深圳市物**份有限公司与深圳市**有限公司、深圳市南**业主委员会车库纠纷二审民事判决书

审理经过

深圳市物**份有限公司（以下简称物业发展公司）因与深圳市**有限公司（以下简称盛**公司）、深圳市南**业主委员会（以下简称俊峰丽舍业委会）车库纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第204号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

物业发展公司原审诉讼请求：1、盛**公司、俊峰丽舍业委会将扣除管理成本后的停车场收入5339641元（自2007年6月至2012年12月）以及延迟付款期间的利息转入物业发展公司账户，由物业发展公司保管；2、盛**公司、俊峰丽舍业委会承担本案诉讼费用。

一审法院查明

原审法院审理查明，物业发展公司为涉案小区的开发商，俊*丽舍花园1-5栋、幼儿园于2004年12月21日竣工，并于2005年6月3日初始登记至物业发展公**）股份有限公司名下。盛**公司具有物业服务一级资质。物业发展公司曾委托案外人一对涉案小区进行前期物业管理。涉案小区成立业主委员会后，2007年2月3日，俊**业委会（甲方）与盛**公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对涉案小区进行物业管理；合同期限从2007年2月1日起至2010年1月31日止，并约定乙方对于停车场所提取的管理费提成收入，应用于补充物业服务管理费用，及其它条款。2010年5月31日，盛**公司、俊**业委会签订《物业服务合同》，约定合同期限从2010年6月1日起至2013年5月30日止，及其它条款。2007年4月25日，南山区建设局向案外人一发出《关于限期移交俊*丽舍小区物业管理权的函》，认为停车场产权问题市国土资源和房产管理局已完成界定，该司不得再以此为由拖延交接，并对其它问题作出了回复，要求其收函后10个工作日内撤出涉案小区。2007年5月，物业发展公司（甲方）、俊**业委会（乙方）、盛**公司（丙方）签订《关于俊*丽舍小区地下停车场产权及收益权的协议书》，约定各方就小区地下停车场产权和收益权事宜达成如下协议：一、鉴于甲方和乙方对小区地下停车场的产权归属存在不同意见，为保证物业管理权顺利交接，双方同意暂时搁置争议，以后根据政府产权部门核发的房地产证或司法机关的有效裁决确认其产权归属；二、在产权归属未明确之前，甲方和乙方同意由丙方开立银行共管账户，用于存放地下停车场停车费收入，共管账户内款项需凭加盖某建设局公章方可支取；当产权归属认定时，丙方在扣除每车每月69.99元管理费收入，其余收入扣除国家规定的税费及工商管理等必须由停车场物业产权人承担的费用后，其余收益归产权人所有，由某建设局负责监督；三、合同期丙方负责对小区停车场进行管理，各方同意丙方每月存入上述共管账户停车费不低于5万／月，待丙方正式进入小区进行物业管理后，若建设局统计的实际停车数量计算地下停车场收入超出5万／月，以建设局统计标准为准，甲方和乙方对丙方有监督权；四、丙方于每月直接将上月停车费存入上述共管账户，如丙方不能及时按月存入上月停车场收益的，自延迟履行之日起，应按每日万分之三承担延迟履行的滞纳金；甲方、乙方有权要求丙方将应存款项及延迟履行利息及滞纳金立即存入共管账户；如丙方存入的金额低于5万元或建设局统计收入标准，应就少支付部分自应存之日起按每日万分之三承担延迟履行的滞纳金；甲方、乙方有权要求丙方将应存款及延迟履行滞纳金立即存入共管账户；及其它条款。某建设局和某街道办事处作为见证方亦签署该《协议书》。对于涉案小区地下停车位的数量，物业发展公司提交了案外人一申报涉案小区停车场的经营执照及经营许可证、录像资料，拟证明案外人一至今仍是俊*丽舍停车场的合法经营主体，小区停车场登记的可停车辆的数量为613个，录像资料拟证明盛**公司经营地下停车场的情况，涉案小区停车数量远远不止613个。盛**公司、俊**业委会认为案外人一已于2007年退出涉案小区，涉案小区实际由盛**公司管理，许可证上登记的是涉案小区地上、地下停车位的总数，地下停车位实际只有508个。盛**公司、俊**业委会对于物业发展公司提交的录像资料不予认可。各方均认可地下停车场的收费为每月每车位200元。俊**业委会提交了中**银行交易记录清单、中国**行对账单拟证明盛**公司依约将停车场收入存入户名为深圳市南山区俊**业委会的小区公共账户监管，盛**公司从2007年12月至2012年11月16日共计存入21笔停车费收入，停车费的起止时间为2007年6月至2012年9月，金额共计4510787.6元；其中2007年12月存入的是2007年6-10月的停车费，2012年11月16日存入的509181.30元包括2012年第二、三季度的停车费用470039.15元及其它费用，上述停车费至今在公共账户内，盛**公司、俊**业委会没有动用和自行分配，物业发展公司的利益没有受到任何损害。物业发展公司认为盛**公司未依约将停车费存入三方的共管账户，对于俊**业委会提交的上述证据，物业发展公司质证意见如下：1、盛**公司、俊**业委会私自进行了停车场收益的分配，盛**公司存入的资金仅为停车场收益的一部分，尚有应属于停车场产权人的收益被盛**公司占有；2、俊**业委会收到400余万元的停车场收益后将未确权的收益进行风险性投资，其账户显示其于2010年11月将240万元的资金作了半年的理财投资，回报金额仅为17161.64元，收益低于人民币同期存款利息，其还在账户中进行外汇资金结算，其行为已经超出了对代管资金的安全管理范围。盛**公司认可上述证据，并补充其存入的停车场收入累计4510787.6元，超出了《协议书》约定的每月不低于5万元的最低金额共计1360787.6元，完全履行了《协议书》约定的监管义务。对于物业发展公司的质证意见，俊**业委会补充，物业发展公司称其对账户资金进行理财与事实不符，该理财产品属于保本增值型，外汇资金结算业务实际也为理财产品的投资，不构成对物业发展公司权益的侵害。物业发展公司提交了俊**业委会经费收支情况表、物业服务合同、建设银行理财产品说明拟证明俊**业委会将权属未定的停车场收益据为己有投资理财产品以及物业服务合同的约定违反三方协议，损害了物业发展公司的合同权益。盛**公司、俊**业委会对除物业服务合同以外的证据的真实性不予认可，盛**公司、俊**业委会认为物业服务合同中约定的提取管理费收入是按每车每月69.99元的标准提取，与应该存入共管账户的停车场收益是两笔款项。对于《协议书》约定的设立共管账户，监管地下车库停车场收益问题，物业发展公司认为盛**公司将停车场的收益存入小区公共账户违背了协议的约定，共管账户应由三方共同开立，在停车场产权未明确之前，三方对于停车场收入均无单独处分的权利，而目前共管资金完全处于俊**业委会的单方支配之下，且其进行了处置，违背了协议目的。盛**公司则认为《协议书》虽约定共管账户应由其开立，但对于共管账户如何开立、开立的主体及共管的形式均无约定，三方也无法协商一致，无法操作，故盛**公司直接将停车场的收益直接打入小区公共账户，在其进驻小区后，因之前的物管公司向大部分业主收取了多达一年以上的停车费，且听说开发商将一些停车位卖给了业主，2007年6月至2008年一季度实际的停车数量很少，收入达不到每月应存入5万元的约定，盛**公司在此期间应俊**业委会的要求按照实际的停车费收入存入小区公共收益账户；2008年第二季度开始至今，每月存入5万元以上，每月存入的费用是扣除了停车场管理费的地下停车场的收益。俊**业委会认为《协议书》共管账户的开立约定不明，盛**公司将停车场费用存入代表小区全体业主权益的小区公共账户能实现协议约定的目的。物业发展公司提交了《关于立即履行合同义务的函》、2011年10月寄送函件、关于停车场及保安宿舍的函及邮寄凭证拟证明物业发展公司分别于2008年、2011年向盛**公司、俊**业委会主张权利，盛**公司、俊**业委会收到函件后未作出任何答复。盛**公司、俊**业委会否认收到上述函件，并认为函件中部分内容与事实不符。庭审中，盛**公司、俊**业委会不同意将停车场收益交由物业发展公司监管。物业发展公司明确其主张的2007年至2012年12月的费用是按照每车每月200元减去盛**公司应提取的69.99元的管理费后，以613个车位计算。本院依法行使释明权，询问物业发展公司是否变更诉讼请求，物业发展公司明确表示不变更。

一审法院认为

原审法院审理认为，物**公司与盛**公司、俊峰丽舍业委会签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，各方当事人应遵守。各《协议书》的签订系基于物**公司与俊峰丽舍业委会对涉案小区地下停车场的产权归属存在不同意见，双方搁置争议而签订。《协议书》明确约定根据政府产权部门核发的房地产证或司法机关的有效裁决确定涉案小区地下停车场的产权归属，物**公司、盛**公司、俊峰丽舍业委会并未举证证明涉案小区地下停车场的产权归属已明晰，故物**公司、盛**公司、俊峰丽舍业委会仍应遵守《协议书》的约定，对涉案小区地下停车场的收益进行共同监管。《协议书》虽约定由盛**公司开立银行共管账户存放地下停车场停车费收入，但对于共管账户的开立和监管方式，约定尚不算十分清楚。因物**公司、盛**公司、俊峰丽舍业委会不能协商一致，故盛**公司自行将其核算的地下停车场收益存入以俊峰丽舍业委会的名义开立的账户中，虽不符合《协议书》约定三方共管的形式要求，但现有的证据也不足以证明盛**公司、俊峰丽舍业委会对地下停车场的收益进行了侵占。即使俊峰丽舍业委会曾将该笔款项用于短期理财，现有的证据也不足以证明其侵占、使用了该笔款项及其理财收益，从而侵害了地下停车场所有权人的收益权。因本院已释明，物**公司明确不变更诉讼请求，故本院仅依据物**公司现有的请求作出判决。因盛**公司、俊峰丽舍业委会均不同意将停车场收益交由物**公司监管，物**公司的请求也不符合《协议书》约定三方共管的形式要求，故对于物**公司要求盛**公司、俊峰丽舍业委会将停车场收入及迟延付款利息转入物**公司账户，由物**公司保管的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，物**公司、盛**公司、俊峰丽舍业委会三方应本着诚信、合作原则，搁置争议，对于设立共管账户和核算地下停车场收益等协商一致，履行《协议书》的约定。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回物业发展公司的全部诉讼请求；案件一审受理费50057元，由物业发展公司承担。

上诉人诉称

上诉人物业发展公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判令盛**公司、俊峰丽舍业委会将停车场收益5339641元（暂计至2012年12月）交由物业发展公司保管；2、判令盛**公司按照日万分之三的比例承担延期支付停车场收益的逾期利息直至实际支付之日止，该利息也一并交由物业发展公司保管；3、判令盛**公司、俊峰丽舍业委会承担本案一审、二审诉讼费用。

事实与理由：一、一审判决认定事实严重错误，宽容和放纵盛**公司、俊*丽舍业委会继续违约行为。一审判决认定物业发展公司与盛**公司、俊*丽舍业委会之间签订的《关于俊*丽舍小区地下停车场产权及收益权的协议书》合法有效，对各方有约束力，是正确的。但一审判决却对盛**公司、俊*丽舍业委会根本性违反协议的行为予以多方辩解、宽容、放纵违约行为，实为自相矛盾。1、一审判决认为《协议书》对共管账户的约定“尚不算十分清楚”与事实不符。涉案《协议书》第二条约定，物业发展公司与俊*丽舍业委会同意由盛**公司开立银行共管账户，按月存放地下停车场收入。这一约定明确了开立账户的主体是盛**公司，账户的管理方式是三方共管，约定是清楚明确的。按照银行共管账户的开立手续，只要盛**公司到银行签订委托开户协议，物业发展公司与俊*丽舍业委会在该账户中预留财务印鉴即可完成符合《协议书》第二条约定的开户和监管手续。盛**公司、俊*丽舍业委会在违约拒不开立共管账户的情况下，以所谓共管账户开立约定不明确的辩解毫无事实依据，轻易蒙蔽了一审法院。即使如盛**公司辩解不能开立共管账户，盛**公司为了获得物业管理权而私自将争议的停车场收益转移支付给业委会，也违反了《协议书》约定的履行方式，构成根本性违约行为。2、一审判决认定俊*丽舍业委会账户收到并处分了地下停车场收益的行为不构成对地下停车场收益的占有和使用，是严重错误的。（1）俊*丽舍业委会收取地下停车场收益并无合同依据，在地下停车场产权未明确之前，停车场收益权属也未明确，应存入共管账户，任何一方均无权对该部分资金进行单独处置，包括仅仅是单方的占有行为，也是不符合约定的。（2）俊*丽舍业委会实际占有并处分了地下停车场收益。俊*丽舍业委会在收到盛**公司支付的地下停车场收益后，不仅将该笔资金作为业委会的收入在小区公告栏对业主进行了公告，还将该部分资金的绝大部分（截止2012年11月，用了437万元）购买了中**行的非保本浮动收益型理财产品（产品期限至2014年），使权属未定的资金处于极其不安全状态。可能造成地下停车场产权确权时，俊*丽舍业委会不能如数偿还已经提留的停车场收益，导致产权人利益受到损害的局面。此外，在盛**公司、俊*丽舍业委会签订的多份《物业服务合同》中，也公然违反三方《协议书》的约定，俊*丽舍业委会以产权人的身份同意盛**公司对停车场收入提取管理费抽成收入，用于补充物业服务管理费用。在产权未定之时，这一约定也实际损害了物业发展公司的利益。（3）俊*丽舍业委会的行为完全符合法律意义上占有、使用、收益、处分的特质。一审判决仅以俊*丽舍业委会没有将该笔资金转出银行进行其他投资用途为标准，来判断俊*丽舍业委会是否使用了该笔资金，是不符合资金作为金融产品的特质和法律规定的，是完全不讲事实和不讲法律的认定方式。二、本案事实完全符合不安抗辩权适用条件，一审判决驳回物业发展公司的诉求与法律原则相违背。本案一审查明三方《协议书》合法有效，对各方有约束力。但在物业发展公司先履行义务，交出地下停车场给盛**公司、俊*丽舍业委会后，盛**公司、俊*丽舍业委会却拒不履行协议义务开立共管账户，并私自按照其双方之间的《物业服务合同》的约定，将争议的停车场收益资金进行瓜分。物业发展公司据此依法提出适用不安抗辩权，要求判决由物业发展公司保管停车场收益，符合法律规定的救济手段。一审判决以盛**公司、俊*丽舍业委会不同意将停车场收益交由物业发展公司监管，物业发展公司的请求没有合同依据为由驳回物业发展公司的诉求，不符合不安抗辩权的法律适用原则。行使不安抗辩权，不以盛**公司、俊*丽舍业委会同意为前提，也不以合同约定为准则，它是基于法定情形下的司法救济手段。不安抗辩权是对先履行义务一方在履行义务后，当对方出现法定不利情形时，先履行方可以寻求法律救济的一种方式。盛**公司将应存入自己为主开立的共管账户的资金支付给俊*丽舍业委会的行为已经构成《合同法》第六十八条第二项规定的“转移财产、抽逃资金、逃避债务”的行为，盛**公司、俊*丽舍业委会业委会将争议资金据为已有并购买非保本理财产品的行为同时也构成六十八条第四项“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的事实”。一审曾建议各方当事人按照协议约定，开立共管账户，但遭到盛**公司、俊*丽舍业委会拒绝。物业发展公司认为，根据《合同法》第六十九条的规定，基于盛**公司、俊*丽舍业委会仍以自己的行为拒绝履行《协议书》的事实，物业发展公司要求中止共管账户的履行方式，判决由物业发展公司保管停车场提留的收益，以待盛**公司、俊*丽舍业委会提供担保或者同意恢复履行《协议书》约定的共管方式，是完全符合上述两条法律关于不安抗辩权的适用情形的。此外，根据最**法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法*（2009）40号）第六部分“合理适用不安抗辩权规则，维护权利人合法权益”第17条：在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限己到期或者加速到期。本案应适用不安抗辩权规则，以保障合同能够得到全面适当的履行，维护物业发展公司的合法权益。按照一审判决的逻辑，在盛**公司、俊*丽舍业委会违反协议约定义务，拒绝履行和恢复履行的情况下，即使协议约定“尚不算十分清楚”，如果没有约定违约责任，物业发展公司就没有任何救济方式，只能放任违约者公然违约，判决可以保护违约者继续违约，这显然是荒谬的。一审判决，对一份自认为约定不明确的协议却要求“三方应本着诚信、合作原则……履行《协议书》的约定”这显然也是不恰当的，丧失了司法救济原则。综上，特提出上诉，请二审法院查明事实，依法判决支持物业发展公司的诉求，判令由物业发展公司保管停车场收益，直至盛**公司、俊*丽舍业委会愿意主动恢复履行，开立共管账户之时。以避免当地下停车场产权确定时，产权人的权益受到损害。

另在庭审中补充称，上诉状第一项请求盛**公司、俊峰丽舍业委会将停车场收益5339641元交由物业发展公司保管，截至2014年7月应增加151.42万元，累计685万元，交由物业发展公司保管。

被上诉人辩称

盛**公司口头辩称，1、针对物业发展公司新增加的诉讼请求，物业发展公司要求增加到2014年7月的收益交由物业发展公司保管，该增加的诉讼请求没有任何法律依据，在一审时物业发展公司没有提出，现在二审是针对一审的判决和事实进行审理，所以物业发展公司二审中提出该点没有道理。2、一审关于监管账户的开立不明确的认定是正确的，一审认定盛**公司将有关收益交由俊峰丽舍业委会的账户不构成不当行为是正确的。3、关于不安抗辩权的问题，盛**公司认为，物业发展公司关于不安抗辩权的说法对本案来讲完全不能适用，因为本案不存在物业发展公司与盛**公司、俊峰丽舍业委会之间权利义务的先后履行顺序问题，本案争议的是双方在资金监管即停车场收益方面，对收益进行监管的问题发生的争议，所以本案不适用不安抗辩权的法律规定。因此，盛**公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

俊峰丽舍业委会答辩称，1、根据2007年5月31日签订的三方协议第二条的约定，在小区地下室停车场产权归属明确之前，停车费的收入是存入银行共管账户进行共管的，目前小区地下室停车场的产权尚未明确，物业发展公司主张停车费由其单方保管，显然违反了三方协议共管的约定，不应支持。2、物业发展公司主张停车费由其单方保管的理由毫无事实和法律依据，是不能成立的，地下停车场的产权尚未明确，停车场的收益权属也尚不明确，谈不上是物业发展公司的收益权，自然更谈不上是对物业发展公司权利的侵害，2007年6月1日以来的停车场收益至今仍存放在小区公共收益账户内，不存在物业发展公司所称的与物业公司侵吞和自行分配的问题，不构成对物业发展公司权利的侵害，为使小区公共收益得到有效增值，在银行认购短期保本保收益型理财产品，理财收益远远高于银行同期存款利息，因此，停车场收益存放在小区公共收益账户内是安全的，而且是增值的。物业发展公司既主张其已先履行了义务，那么物业发展公司没有行使不安抗辩权之余地。3、物业发展公司诉请的地下停车场收入计算有误，三方协议约定存入共管账户的地下停车场收入按建设局统计的实际停车数量来计算，刚开始停车场并未停满，因此，物业发展公司主张按停车场许可证登记的可停车位613个的计算缺乏事实依据，其次，物业发展公司诉请按613个停车位计算停车位收入，包括了地面停车位的收益，而地面停车位的收益归业主共有，不属于三方协议共管的范畴，应予以区分并剔除。综上，物业发展公司的上诉理由不能成立，原审认定事实、适用法律正确，处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院已查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，物业发展公司与盛**公司、俊峰丽舍业委会签订的《关于峻峰丽舍小区地下停车场产权及收益权的协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应由各方共同遵守履行。在该协议中，各方当事人约定搁置对涉案峻峰丽舍小区地下停车场产权归属的争议，由盛孚物业对涉案小区停车场进行管理并将停车费收入在扣除部分费用后转入各方的银行共管账户。但是，该协议没有对银行共管账户的设立方式、设立期限、开户银行、各方的配合义务等具体事项做出明确约定，也没有约定当事人拒绝配合开立共管账户或盛孚物业未将停车费收益转入共管账户所应承担的法律责任。在此情况下，物业发展公司如认为盛**公司、俊峰丽舍业委会拒不配合开立共管账户、盛**公司将停车费收益转入峻峰丽舍业委会的小区公共账户属于根本违约，可以通过协商或向人民法院起诉等法律途径请求盛**公司、俊峰丽舍业委会履行协议约定、配合开立共管账户并将停车费收益存入共管账户。

而在本案中，物业发展公司以盛**公司、俊峰丽舍业委会私自转移分配停车场收益损害其利益为诉由，要求行使不安抗辩权并请求将停车费收益转入物业发展公司自己的账户，由物业发展公司进行保管。对此，本院认为，我国合同法所规定的不安抗辩权系指负有先履行义务的一方当事人有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在另一方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。如果中止履行后另一方在合理期限内无法恢复履行能力或提供担保，中止履行的一方可以解除合同。物业发展公司在本案中经变更后最终确定的诉讼请求，并非要求中止履行其在协议书中的义务或要求解除该协议书，而是请求将停车费收益转入物业发展公司的账户，该请求并不属于不安抗辩权的行使范围，实际也不符合协议书关于停车费收益由各方共管的约定。而且，涉案小区停车位产权归属尚未明确，物业发展公司并非停车费收益的权利人，其也没有充分证据证明盛**公司、俊峰丽舍业委会的行为已构成对停车费收益的侵占并损害了权利人的利益，在此情况下物业发展公司的请求也无充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。

综上所述，物业发展公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费人民币50元，由上诉人深圳**份有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十二日