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上海锦**有限公司等诉上海市**业主委员会车库纠纷一案二审民事判决书

2014.09.09 上海市第一中级人民法院 (2014)沪一中民二(民)终字第2093号

审理经过

上诉人上海锦**有限公司、上海东**营有限公司因车库纠纷一案,不服上海**人民法院(2014)浦*一(民)初字第7015号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明,上海市某区某路58弄锦欣苑住宅小区系由上海锦**有限公司(以下简称锦**司)和上海东**营有限公司(以下简称东**司)共同开发,房地产权证编号沪房地浦字(2003)第020682号,其中载明幢号22-30,建筑面积163.8平方米,房屋类型为其他(即地上车库、注明不属于内外销归并范围),权利人为锦**司、东**司共同共有。

2005年11月,上海市**业主委员会(以下简称锦欣苑业委会)成立。2008年起,锦欣苑业委会使用本市某区某路58弄编号24、25、26、28、29号车库至今。

原审另查明,本市某区某路58弄编号22、23、27、30号车库已由锦**司、东**司自行出售。

原审审理中,锦**司、东**司请求判令:1、锦欣苑业委会立即搬离本市某区某路58弄编号24、25、26、28、29号车库,并将车库返还给锦**司、东**司;2、锦欣苑业委会支付锦**司、东**司车库使用费,自2008年1月起至实际搬离之日止,按每个车库每月人民币(下同)500元为计算标准。

锦欣苑业委会辩称,争议车库的所有权应归全体业主所有。即使所有权归锦**司、东**司所有,实际锦**司、东**司已将该车库充抵锦欣苑小区公建配套管理用房交由锦欣苑业委会无偿使用。故不同意锦**司、东**司的诉请。

原审中,锦欣苑业委会提供了本市某区某路58弄锦欣苑小区住宅使用说明书,该说明书记载小区概况主要的公建配套包括门卫、机动车库、半地下自行车库、水泵房。锦欣苑业委会以此证明锦**司、东**司在交付房屋给业主时记载了机动车库为公建配套设施,应属于全体业主所有。经质证,锦**司、东**司对证据真实性无异议,称因开发商没有提供管理用房,故将机动车库作为管理用房(公建配套设施)提供给了小区物业,住宅使用说明书发放后,小区物业提出异议,认为机动车库不符合要求,故锦**司、东**司于2002年在车库后面搭建了约80平方米房屋作为配套用房交付给了小区物业。锦欣苑业委会称80余平方米的建筑系2006年搭设的违章搭建,由居委会作为老年活动中心在使用,并非锦**司、东**司交付其的物业管理用房,锦**司、东**司在2008年交付锦欣苑业委会使用的5个车库,其中两间现为锦欣苑业委会仓库,一间提供给保洁工休息及存放工具,另两间锦欣苑业委会有时临时租借给小区业主搬家、存放物品等使用。

一审法院认为

原审认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据沪房地浦字(2003)第020682号产权证记载,系争的本市某区某路58弄编号24、25、26、28、29号车库产权虽系锦**司、东**司所有,但锦**司、东**司在交付给全体业主的《上海市新建住宅使用说明书》记载的公建配套设施包括机动车库,也印证了锦**司、东**司在庭审中陈述的由于其没有提供物业管理用房而欲将机动车库作为管理用房提供给小区物业。锦欣苑业委会成立后,自2008年起使用系争车库至今,符合前述使用说明。在锦**司、东**司尚没有证据证明其已经向锦欣苑小区提供了符合规范的物业管理配套用房的情况下,其要求锦欣苑业委会搬离系争车库并支付占有使用费,缺乏依据,不予支持。

原审法院审理后,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于二○一四年五月二十七日作出判决:驳回上海锦**有限公司、上海东**营有限公司的诉讼请求。案件受理费3,900元,减半收取计1,950元,由上海锦**有限公司、上海东**营有限公司负担。

上诉人诉称

判决后,锦**司、东**司不服,上诉于本院,诉称:1、公建配套设施不等同于物业管理用房,其所有权并非属于业主共有。系争车库所有权人登记为锦**司、东**司,登记的用途也非物业用房,故锦**司、东**司对系争车库依法享有占有、使用的权利。锦欣苑业委会如果认为锦**司、东**司未提供物业管理用房的,可以另行主张权利,此与锦**司、东**司主张车库所有权人的权益是两个独立的法律关系。2、对开发商规定应当交付符合一定面积要求物业管理用房的**务院《物业管理条例》系从2003年9月1日起施行,此前国家法律法规并未对开发商提供物业管理用房作出具体规定。涉案小区系于2003年9月1日前竣工并交付使用,故不适用《物业管理条例》的规定。由此,锦**司、东**司在涉案小区物业管理用房交付的问题上并未违反国家规定,原审法院认为锦**司、东**司没有提供符合规范的物业管理用房的观点,没有法律依据。3、锦欣苑业委会对现有的锦**司、东**司提供的物业管理用房是认可的,锦欣苑业委会占用系争车库系擅自占用,而非锦**司、东**司主动交付。现有的锦**司、东**司提供的约80平方米的房屋作为物业用房早已交付给物业公司使用至今,说明锦欣苑业委会对此是认可的。现锦欣苑业委会未经锦**司、东**司认可,擅自主张系争车库是物业管理用房,无法律依据,是侵权行为。故请求撤销原判,改判支持锦**司、东**司的原审全部诉请。

被上诉人辩称

被上诉人锦欣苑业委会辩称:1、根据锦欣苑业委会提供的《上海市新建住宅使用说明书》表明涉案小区的机动车库是公建配套设施,应归全体业主所有。2、1997年颁布的《上海市居住物业管理条例》第13条已经明确规定开发商应当提供必需的物业管理用房。3、锦欣苑业委会使用系争车库是经过与锦**司、东**司口头约定的,原因是锦**司、东**司擅自将应交付给锦欣苑业委会的物业管理用房出售导致锦欣苑业委会无物业管理用房可用,故口头约定将系争车库作为物业管理用房的替代物,交付给锦欣苑业委会使用。4、锦**司、东**司称其提供了80平方米的物业管理用房不是事实,该80平方米建筑物系违章搭建,没有产证,且实际由居委会作为老年活动中心在使用。5、锦欣苑业委会系在无奈的情况下接受不合格的系争车库作为物业管理用房,锦欣苑业委会另保留要求锦**司、东**司提供符合规定的物业管理用房的权利。故不同意锦**司、东**司的上诉请求,要求二审法院依法维持原判。

本院查明

经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

二审中,锦**司、东**司向本院表示自愿撤回其原审时要求锦欣苑业委会支付系争5个车库自2008年1月起至实际搬离之日止按每个车库每月500元计算的使用费之诉请。

本院认为

本院认为,本案的争议焦点在于锦欣苑业委会占用系争5个车库是否有合法的依据。锦欣苑业委会主张其占用行为依法有据的主要理由有二,一是涉案小区的《上海市新建住宅使用说明书》中明确载明机动车库属于公建配套设施,故应归属全体业主所有,二是其系与锦**司、东**司口头约定以系争车库作为物业管理用房的替代物而占用系争车库。对此,本院认为,首先,虽然涉案小区的《上海市新建住宅使用说明书》确实载明机动车库属于公建配套设施,但锦欣苑业委会即以此主张涉案小区的机动车库属于全体业主共有缺乏法律依据,而此也不能成为锦欣苑业委会可以占用系争车库的合理理由,故锦欣苑业委会上述第一项理由不能成立。其次,虽然锦**司、东**司在原审时陈述曾想将系争机动车库作为涉案小区的物业管理用房使用,但其同时又陈述由于相关方提出异议,故其已在涉案小区另行搭建房屋作为物业管理用房并交付物业使用,而锦欣苑业委会并未提供其系基于与锦**司、东**司的口头约定而占用系争车库的相关证据,其也未提供在2008年系通过合法交接手续占用系争车库的相关证据,故锦欣苑业委会上述第二项理由亦不能成立。原审法院仅根据《上海市新建住宅使用说明书》中记载的涉案小区公建配套设施包括机动车库的内容以及锦**司、东**司在原审时的部分陈述内容,即推断认可锦欣苑业委会占用系争车库的行为,缺乏依据。有鉴于锦欣苑业委会占用系争车库缺乏充分的事实和法律依据,故锦**司、东**司作为系争车库的产权人,要求其搬离并返还系争车库,依法有据,本院予以支持。关于锦**司、东**司是否就涉案小区提供了符合规定的物业管理用房的问题,则与本案非属同一法律关系,锦欣苑业委会就此可另行主张权利。锦**司、东**司自愿放弃要求锦欣苑业委会支付占用系争车库期间相应使用费的诉请,此系其合理处分自身权利,于法无悖,予以准许。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销上海市浦东新区人民法院(2014)浦*一(民)初字第7015号民事判决;

二、上海市**业主委员会于本判决生效之日起三十日内搬离上海市某区某路58弄编号24、25、26、28、29号车库并将上述车库返还上海锦**有限公司、上海东**营有限公司。

一审案件受理费减半收取计人民币1,950元,由上海锦**有限公司、上海东**营有限公司共同负担1,910元,上海市**业主委员会负担40元;二审案件受理费人民币3,900元,由上海锦**有限公司、上海东**营有限公司共同负担3,820元,上海市**业主委员会负担80元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月九日

案件基本信息

  • 案号 (2014)沪一中民二(民)终字第2093号
  • 法院 上海市第一中级人民法院
  • 裁判时间 2014
  • 案由 车库纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 上诉人(原审原告)上海锦**有限公司。

  • 上诉人(原审原告)上海东**营有限公司。

  • 两上诉人之共同委托代理人翁卫国,上海理帅律师事务所律师。

  • 两上诉人之共同委托代理人沈汇贤,上海理帅律师事务所律师。

  • 被上诉人(原审被告)上海市**业主委员会。

  • 委托代理人张翀,上海市康正律师事务所律师。

审判人员

  • 审判长张薇佳

  • 审判员唐建芳

  • 代理审判员盛伟玲

  • 书记员莫莉