黑龙江**有限公司与江苏龙**有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黑龙江**有限公司与被告江苏龙祥**绥化分公司、江苏龙**有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黑龙江**有限公司委托代理人姚**、曹**与被告江苏龙祥**绥化分公司及被告江苏龙**有限公司委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黑龙江**有限公司诉称，原告的被拆迁房屋坐落于绥化市中兴东路，其中有产权证房屋面积3110平方米，无产权证房屋面积18平方米，院落511.5平方米。2009年6月23日，被告江苏龙祥**绥化分公司与绥化市**限公司与原告签订《房屋拆迁安置协议》，约定被告江苏龙祥**绥化分公司提供担保，拆迁补偿方式为产权调换，房屋回迁总面积3119平方米，其中原告回迁新建商场一层面积1938.78平方米，剩余1180.22平方米回迁新建商场5－6层。同时原告以每平方米2，200.00元的价格另购320平方米房屋。2011年4月13日，被告江苏龙祥**绥化分公司与原告签订《商品房预售合同》，另购面积变更为1655.78平方米。合同签订之日，原告向被告江苏龙祥**绥化分公司支付全部房款。根据签订的《房屋拆迁安置协议》及《商品房预售合同》的约定，原告应回迁新建商场5－6层的面积为2836平方米，工程竣工后，经房产测绘部门实测面积为2476.52平方米，按照约定被告江苏龙祥**绥化分公司向原告少交付面积359.48平方米，根据双方签订的《商品房预售合同》第6条，被告应对实测面积与规划面积之间的差额部分按原告购买价格多退少补。故原告提起诉讼，要求：一、被告江苏龙祥**绥化分公司给付房屋差价款790，856.00元及按年利率5.25％计算至实际给付之日期间的利息；二、被告江苏龙**有限公司承担连带给付责任。诉讼费用由二被告负担。

被告辩称

被告江苏龙祥**绥化分公司辩称，原告与绥化市**限公司签订《房屋拆迁安置协议》的事实属实，被告江苏龙祥**绥化分公司系该拆迁安置协议的担保人，且已经履行了担保义务，该拆迁安置协议已经履行完毕。后原告与被告江苏龙祥**绥化分公司签订《商品房预售合同》，但原告并没有交付合同中约定的购房款，以及在《房屋拆迁安置协议》中约定另购5、6楼办公室的320平方米购房款也未交纳，因此，被告江苏龙祥**绥化分公司没有履行向其交付房屋的合同义务。被告江苏龙祥**绥化分公司与原告之间存在其他债权、债务关系，并且原告在6楼顶部搭建了面积约600平米的7层，该7层属违章建筑，被告江苏龙祥**绥化分公司因此受到了行政部门的处罚。房屋现没有进行实际测量，具体原告公司占用了多少无法确定。

被告江苏龙**有限公司辩称，江苏龙**有限公司绥化分公司系被告江苏龙**有限公司的分公司，具有独立行使民事权利的能力，具有单独的营业执照。同意分公司的意见，而且都是分公司的行为。

原告黑龙江**有限公司为支持其诉讼主张，提供了如下证据：

证据1、《房屋拆迁安置协议》一份。主要证实：绥化**有限公司应给原告回迁5、6楼的面积1180.22平方米。

证据2、《商品房预售合同》一份。主要证实：原告向被告江苏龙祥**绥化分公司另购1655.78平方米房屋，且已于合同签订之日向被告江苏龙祥**绥化分公司支付3，500，000.00元购房款。

证据3、绥化市房产管理处房屋面积明细表一份。主要证实：原告在绥化市房产管理**限公司绥化分公司开发的坐落于绥化市北林区中兴东大街273号房屋，经黑龙江**术有限公司测量5、6层楼面积各为1238.26平方米，合计2476.52平方米。证明原告购买房屋面积缺失。

证据4、借据一份。主要证实：原告于2011年4月13日合同签订日向被告江苏龙祥**绥化分公司支付购房款3，500，000.00元。

被告江苏龙祥**绥化分公司为支持其诉讼主张，提供了如下证据：

（2015）4号行政处罚事先告知书一份。主要证实：2009年9月，由于原告在6楼顶部违章接出面积约619平方米的7层，而导致市规划局对被告江苏龙祥**绥化分公司罚款约200，000.00元。被告江苏龙祥**绥化分公司要求原告拆除，但原告至今没有拆除。因双方实际合同存在纠纷，故没有完全履行。

被告江苏龙**有限公司未向本院提供证据。

本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：

被告江苏龙祥**绥化分公司、江苏龙**有限公司对原告提供的《房屋拆迁安置协议》、《商品房预售合同》均无异议，但称该两份协议中均明确约定最后以实测面积为准，并且现5、6楼已经全部由原告占有使用；对绥化市房产管理处房屋面积明细表无异议；对借据真实性无异议，对证明目的有异议，该笔项款系借款，与购房款无关。该据上明确写明是暂借款，虽然盖有被告江苏龙祥**绥化分公司公章，但借款人是孙*，说明该笔款项系孙*借款，并不是原告交纳1655.78平方米房屋的购房款，况且原告与被告江苏龙祥**绥化分公司之间尚有债权、债务关系，有多笔经济往来。借款人孙*系美福特公司的法定代表人，可充分说明不是购房款。故该借据不能证明原告已支付购房款，

原告黑龙江**有限公司对被告江苏龙祥**绥化分公司提供的（2015）4号行政处罚事先告知书有异议，称原告确实建了7楼，但该证据与本案无关。且被告提供的是复印件，也没有说明这份罚款就是对7楼建筑的罚款。原告没有收到处罚决定书，罚款应该是三项违规，原告不清楚该罚款是否是针对7楼违章建筑。

根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：

被告江苏龙祥**绥化分公司、江苏龙**有限公司对原告提供的《房屋拆迁安置协议》、《商品房预售合同》均无异议，本院依法予以确认；对借据真实性无异议，对证明目的虽有异议，但对借据上加盖被告江苏龙祥**绥化分公司财务用章的事实无异议，故本院对江苏龙祥**绥化分公司收到原告购房款的事实予以确认。

原告黑龙江**有限公司对被告江苏龙祥**绥化分公司提供的（2015）4号行政处罚事先告知书有异议，且该证据与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。

本院查明

本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：

2009年6月23日，原告黑龙**有限公司与绥化市**限公司签订《房屋拆迁安置协议》，由被告江苏龙祥**绥化分公司作为协议的担保方，其中有产权证照房屋面积为3110平方米，无产权证房屋面积18平方米，院落511.5平方米，协议约定回迁总面积为3119平方米，其中商场一层面积为1938.78平方米，5、6楼面积为1180.22平方米。2011年4月13日，原告与被告江苏龙祥**绥化分公司签订《商品房预售合同》，原告购买房屋面积1655.78平方米，每平方米2，200.00元，合计价款3，642，716.00元。同日，原告向被告江苏龙祥**绥化分公司交付房款3，500，000.00元，由被告江苏龙祥**绥化分公司出具加盖公司财务用章的借据一份。2010年8月份，被告江苏龙祥**绥化分公司将房屋交付原告使用，经绥化**理处测绘5、6楼面积为2476.52平方米，按双方约定被告江苏龙祥**绥化分公司向原告少交付面积359.48平方米。故原告诉讼来院，请求：一、被告江苏龙祥**绥化分公司给付房屋差价款790，856.00元及按年利率5.25%计算至实际给付之日期间的利息；二、被告江苏龙**有限公司承担连带给付责任。审理中，被告江苏龙祥**绥化分公司称系该拆迁安置协议的担保人，且已经履行了担保义务，原告未按合同约定交付购房款，故被告江苏龙祥**绥化分公司没有履行向其交付房屋的合同义务。原告在6楼顶部搭建了面积约600平米的7层系违章建筑，因此受到了行政部门的处罚，并且房屋没有进行实际测绘，具体原告占用多少无法确定，故不同意承担给付责任。本案经本院调解未果。

本院认为

本案争议的焦点是：一、原告黑龙江**有限公司要求被告江苏龙祥**绥化分公司、江苏龙**有限公司交付少回迁房屋面积359.48平方米差价款的依据；二、原告黑龙江**有限公司是否向被告江苏龙祥**绥化分公司交纳购房款。

本院认为，原告黑龙江**有限公司与被告江苏龙祥**绥化分公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且双方均无异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条”买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，原告与被告江苏龙祥**绥化分公司之间买卖合同关系成立。原告依据约定于合同签订日向被告江苏龙祥**绥化分公司支付购房款的事实，有原告提供的借据证实，被告江苏龙祥**绥化分公司虽有异议，但对借据上加盖公司财务用章的事实无异议，故其辩解理由不成立。因此，对原告依据合同约定已向被告江苏龙祥**绥化分公司支付了购房款的事实，本院予以确认。经绥化市房产管理处测绘，被告江苏龙祥**绥化分公司按双方约定向原告少交付面积为359.48平方米，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告江苏龙祥**绥化分公司返还房屋差价款790，856.00元及按年利率5.25%计算给付利息的请求有理，本院应予支持。被告江苏龙祥**绥化分公司系被告江苏龙**有限公司的分支机构，具有相对独立的法律地位，可以自己名义从事与其法律地位相当的民事活动，可以作为合同主体和民事诉讼主体参与相应的民事活动，即可承担相对应的民事责任，故其民事责任能力具有不完全性，在其无力承担民事责任的情况下，由被告江苏龙**有限公司对被告江苏龙祥**绥化分公司的债务承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告江苏龙祥房地产开**江泰华医药有限公司房屋面积为359.48平方米的差价款790，856.00元，按中**银行同期贷款基准年利率5.25%计算自2011年4月13日起至2016年1月22日期间的利息198，373.00元，合计989，229.00元。此款于本判决生效后十日内一次性付清。

二、被告江苏龙**有限公司对被告江苏龙**有限公司绥化分公司的上述债务承担补充清偿责任。

案件受理费14，347.00元，由原告黑龙**有限公司负担655.00元，被告江苏龙祥**绥化分公司负担13，692.00元。财产保全费3，520.00元，由被告江苏龙祥**绥化分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日