谢**与华润天**限公司、徐州**业局房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人谢**因与被上诉人华润天能徐州**公司（以下简称华**司）、徐州**业局房屋买卖纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2570号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢**，被上诉人华**司的委托代理人杨**，被上诉人徐州**业局的委托代理人钱维庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：

原徐州**培训中心和办公楼于1999年因市重点项目建设拆除。2000年6月15日徐州市政府批准重建培训中心，并由市规划局等有关部门办理了相关手续，批准了市乡镇企业协会的集资建房报告（徐**（2003）1号），划拨土地34.55亩（徐国土资地（2000）50号）。徐州**管理局（现名称为徐**小企业局）与江苏**公司（现名称为华润天能徐州**公司）协商，双方共同建设天能嘉园（苑）项目，以解决培训中心重建和两单位职工住房困难问题。2002年6月3日，徐州**管理局（甲方）与江苏**公司（乙方）签订协议书一份，就联合开发乡镇企业培训中心及宿舍楼项目事宜达成如下协议：一、项目概况。项目名称为徐州乡镇企业培训中心及宿舍楼，项目地点位于三环东路中段路东，狮南小区以北地块。二、双方权利义务。甲方负责该项目的立项、规划、定点，办理建设用地许可证及建设工程规划许可证等。所交纳的费用由乙方承担。住宅土地二次变更费用由用户和乙方负责，甲方办理住宅开工许可证，涉及费用由乙方负责。乙方负责该项目的工程设计、施工、监理及销售工作。乙方向甲方提供5500㎡住宅，在住房交付使用后的半年内为甲方办理好所提供的5500㎡的住宅土地证、房产证，甲方在获得5500㎡住宅后，剩余房屋产权、经营权属乙方所有。协议书还就其他事项进行了约定。

2002年6月12日，江苏**公司和徐州**管理局出具“关于成立徐州**培训中心及宿舍楼项目筹建领导小组及办事机构的意见”，该意见载明，为扩大合作，搞活经营，尽快完成乡镇企业培训中心及宿舍楼项目建设，市天**公司与市乡镇企业管理局经协商达成具体如下实施意见：筹建领导小组下设办公室等；该项目实施已经市天**公司与市乡镇企业管理局达成协议，为便于筹建领导小组工作及核算，双方议定以项目办公室名义单独核算并刻章以行使项目领导小组意见。因项目投资由市天**公司具体负责，市乡镇企业管理局不承担因项目实施所产生的债权债务及相应的经济责任。

2004年4月5日，徐州**培训中心项目筹建办公室（甲方）与谢**（乙方）签订房屋销售合同一份，合同约定：一、房屋地点和面积。天能嘉苑1#北2单元2层202室，建筑面积76.84㎡，地下室19.9㎡。二、预收价款。预售价单价1288元／㎡，金额为98969.92元；地下室单价500元／㎡，金额为9950元，以上共计108919.92元；防盗门800元另算。三、本协议只做订房、预收款之凭证，价待主管部门及物价部门审定后一次结算。四、付款方法及交房期限。乙方所订商品房应（于）合同签订的当日，预付4万元，余款在交房时一次结算付清；交房时间定于2004年7月底之前（特殊情况除外），经有关部门按规定验收合格后使用。甲方每提前一个月交房，乙方按建行贷款利率乘以房价总额支付给甲方工期提前费；反之，甲方支付给乙方延期期（费）。乙方在甲方通知上房之日起10日内办清上房手续，过期乙方应付甲方看管房屋费用每天10元。五、房屋产权与管理。房屋产权归乙方所有。谢**于2005年3月29日缴纳购天能嘉苑1#北楼2单元202室装潢押金等共计36818元，徐州**培训中心项目筹建办公室出具了结算收据，票号为0012895。当日，甲方代表张**与乙方谢**签订一份上房协议，约定：甲方同意乙方在个人按揭手续未办理情况下，乙方先办理上房手续并上房；乙方尚欠房款4万元（房款余额）；甲方力争在乙方上房半年内办理好贷款前期手续，并及时通知乙方，乙方在接到甲方通知后一个月内，须完成个人按揭贷款手续的办理，并将贷款划至甲方账号；若因乙方自身条件原因使按揭申请未获银行许可，或被许可额不足以支付房款余额，则乙方须以现金方式支付所欠甲方房款余额等。

2009年10月14日，华**司向徐州市人民政府提交一份题为“关于天能嘉苑相关问题的请示”，请示载明工程按照前期规划，需对地面上约12000㎡民房和村属酱菜厂拆迁后才能建设业务综合楼，后因拆迁资金无法落实，业务综合楼至今没有动工。因为天能嘉苑项目是作为一个整体项目立项，不建业务综合楼规划局就不予进行综合验收，也就无法为住户办理房屋产权证及土地使用证。特请求市政府出面解决该问题。2010年2月5日，徐州市人民政府办公室第3号关于天能嘉园（苑）项目有关问题的会议纪要对涉案房屋问题进行了说明。天能嘉园（苑）项目分两期征地建设。一期工程建设住宅，共5栋住宅楼，定点面积22100㎡，住宅314套（市乡镇企业局36套、原江苏**公司278套），待收回资金后实施二期工程培训中心建设。一期工程于2005年建成并通过质量验收。二期项目拟开工建设时，恰逢中**办公厅、国**公厅下发了《关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知》（中办发（2003）3号），省、市也下发了同样文件，已经批准的培训中心被迫停建，天能嘉园（苑）项目整体无法完工，市相关部门对已建成的5栋职工宿舍楼尚未进行综合验收，亦无法办理土地使用证和房屋产权证。鉴于该项目前期批准手续较为完备，仅综合楼因国家政策调整而停止实施的事实，由市建设局、市规划局、市国土资源局、市房产管理局结合各自职能，将天能嘉园（苑）项目分切后，对建好并居住的5栋职工住宅及配套设施进行单独验收。按照集资建房性质，保留划拨土地使用权性质，由市规划局发放规划许可证（正本），市国土资源局发放土地证，市建设局出具同意交付使用的书面确认，并依照2002年以前集资建房的优惠政策，依法为两单位的购房职工办理土地使用证和房屋产权证。

徐州市住房保障和房产管理局涉案房屋档案记载：2010年9月20日，谢**与徐州**管理局签订一份集资建房协议书，载明为改善员工住房条件，按照徐州市政府有关规定，经双方同意就下列房地产建设及建成后房产管理等事宜达成如下协议：一、由甲方负责组织施工，乙方负责集资建设三环东路以东，润天家园1#北-2-202室的房地产，乙方对甲方所建的房地产做了充分了解，自愿自筹资金购买该房地产。……四、产权处理。乙方自取的该房产产权证之日起，产权归乙方所有。原告否认与被告签订了该份协议，认为协议上的“谢**”印章不是原告的。

该档案同时还记载：2011年2月21日，徐州市住房保障和房产管理局审批谢**登记号为201100200177433的徐州市房屋所有权登记审核表，该表载明，涉案房屋登记的所有权人为谢**，产权来源为集资建房，送审证件一栏显示申请房屋登记时提供的材料为集资建房协议、平面图、身份证复印件、收据票复印件、申请书各一份。初审意见记载谢**于2010年购买集资建房一套。

2011年9月21日，徐州**培训中心项目筹建办公室张贴一份关于领取润天家园房屋产权证、土地证的通知，载明在市政府的协调下，经过各方面的共同努力，润天家园小区的房产证和土地证已经办好，因谢方青未按照通知要求领取证件，现再次通知于2011年10月30日前到润天家**办公室领取。

一审法院认为

一审法院认为：

涉案房屋建设立项时即为集资建房性质，该类房屋的建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核及监督管理等都要受到政策的规范，而集资建房的政策依据的是政府有关主管部门的文件规定，法律上无明确的规定。人民法院既不是相关政策的制定者，也不是决定实施、执行政策的主管部门。司法权的管辖权是有边界的，其受案范围要受到诉讼法、司法解释、公共政策等诸多因素的影响和限制，法院只能在属其管辖事项的范围内行使司法权，否则既缺乏解决问题的依据，也影响处理问题的实际效果。谢**诉讼请求的事项不属于人民法院民事案件的受案范围，当事人可通过协商或其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定，裁定如下：驳回谢**的起诉。案件受理费540元，退还谢**。

上诉人诉称

上诉人谢**不服上述民事裁定，向本院提起上诉称，1、2004年，两被上诉人联合开发润天嘉苑，上诉人与两被上诉人下属的乡镇企业培训中心项目筹建办公室签订房屋销售合同。合同签订后，上诉人如约履行，而两被上诉人不能办理商品房两证。小区业主多次找到徐州市中小企业局，发现华**司利用乡镇企业培训中心及宿舍楼名义对申请的土地进行开发。华**司利用集资建房名义开发，又以商品房名义向社会及职工销售。2、小区多名业主已经证明没有签订过集资建房合同，上诉人也不是被上诉人单位职工，也没有享受建房优惠政策。被上诉人申请集资建房是在2011年，而上诉人购买房屋是在2004年。综上，请求二审法院撤销原裁定，并由被上诉人承担诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人华**司答辩称，涉案房屋属于集资建房性质，房屋的建设标准、上市条件、优惠政策、供应对象的审核及监督管理等属于政策的规范，而集资建房的依据是政府有关部门文件规定，法律上没有明确规定，所以一审裁定认定正确，请求依法驳回。

被上诉人中小企业局答辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。

本案二审期间的争议焦点为：本案是否属于人民法院受理民事案件的范围。

本院查明

二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为，1、从2004年4月5日，上诉人与徐州**培训中心项目筹建办公室签订的房屋销售合同内容来看，无论是房屋出售主体还是交易的标的物性质，均不属于严格意义上的商品房买卖，故双方当事人之间的争议依法不能受《城市房地产管理法》及最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定进行调整。2、双方当事人在2004年4月5日签订的房屋销售合同对于办理“两证”的时间和类型均未作出约定，上诉人在一审提出的诉请，缺乏合同依据，不应予以支持。3、在政府相关部门协调下，上诉人的房屋已经进行了“两证”登记，只是对“两证”类型提出异议，而对于变更“两证”类型涉及到具体行政行为的变更，亦不属于人民法院民事审判职能范围。

综上，上诉人谢**的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日