上诉人唐**与被上诉人张**房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人唐**因与被上诉人张**房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦*初字第4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

唐**原审诉称，2012年5月8日，唐**与张**签订《房屋租赁合同》，约定张**将坐落于南京市秦淮区洪武路88号万达购物广场一层10号房屋（以下简称诉争房屋）出租给唐**，租赁期限自2012年8月5日至2015年8月4日。租赁期间，唐**给付张**押金20万元，租金为每年200万元；租赁费采用先付后租的方式，承租方半年支付一次房租。双方约定在租赁期满后，唐**可优先承租。唐**在承租以上房屋后，及时足额向张**支付租金，并且在2014年征得张**口头承诺同意继续租赁的情况下，承租紧邻三个商铺三年，投入巨资进行升级改造和装修装饰。目前，上述承租房屋所有装修装饰设施仍在正常使用并且处于合理的折旧期限内。现在张**擅自提出不再履行租赁合同，致使唐**原定的业务无法开展。经唐**多次口头、电话、发函沟通催告情况下，张**拒不回应，拒不继续履行，对唐**的要求置之不理。因张**的违约行为可能导致合同无法继续履行。为了维护唐**的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、张**继续履行双方于2012年5月8日签订的房屋租赁合同并且及时与唐**另行签订三年租赁合同；2、本案诉讼费用由唐**承担。

一审被告辩称

张**原审辩称，双方的租赁合同已于2015年8月4日到期，双方没有就续签合同达成一致意见，唐**的诉请系强买强卖，张**不同意续签合同。在双方合同期满后，对方未将承租房屋恢复原状交还，而是继续在诉争房屋中从事经营活动，也未向我方缴纳租金，一直使用到现在，本案中违反约定的一方是唐**，请求法院驳回唐**的诉讼请求。

张**原审反诉称，唐**与张**签订的《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2012年8月5日至2015年8月4日止。为妥善处理租赁合同到期事宜，双方也进行了多次沟通，合同到期前，张**通过短信及书面方式提前通知唐**，到期终止后要求唐**及时交还房屋，但唐**至今未搬离诉争房屋。如果唐**将诉争房屋交还给张**，张**同意在房屋使用费中抵扣押金。故向法院提起反诉，请求法院判令：1、唐**支付房屋使用费（自2015年8月5日起至实际迁出之日止，按照年租金200万元的标准计算）；2、唐**承担反诉诉讼费用。

唐**原审反诉辩称，从2009年唐**开始承租张**房屋，当时约定的租期为3年，在2012年续签合同也是之前口头达成一致，后续签订书面的租赁合同，基于该事实以及对张**人品的信任，在本合同到期一年之前，电话与张**沟通，张**当时口头答应续租诉争房屋，租金按2015年租金市场价计算。据唐**了解，张**之所以不同意续签合同，是想把房屋租给与唐**有竞争关系的另一个手机卖场，唐**希望张**基于长久以来的友好关系，以及相互之间的诚实信用，继续将房屋租给唐**，唐**愿意以市场价承租诉争房屋，包括提高租金。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年5月8日，唐**（乙方）与张**（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方诉争房屋，租期为三年，自2012年8月5日至2015年8月4日止，甲方同意在租赁期满后乙方可优先承租，租金视当时情况双方协商而定；年租金为200万元，租赁费用采用先付后租的方式，乙方半年支付一次房租（提前一个月支付）；租赁期内，乙方应给付甲方押金20万元，合同终止后，如乙方无任何费用拖欠，甲方退还乙方20万元押金。合同签订后，唐**交纳押金20万元以及截止到2015年8月4日的租金。2015年7月7日，张**向唐**邮寄通知函，告知其合同将到期，不同意续租，要求唐**到期交还房屋。邮寄记录显示签收。2015年8月11日，张**委托律师向唐**发函，要求唐**交还房屋。邮寄记录显示同事代收。2015年10月14日，唐**报警诉争房屋店铺被砸。

在原审庭审过程中，唐**提供三份租赁合同，证明其基于对张**口头承诺的信任另行承租了紧邻诉争房屋的三个商铺。经质证，张**认为，与本案无关，无法核实真实性。

以上事实，有《房屋租赁合同》、函件、快递单以及当事人陈述等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人一方享有自愿订立合同的权利。唐**与张**签订的《房屋租赁合同》约定租期至2015年8月4日届满，唐**未提供证据证明张**口头承诺其续签合同，现张**表示不同意续签，故对于唐**要求续签租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。现租赁期限已经届满，张**未向唐**交还房屋，唐**实际使用诉争房屋，张**有权要求唐**按照原租金标准支付房屋使用费，故对于张**要求唐**按照年租金200万元的标准支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回唐**的本诉诉讼请求；二、唐**于判决生效之日起十日内按照每年200万元的标准向张**支付自2015年8月5日起至实际迁出之日止的房屋使用费。原审本诉案件受理费40元，由唐**负担；原审反诉案件受理费2335元，由唐**负担。

上诉人诉称

上诉人唐**不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。其与张**就涉案房屋签订的租赁协议虽然约定租赁期限至2015年8月4日止，但双方亦约定租赁期满后其可优先承租，租赁期限届满前，其多次要求与张**就涉案房屋签订租赁协议，但张**拒绝签订租赁协议，张**的行为已违反合同约定；二、本案涉嫌刑事犯罪，原审审理应当中止审理；三、其于原审庭审时向原审法院提交《中止审理申请书》、《增加诉讼请求申请书》、《调取刑事报案笔录申请书》等三项请求，但原审法院无视其正当的诉讼权利，损害其合法权益。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人张**辩称，一、上诉人称其与被上诉人之间有口头协议，但并未在充足的时间内提供相关证据予以证明；二、上诉人称本案涉及刑事案件的理由不成立，且双方均应按照双方签订的租赁协议履行各自义务，租赁期满后，上诉人应按照租赁协议的约定及时将承租房屋返还给被上诉人。综上，原审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经查明的事实与原审相同。当事人均未提供新的证据。二审中，上诉人唐**以张**正另案诉讼其迁出房屋为由，要求中止本案审理。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应当认定合法有效，双方当事人均应按约履行。现租赁期间届满，双方未就续租事宜达成合意，出租人有权要求承租人支付涉案房屋占有使用费，故原审法院判决上诉人支付被上诉人租赁期限届满后至实际迁出日的涉案房屋占有使用费，处理结果正确。上诉人主张其对涉案房屋享有优先承租权，因上诉人未提供证据加以证明，本院不予支持。上诉人申请中止本案审理，因另案诉讼与本案当事人的诉讼请求并无关联，不属法定中止事由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人唐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日