买卖二手住宅，在经营者通过房子之前被债务关闭了房子，之后债权人同意解除关闭。这算不算违反业主的合同？

更新时间：2020-02-28 16:27:42

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居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
”居间人已经促成合同成立，因而当事人应当支付报酬。至于合同成立后一方违约行为，则不能成为当事人拒付报酬的理由，因为居间人的责任是促成合同的成立而不是确保合同的履行。

2020-02-28 16:23:24

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一. 按我国有关法律规定，房屋所有权因买卖转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记手续，因此，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证明。这与不动产权利的转移是要式行为、以登记为成立要件的法律要求是相一致的。所以下列两种情形法律效力不同： (l)未办理过户登记的，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里;因此，购房者在此种情形下应与开发商及时联系，协商办理有关过户手续的事宜，及时取得所有权。遇到拖延或明显违约不办理的，应按合同有关约定要求开发商承担违约责任;
(2)房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，买方已取得产权证的，即使双方尚未实际交付房屋，买方未实际占用、使用
二. 　我国《物权法》确立了不动产物权变动的原因和结果相区分的原则。根据该原则，物权变动的原因与变动的结果依据不同的法律根据。关于不动产物权变动的基础关系的合同是否有效，即设立、转让、变更与消灭不动产物权的合同是否生效，应当依据合同法来判断，而不以不动产是否办理物权登记为标准进行判断。合同行为与不动产登记行为是两个不同的法律行为与事实，不动产是否登记不影响合同的效力。由此可见，不动产登记对于原因行为的有效性即基础法律关系没有实质性影响，当事人对原因行为有效性的争议应当通过向法院提出确认之诉加以解决。根据以上法理，可以认定：房主转让合同已经生效，对合同内部双方而言，受让人已经取得该房屋的所有权；但是，因为没有办理房屋所有权过户手续，为此不具有对世权，也就是不能对抗第三人。可以采取的措施有：第一，向法院提起确认之诉；第二，向原房屋所有人主张赔偿权。

2020-02-28 16:25:43

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二手房过户手续：
第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
第二步，签订二手房买卖合同。
第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。
这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
第六步，将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。
第七步，凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。
第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。
第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。
如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。

2020-02-28 16:27:42

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