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2000年因为发电厂改建人们村全部的农田被强行拆迁,殊不知,人们房基地一直闲置不用,直到2017年7月又由政府部门竞拍给房地产商。我想问一下,这一地人们还能要回么?
更新时间:2020-03-29 07:10:08
问题描述:
2000年因为发电厂改建 人们村全部的农田被强行拆迁,殊不知,人们房基地一直闲置不用,直到2017年7月又由政府部门竞拍给房地产商。我想问一下,这一地人们还能要回么?
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怒江法律问答顾问
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一、农村宅基地上的房屋是不允许
拍卖
、转让的,其
买卖合同
一般也应当认定无效。主要原因如下:
1、
房屋买卖
必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
2、
宅基地使用权
是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前,只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地,如村民要建房,并符合法律规定的建房条件的,可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员,不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性,有利于对集体土地的长久规划和保护。
3、农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。从法律意义上来说,虽然已发生了事实上的买卖行为,但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。
2020-03-29 07:04:48
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保山法律问答顾问
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在房屋买卖的过程中,开发商拆迁涉及很多问题,需要具体情况具体分析。比如,拆迁户怎样同开发商谈判?首先,你需要“认清自我”。自己的房子有证吗?合法吗?如果没有,是祖屋吗?在和开发商谈判之前,你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是属于自己,是不是合法拥有。
这就好像做买卖,他来买咱们东西,但是咱得知道这个东西是不是咱得,咱能不能卖。
其次,你更要“了解对手”。在开发商取得该项目用地之前,需要办理一大堆手续,总体来说就是国家承认他这个项目的手续、国家同意他用地的手续、国家同意他拆迁的手续等等。
法律为了保障咱们的利益,规定了公示公告的办法,不是他办了这些手续我们都不知道,只是我们没有去了解或者不知道怎么了解。当你了解了他们的项目内容、用地合法性等信息后,你才有足够的谈判筹码。
再次,你总是需要一点谈判技巧。这场谈判或者一方惨败出场,或者双赢结束。我们都希望是后者,但这基本是不可能的。开发商想用最低的成本拆咱们的房子;咱们想用这套房子拿到最多的利益。
我们还拿买东西讨价还价打比方:他想少花钱,你想多要价,你怎么能要到价呢?一是咱得货好,二是他有问题。所以,你的谈判就是说他有问题,你不愿意卖地,最后实在是不情愿,为了响应国家号召、拥护政府政策才同意拆迁。
这时就涉及一个关键问题——价格。
最后,你要对拆迁价格心里有数。现在的
拆迁补偿
一般都是按照市场价格,但是千万不要用你附近最高的商品房价格要求,那样你的谈判基本要泡汤。
另外,你还可以考虑多套补偿方案,比如全部货币补偿、全部产权安置、货币补偿和产权安置各半;当然还有其他补偿方法,比如农村的危房改造项目、承包相关工程;如果开发商和政府关系不错,还能为你提供很多便利,比如给孩子落户口,给老两口上低保等。
2020-03-29 07:06:43
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大理法律问答顾问
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一、农村宅基地旧村改造拆迁补偿国家有什么规定 农村私宅拆迁分两种情况:
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,
被拆迁人
可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用,由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
二、宅基地住所被占用应该怎样赔偿
1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定,征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法,由国务院制定。依照国务院制定的具体办法,省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。 现行第四十七条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。
2、
征地补偿
内容增加了对宅基地的补偿和
社会保障
补偿。修正案草案规定,征地补偿包括土地补偿,被征地农民的安置补助与社会保障费用,农民村民住宅补偿,以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。
3、在住房保障方面。将对
城市规划
区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋,无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。
2020-03-29 07:10:08
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