赤峰五**限公司管理人与单桂晔请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赤峰五**限公司管理人诉被告单桂晔请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五**限公司管理人的委托代理人李**到庭参加诉讼，被告单桂晔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。

原告诉称

原告诉称，赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙**事务所担任赤峰五**限公司管理人。

管理人接管赤峰五**限公司后，发现该公司于2014年3月16日与被告签订了《团购合同》及《回购协议》，约定赤峰五**限公司将其开发建设的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼901、902号二处房屋以总价65万元的低价预售给被告，被告同意赤峰五**限公司于2014年9月16日前以总价65万元回购房屋，同日，被告向赤峰五**限公司提供借款65万元，赤峰五**限公司已向被告支付利息118500元。

以上事实表明，赤峰五**限公司与被告之间既不具备买卖房屋的合同目的，也没有买卖房屋的真实意思表示，双方之间实为借贷关系。因赤峰五**限公司已进入破产清算程序，其与被告之间明显低于同类商品房市场价格进行虚假房屋买卖的行为，已严重损害了赤峰五**限公司其他债权人的合法债权，为维护赤峰五**限公司债权人的合法权益，故请求法院确认赤峰五**限公司与被告单**签订的《团购合同》及《回购协议》无效。

被告辩称

被告单桂晔未作答辩。

原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：赤峰五**限公司与被告单**签订的《团购合同》及《回购协议》各1份；收据1枚、付息凭证6枚、赤峰**事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明被告与赤峰五**限公司签订的《团购合同》及《回购协议》实为融资借款，由赤峰五**限公司向向被告借款65万元并向被告支付利息。赤峰五**限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，与被告签订的商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。

本院对原告所举证据认证如下：对原告提交的证据，被告未出庭质证，视为放弃质证权利，且原告提交的5组证据能够证明赤峰五**限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《团购合同》及《回购协议》，双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是名为商品房买卖实为借款提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。

根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：

赤峰五**限公司于2013年3月16日与被告单**签订了《团购合同》，约定：被告单**在五甲万京（赤峰）信息科技产业园区团购二套楼房，房号为18号楼901和902室，总面积165.51平方米，总价款为65万元。被告于2014年3月16日前一次性将房款付给赤峰五**限公司，以收据为准。同日双方又签订了《回购协议》，约定，赤峰五**限公司于2014年9月16日前一次性支付被告团购合合同购房款65万元，回购18号楼901、902号房屋，逾期视为不再回购，双方继续执行原团购合同。上述合同及协议签订后，被告于2013年3月16日，将款65万元付给赤峰五**限公司，赤峰五**限公司为其出具收据一枚。2014年3月18至2014年8月18日，赤峰五**限公司分六次支付被告利息118500元。

赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙**事务所担任赤峰五**限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五**限公司与被告签订的《团购合同》及《回购协议》》无效。

本院查明

本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五**限公司与被告单**之间是商品房买卖合同关系还是借贷关系。根据被告单**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《回购协议》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五**限公司给付的借款利息118500元的事实，应确认赤峰五**限公司与被告单**的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，赤峰五**限公司从被告处借款人民币65万元，双方之间形成的是借贷关系。被告单**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《回购协议》是名为商品房买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，即赤峰五**限公司为抵押人，被告单**为抵押权人和债权人。《回购协议》约定赤峰五**限公司于2014年9月16日前回购上述房屋，如不回购，双方执行原《团购合同》，实际是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告单**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《回购协议》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告单**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《回购协议》依法应认定无效。赤峰五**限公司应偿还被告单**借款65万元，但因赤峰**民法院已经裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请，因此被告单**的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。被告单**经本院合法传唤，既不出庭应诉亦不提交书面答辩，视为放弃对原告诉讼请求的抗辩权，且不影响本院依据现有证据和查明的事实作出判决。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告单**与赤峰五**限公司于2013年3月16日签订的《团购合同》及《回购协议》无效。

案件受理费100元，由被告单**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日