• 首页
  • 手机找法网

您当前的位置: 找法网 > 裁判文书 > 正文

您现在的位置:首页→肃**法院裁判文书→民事裁判文书→原告殷*与被告张**、张*承租人优先购买权纠纷一案

2013.06.25 酒泉市肃州区人民法院 (2013)酒肃民二初字第75号

审理经过

原告殷*与被告张**、张*承租人优先购买权纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告殷*及其委托代理人王**,二被告委托代理人范**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称,原告自2011年3月10日起与被告签订房屋租赁合同,约定被告将位于肃州区尚武街6-5号门店租赁给原告开办口腔诊所,因原告所经营的门诊属于特殊行业,不能频繁更换场所,故双方约定长期租赁房屋,但为了避免因房租的涨跌引起纠纷,双方约定一年一签。但在第二次签订合同后,被告没有提前告知原告,私下将房屋卖给了第三人姜**。2012年12月5日,姜**告知原告第二年租期满后将不再租给原告。由于被告的行为侵犯了原告的优先购买权,致使原告支出的70000元转让费及装修费60950元遭受损失,导致客源流失。请求判令被告赔偿因违反合同给原告造成的损失费共计150950元。其中转让费70000元,装修费60950元,客源流失费20000元;并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称,被告并未违反合同约定,出售前2012年9月10日已明确告知原告,该租赁房屋以150元的价格出卖给姜**,原告可在2013年3月10日租赁期满后腾房,原告在被告当面通知后未提出购买房屋的要求,已经履行了告知义务。合同约定为长期租赁,合同一年一签,根据法律规定,应为不定期租赁合同,双方都有随时解除合同的权利。被告出卖房屋的行为并未给原告造成损失,请求赔偿缺乏事实依据。转让费系双方协商一致,原告自愿支付,且已经实际使用租赁物两年,要求被告承担没有依据。合同约定原告装修应征得被告同意后方可实施,否则原告承担全部责任,被告有权终止合同。原告在装修时并未征得被告同意,其产生的全部装修费用应由原告自行承担。被告将房屋出售,但并未提前解除合同,原告在租赁期限内未产生任何损失,其要求被告赔偿客源损失费也没有依据。综上,原告的诉讼请求不能成立,请求予以驳回。

本院查明

经审理查明,2011年3月10日,原告殷*与被告张**签订房屋租赁合同,约定被告将位于肃州区尚武街6-5号门店(包括地下室及一二楼)租赁给原告使用。双方约定甲方即被告长期将房屋租给乙方即原告使用,为避免因房租的涨跌引起纠纷,双方约定合同一年一签,第一年租期自2011年3月10日至2012年3月10日止。房屋转让费70000元,租金每年35000元,合同生效后一次性支付。合同第三条第1项约定“乙方入住后不得随意破坏房屋的设施,确因装修等情况需要时必须征得甲方同意后方可设施,否则由乙方承担全部责任,甲方有权终止合同”;第5项约定“因乙方属于特殊行业,不能频繁更换营业场所,甲方必须保证房屋能够长期租给乙方,租赁期满后,如乙方须继续租用,甲方不得无故收回(包括自用),否则按违约处理”。合同签订后,双方依约履行,原告交清了转让费70000元即租金,并请人对店面进行了装修,其中吊顶、橱柜、门窗、粉刷等产生装修费36980元。2012年3月4日,双方又签订了第二年的房屋租赁合同,第二年租期为2012年3月10日至2013年3月10日,合同其他内容没有变化。2012年10月3日,被告张**将该房屋以150万元的价格出售给案外人姜**,姜**于2012年11月7日、12月26日办理了房屋所有权证和土地使用权证。房屋所有权证办理完毕后,姜**夫妇通知原告2013年租期到后将不再给原告出租,原告遂将张**、张*夫妇起诉来院,请求判令被告赔偿其各项损失150950元。本案审理中,2013年3月9日姜**再次通知原告在3月10日前将房屋腾开,如不能在上述时间搬走,每天按照1000元予以赔偿。原告于2013年3月15日另从唐**处转租崔燕鸣的门店用于经营,并支付唐**转让费95000元及租金12800元。后因原告没有如期腾房,姜**、林**夫妇于2013年4月中旬将张**、殷*起诉来院,要求张**、殷*交付门店并承担租金。经本院调解,姜**与殷*于5月6日达成调解协议,殷*将房屋返还姜**、林**,支付房屋租金5400元。现已履行完毕。庭审中,原告当庭变更诉讼请求,要求被告赔偿其转让费损失90000元(包括支付被告的转让费70000元,从唐**处转租多支付的转让费20000元),装修费60950元,撤回客源流失费20000元的诉讼请求。

裁判结果

以上事实,有个体工商户营业执照、医疗机构执业许可证、房屋租赁合同、家庭装饰预算书、商业门店租赁合同、收条、通知书、房屋所有权证和土地使用权证、录音、证人王**的证言及双方当事人的陈述予以证实。

本院认为,原告与被告张**签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据我国合同法的规定,出租人出卖房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件下优先购买的权利。最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋前未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。……”原、被告双方在合同中明确因原告从事的口腔门诊属于特殊行业,以长期租赁的方式租用房屋,合同采用一年一签的方式。在合同履行中,被告未在合理期限内通知原告,即将房屋予以出售,侵害了原告的优先购买权。且新购房人不愿意继续给原告租赁房屋,导致原告长期使用该房屋的愿望落空,被告的行为给原告造成了一定损失,应当予以赔偿。被告辩称出售前已通知原告,没有提供相关证据予以证实,其辩解意见不能成立。原告称其装修费用共计60950元,根据其提供的证据家庭装饰预算书及证人王**的证言,其中36980元装修费依据充分,本院予以采信。其余23970元,所装修的具体项目及金额,没有充足的证据予以证实,本院不予支持。原告殷*在姜**起诉之前另行从他人处租赁房屋,因此产生的转让费20000元与本案没有必然的联系,故原告请求被告赔偿另行转租房屋产生的转让费20000元,本院不予支持。本院将充分考虑被告收取转让费的合理性、合同约定的履行时间、原告实际使用时间、不能继续租赁的原因等因素,酌情予以处理。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定,判决如下:

被告张**、张*赔偿原告殷*转让费70000元,装修费36980元,合计106980元的60%,即64188元,限于判决生效后10日内履行。

如果被执行人未按本判决指定的期间履行其他义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。

案件受理费5830元,应收3320元,由原、被告各承担1660元。多收取的案件受理费2510元,退还原告殷*。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省**民法院。

裁判日期

二〇一三年六月二十五日

案件基本信息

  • 案号 (2013)酒肃民二初字第75号
  • 法院 酒泉市肃州区人民法院
  • 裁判时间 2013
  • 案由 承租人优先购买权纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 原告殷*(经营字号:肃州区殷*口腔诊所),男,汉族,生于1979年10月30日。

  • 委托代理人王远文,男,汉族,生于1982年3月2日。

  • 被告张**,男,汉族,生于1970年8月8日。

  • 被告张*,女,汉族,生于1975年11月17日(系被告张满国之妻)。

  • 二被告委托代理人范福荣,肃州区城关法律服务所法律工作者。

审判人员

  • 审判长邵瑞华

  • 代理审判员石敏虎

  • 人民陪审员于晶晶

  • 书记员何金慧