陈与侯离婚后财产纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈与被告侯、第三人北（以下简称：贷款担保中心）离婚后财产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈及其委托代理人刘**，被告侯及其委托代理人郭**，第三人贷款担保中心委托代理人胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈*称，2013年8月21日原、被告双方协议离婚。离婚协议中约定，双方在婚后共同购买的房屋在出售给第三方前，如买方（即原告）能够给付女方人民币245万元，房屋优先卖给男方。原、被告明确约定，245万元房款最迟应该于2014年5月31日前支付完毕。原告陆续收到被告支付200万元房款，截至到起诉之日，被告尚欠原告房款人民币45万元，经多次沟通，被告说无法承担，被告始终拒绝偿还，现诉至法院，1、请求法院判令被告立即支付欠款人民币45万元及延期利息；2、请求法院让被告三日内办理房产过户手续，原告予以配合；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告侯辩称，1、根据原被告签订的离婚协议的约定，如果被告在诉争房屋出售给他人之前，能够付给原告245万元，房屋优先卖给被告，这说明该条款是否履行，取决于被告的能力，现在被告没有能力支付剩余的45万元，根据协议约定，被告可不再履行后续付款义务，诉争房屋应当按照夫妻共同财产的性质以及房产登记的各50%的份额依法分割，房屋价值可由双方协商，或者由法院委托评估，由于原被告已经就房屋的归属达成一致，而且被告已经支付了200万元房屋的价款，因此房屋应判归被告所有，至于说被告是不是应当再支付房款，甚至是否应该由原告返还部分款项最终由评估结果来决定。2、在购买房屋过程中，确实如原告所说原被告双方向双方父母借了一部分钱，由于房屋属于夫妻共同财产，因此这些债务属于夫妻共同债务，应由双方共同偿还，因此法院在审理本案时要考虑共同债务的因素。3、根据担保法的规定，如果被告出售涉及抵押的房产，需事先通知抵押权人，取得抵押权人的同意才能进行，如果没有取得抵押权人的同意转让是无效的，虽然本案中原被告是夫妻关系，但是被告向原告支付转让款项，事实上就是一种房屋转让行为，因此必须受担保法的制约，而双方签订房屋转让条款并没有同抵押权人进行沟通，因此这个转让行为是无效的，在购买房屋过程当中，原被告不但向双方父母借钱，而且至今尚有部分房贷没有还清，这些都属于共同债务，法院在判决时应考虑该项因素，总之本案涉诉的房产不但涉及附条件的合同约定，而且涉及违反担保法规定的问题，因此原告无权向被告提出其诉求。

第三人贷款担保中心述称，因为原被告是共同借款人，在贷款没有还清的情况下，如果法院将房屋判给一方，贷款由房屋所有方偿还，我们同意法院的判决。

本院查明

经审理查明：陈与侯原系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间购买了xx房屋（以下简称：诉争房屋），由陈*为主借款人，侯作为共同借款人申请了住房公积金贷款并设置了抵押，抵押权人为贷款担保中心，贷款金额为30万元，截至2014年11月13日，尚有贷款余额184419.6元未还。陈、侯于2013年8月21日签订《离婚协议书》，协议书对子女抚养和财产分割等问题进行了约定。其中，离婚协议第三条第二款双方关于房产的约定有三项：a、夫妻双方婚后所购位于xx的房产，购房时以女方为主贷人办理公积金贷款购买，房屋总价为人民币167万元（首付人民币137万元，其中向女方父母借款人民币85万元，向男方父母借款人民币20万元，夫妻共同出资人民币32万元，房屋贷款人民币30万元），以各50%的产权比例登记在双方名下。b、离婚后，上述该套房屋出售，房屋出售所得款用以支付房屋买卖过程中可能产生的费用和偿还剩余房屋贷款后，按照如下分割：如果房屋出售所得款在人民币410万元以上，男方应得人民币140万元，加上男方父母借款人民币20万元，男方共计应得人民币160万元，剩余房款归女方所有；如果房屋出售所得房款在人民币410万元以下，归还向女方父母借款人民币85万元，和向男方父母借款人民币20万元，剩余房款男女双方平分。房屋出售过程中，男女双方应共同配合尽快完成卖房各项程序，双方不得以各种理由拖延卖房。c、如果在上述房屋买卖合同签订前，男方能够给付女方人民币245万元，房屋优先卖给男方，并该房屋剩余贷款和房屋买卖过户所需的一切费用由男方承担。

离婚协议签订后，陈与侯在民政局办理了离婚手续。关于诉争房屋的处理，双方实际按照离婚协议的第三条第二款c项的约定进行履行。2013年10月19日，陈（甲方、收款人）与侯**）签订了《收条》，内容“甲方已于2013年10月19日收到乙方用于购买属于甲方在xx的房产权益的定金，人民币30万元整，其余60万元于2013年10月25日前付清，剩余房款155万元最迟于2014年5月3日前付清。乙方有义务尽力将剩余房款付清，不得无故拖延”。2013年10月24日，侯支付陈60万元，2014年1月12日侯支付陈110万元，剩余45万元侯未再支付。

现陈**本院，要求侯立即支付剩余房款45万元，由其协助侯办理房屋过户手续。庭审中，侯主张：1、离婚协议关于房产的第三条第二款c项约定是附条件的约定，侯在支付完全部245万元后，该条约定才生效，但现在侯没有能力也不同意支付剩余房屋45万元，故第三条第二款c项的约定未生效，双方应当按照房产登记的各50%份额进行依法分割。2、诉争房屋有剩余贷款未还清，存在抵押，根据担保法的规定，出售涉及抵押的房屋需取得抵押权人的同意，否则转让是无效的。

陈主张：1、双方离婚前房屋就已经能够出售，并且已经商量以415万元的价格卖给别人，但侯说有能力买房子，所以房屋才没有出售给别人，现在时间已经过了一年多，房屋的价格变化很大。而且双方之后签订的收条也表明双方实际是按照协议的第三条第二款c项约定在履行，并且已经履行了大部分内容。2、协议第三条第二款c项约定的性质是离婚财产分割，不是房屋买卖，无须经过银行的同意。陈基于上述理由认为离婚协议第三条第二款c项约定合法有效，双方应按照该条约定继续履行。

另查，一、关于离婚协议第三条第二款c项约定签订的过程，侯陈述，离婚协议签订时其父母房屋有拆迁的消息，其就想借父母拆迁的钱购买诉争房屋，当时其以为拆迁款能有200万元，所以就与陈签订了协议的第三条第二款c项约定，但拆迁款实际只有110万，之后其也想借钱把剩余款项给付陈，但是借不到钱，所以现在其不同意按照协议第三条第二款c项的约定履行。

二、关于协议第三条第二款c项约定的价款245万元，双方陈述当时约定该价格时已经考虑了向双方父母的借款，即陈获得245万元已经包含了对其父母的借款85万元，侯获得诉争房屋也包含了对其父母的借款20万元。

三、贷款担保中心陈述陈与侯系共同借款人，该单位作为抵押权人，在贷款未还清的情况下，如果法院将房屋判给一方，贷款由占有房屋的一方继续偿还，该单位同意。

上述事实，有双方当事人陈述、离婚证、离婚协议、收条、房产证、居住证明、汇款凭证、贷款还款明细、微信记录、他项权证明等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。陈与侯签订的离婚协议第三条第二款c项的约定系双方的真实意思表示，根据双方开庭陈述，该条约定也系双方在离婚时自愿协商的结果，不存在欺诈胁迫等情形。双方签订离婚协议的时间是2013年8月，离婚协议签订后，双方实际是按照协议的第三条第二款c项的约定履行义务，双方于2013年10月19日签订的《收条》，约定房款是分期支付，最后一笔是在2014年5月支付，并且侯已经支付了200万元，履行了大部分的义务，这可以证明对于按照协议第三条第二款c项约定履行是双方的真实意愿，侯对此也予以认可，只是表示没有能力支付剩余款项，故不同意按照约定履行。由于双方按照协议第三条第二款c项约定履行，就不可能按照协议第三条第二款b项约定将房屋出售给他人，这段期间北京市房价确实存在较大的波动，如果现在不按照协议第三条第二款c项约定履行，对陈明显不公平，也不符合诚实信用的原则。而且双方约定的价款也属合理范围。综上所述，关于房产的分割，陈、侯应当按照离婚协议第三条第二款c项的约定继续履行各自的义务，按照该约定，诉争房屋应归侯所有，由侯支付陈245万元，现侯已经支付了200万元，故对陈要求侯支付剩余45万元及由其协助侯办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。陈要求侯支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于陈、侯关于房产分配的约定属于夫妻共同财产的分割，不属于房屋买卖，而且诉争房屋的抵押权人贷款担保中心也同意协助将房屋变更为其中一人所有，故对侯关于诉争房屋转让未经抵押权人同意应属无效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条、第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、xx房屋归侯所有，房屋剩余贷款由侯偿还，侯自本判决生效之日起七日内支付陈四十五万元。

二、陈自收到上述款项之日协助侯办理xx房屋的产权过户手续，北履行协助义务。办理房屋过户手续的相关税费由侯负担。

三、驳回陈其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千四百元，由被告侯负担，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十一日