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赤峰五**限公司管理人与李**请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书

2015.09.18 赤峰市松山区人民法院 (2015)松民初字第4435号

审理经过

原告赤峰五**限公司管理人诉被告李**请求确认债务人行为无效纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告赤峰五**限公司管理人的委托代理人鲁**到庭参加诉讼,被告李**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议,现已审理终结。

原告诉称

原告诉称,赤峰**民法院于2014年11月13日作出(2014)赤民破字第1-1号民事裁定书,裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请,并于2015年1月13日指定内蒙**事务所担任赤峰五**限公司管理人。

管理人接管赤峰五**限公司后,发现该公司为解决资金问题,于2014年9月1日向被告借款人民币90万元,双方没有签订借款合同,而是签订了合同编号为2013-0035955号、2013-0036156号、2014-9022944号、2014-9022945号的《内蒙古商品房买卖合同》并办理了网签手续,约定将坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京(赤峰)信息科技产业园区B区3号楼3-1-1-1403、B区2号楼2-1-1-1704、B区4号楼4-2-2-902、4-2-2-903四套房屋出售给被告,上述四套房屋总建筑面积为311.1平方米,合同单价为2892.96元每平方米,房屋总价款为90万元。当日,赤峰五**限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》,约定赤峰五**限公司自被告交付购房款之日起10个月内回购上述房屋,同时约定每月1日向被告支付利息2.25万元。

2014年9月1日,被告李**向赤峰五**限公司转入人民币90万元,由赤峰五**限公司为被告出具了90万元的收据。同日,赤峰五**限公司向被告支付2014年9月1日至2014年10月1日一个月的利息2.25万元。

原告认为,赤峰五**限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》,但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易,而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示,且房屋销售价格明显低于市场售价,该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认赤峰五**限公司与被告李**签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效;由被告协助原告办理解除上述房屋的网签手续。

被告辩称

被告未作答辩。

原告为支持其诉讼请求提交了如下证据:1、赤峰五**限公司与被告李**于2014年9月1日签订的4份《内蒙古商品房买卖合同》,合同编号分别为2013-0035955号、2013-0036156号、2014-9022944号、2014-9022945号,证明赤峰五**限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《商品房买卖合同》。

2、赤峰五**限公司与被告李**于2014年9月1日签订的《商品房回购协议书》,证明被告与赤峰五**限公司之间是借贷关系。

3、赤峰五**限公司为被告出具的90万元的收据及记账凭证各1枚,证明2014年9月1日,被告向赤峰五**限公司转入人民币90万元,赤峰五**限公司为其出具了90万元的收据。

4、被告出具的收据及消费凭证各1枚,证明被告于2014年9月1日收到赤峰五**限公司给付的2014年9月1日至2014年10月1日的借款利息2.25万元。

5、赤峰**事务所于2015年3月22日出具的(2015)第56号审计报告1份,证明赤峰五**限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元,其中最高单价为每平方米10350元,最低单价为每平方米6200元,证明与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。

本院对原告所举证据认证如下:对原告提交的证据,被告未出庭质证,视为放弃质证权利,且原告提交的5组证据能够证明赤峰五**限公司与被告之间系借款合同关系,双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保,本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。

根据上述有效证据,本院确认以下案件事实:

赤峰五**限公司为解决资金问题,于2014年9月1日向被告李**借款人民币90万元,双方没有签订借款合同,而是签订了合同编号为2013-0035955号、2013-0036156号、2014-9022944号、2014-9022945号《内蒙古商品房买卖合同》,约定赤峰五**限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京(赤峰)信息科技产业园区B区3号楼3-1-1-1403、B区2号楼2-1-1-1704、B区4号楼4-2-2-902、4-2-2-903四套房屋出售给被告李**,上述四套房屋总建筑面积为311.1平方米,房屋单价分别为每平方米2892.96元,房屋总价款为90万元。上述合同签订后,被告李**于同日将90万元人民币转入赤峰五**限公司帐户内,赤峰五**限公司为被告出具了90万元的房款收据1枚,双方对上述房屋办理了网签手续。当日,赤峰五**限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》,约定赤峰五**限公司自被告交付购房款次日起10个月内回购上述房屋,如不回购,双方执行商品房买卖合同;赤峰五**限公司回购时,应按原售价(被告已付房款额)回购;同时约定每月1日向被告支付月息2.25万元。2014年9月1日,赤峰五**限公司向被告支付了2014年9月1日至10月1的借款利息2.25万元。

赤峰**民法院于2014年11月13日作出(2014)赤民破字第1-1号民事裁定书,裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙**事务所担任赤峰五**限公司管理人。2015年6月3日,原告诉至本院,要求确认赤峰五**限公司与被告李**签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效;由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。

本院查明

本院认为,综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实,本案的争议焦点是赤峰五**限公司与被告李**之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告李**与赤峰五**限公司签订的4份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中,关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五**限公司给付的借款利息2.25万元的事实,应确认赤峰五**限公司与被告李**的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖,赤峰五**限公司从被告处借款人民币90万元,双方之间形成的是借贷关系。被告李**与赤峰五**限公司签订的4份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保,则赤峰五**限公司为抵押人,被告李**为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五**限公司自被告交付购房款次日起10个月内回购上述房屋,如不回购,双方执行商品房买卖合同,实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定,订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告李**与赤峰五**限公司签订的4份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约,该合同违反了法律的强制性规定,因此,被告李**与赤峰五**限公司签订的4份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告李**与赤峰五**限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续,原告要求被告李**协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同,故原告的该项请求符合法律规定,本院予以支持。赤峰五**限公司应偿还被告李**借款90万元,但因赤峰**民法院已经裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请,因此被告李**的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述,对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定,判决如下:

裁判结果

被告李**与赤峰五**限公司于2014年9月1日签订的合同编号为2013-0035955号、2013-0036156号、2014-9022944号、2014-9022945号4份《内蒙古商品房买卖合同》及1份《商品房回购协议书》无效;由被告李**于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。

案件受理费100元,由被告李**负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于赤峰**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日

案件基本信息

  • 案号 (2015)松民初字第4435号
  • 法院 赤峰市松山区人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 请求确认债务人行为无效纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 原告赤峰五**限公司管理人,内蒙古大川律师事务所,住所地:赤峰市松山区。

  • 负责人王**,内蒙**事务所主任。

  • 委托代理人鲁晓梅,内蒙古大川律师事务所律师。

  • 被告李**,男,汉族,职业不详,现住赤峰市红山区。

审判人员

  • 审判长郝文杰

  • 代理审判员张莹莹

  • 人民陪审员丁玉芳

  • 书记员王晓娜