况。
    (八)出卖的房屋是否属于城市规划搬迁、征收的范围。
    (九)房价是否符合当地人民政府关于房屋买卖价格的规定以及是否经房产管理部门核价。  公证员经过详细认真的审查和调查研究后,认为一切情况符合条件和有关规定,即可出具房屋买卖合同公证书。
    2019-07-19 13:12:06
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