解**与广东康**限公司上海分公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人解厚元因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨**（民）初字第1944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2002年4月27日，上海市**展中心与上海合**有限公司签订《关于腾越路XXX号地块移交协议书》，约定甲方将腾越路XXX号（地籍编号为杨浦区121街坊10丘）的土地使用权移交给乙方管理……。广东康景**上海分公司（以下简称“康**公司”）接受上海合**有限公司的委托对上海市**XXX号（121地块）场地进行出租及管理，委托期限自2008年1月1日起至2018年1月1日止。

2012年6月6日，康**公司（签约甲方）与解厚元（签约乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将上海市**XXX号内的部分场地约1，500平方米租赁给乙方使用，具体位置附图所示；乙方在上述区域内仅开展仓储（建筑材料）的经营活动，不能擅自改变用途，否则视为违约；租赁期限为一年，自2012年6月10日起至2013年6月9日止，期满后，乙方如需续租，必须提前一个月向甲方提出书面申请，并在同等条件下有优先权；双方一致同意，甲方在租赁期间具有无条件单方面终止协议的权利，但甲方必须提前十五天书面通知乙方，通知地址为杨浦区沧州路XXX弄XXX号XXX室，该地址由乙方提供，甲方邮寄该地址，只需具有邮寄凭证，就视为乙方收到，若甲方提前终止协议，将不承担任何违约责任，也不需要向乙方支付任何赔偿金；租金2012年6月10日至2013年6月9日每月人民币（以下所涉币种均为人民币）6，750元，每半年支付一次，即40，500元，押金20，250元，租赁期满后10个工作日内甲方无息返还乙方，押金与租金同时支付，支付方式为先付后租的原则，每半年支付一次，乙方必须在租赁期满最后一个月的第一天向甲方支付下一个租赁期的租金，逾期支付按每天5%支付违约金，逾期15天，按自动解约处理；乙方承诺协议终止后（包括提前终止），半个月将全部物品无条件搬离，否则将全部作为遗弃物由甲方处置……。

2012年12月10日，康**公司向解**发出《终止租赁协议通知书》1份，载明杨树浦路XXX号内1，500平方米场地因开发商将进入开发建设程序，故依照《租赁协议》约定，特通知双方2012年6月6日签订的《租赁协议》将于2012年12月31日终止，请解**于2012年12月31日之前清场离开，原样归还租赁场地。

2015年5月，康**公司诉至原审法院要求判令：一、解**立即腾出所租赁的杨树浦路XXX号场地（121地块）；二、解**支付康**公司自2013年1月1日起至实际腾退之日止，按照每月6，750元标准计算的场地占用费。

诉讼中，双方一致确认，解厚元支付场地使用费至2013年12月31日止，解厚元支付房屋押金20，250元。

一审法院认为

原审法院认为，租赁期限届满，解厚元应当返还租赁房屋，现康**公司要求解厚元*退租赁的场地并支付使用期间的场地使用费，于法有据，予以支持。依据民法通则的规定，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。约定分期支付租金的，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人关于该笔租金享有的权利，诉讼时效应从出租人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用一年的诉讼时效。康**公司没有提供证据证明其在解厚元不完全履行支付义务时向解厚元进行了催讨，从而发生时效中断的事宜，故解厚元辩称康**公司已超过一年诉讼时效，予以采纳。为避免当事人诉累，法院对押金一并处理，康**公司应于解厚元搬离之日返还解厚元租房押金。解厚元辩称其实际与案外人上海合**有限公司建立的口头的租赁合同关系，并无证据证明，不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、解厚元应于判决生效之日起二十日内腾退、搬离向广东康景**上海分公司承租的上海市杨浦区121街坊10丘（租赁协议约定的杨树浦路XXX号）场地；二、解厚元应判决生效之日起二十日内支付广东康景**上海分公司自2014年5月12日起至实际搬离之日止按每月人民币6，750元标准计算的场地使用费；三、广东康景**上海分公司应于判决生效之日起二十日内返还解厚元房屋押金人民币20，250元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，上诉人解厚元不服，向本院提起上诉称：涉案场地的土地登记的权利人为“上海市第十二棉纺织厂”，原审法院未查清土地权属问题。按照原审认定，本案场地的出租主体和权利主体应当是上海合**有限公司，但上海合**有限公司没有参加诉讼，致使本案事实无法查清。实际上上海合**有限公司、被上诉人都是无权代理。在本案土地权属不清的前提下，原审法院判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效，与国家法律法规明显相悖，租赁合同应是无效。上诉人在场地内生产经营多年，添置了大量生产设备，存在大量经济损失。上诉人要求撤销原判，依法改判或者发回重审。

被上诉人康**公司辩称：土地权属问题不影响租赁关系的成立。因租赁合同已经期满，故其有权要求上诉人返还场地。被上诉人要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据本案查明事实，上海合**有限公司依据其与上海市**展中心签订的协议书取得系争土地使用权后，委托被上诉人对系争场地进行出租及管理，故被上诉人据此与上诉人签订租赁协议并无不当。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据本案查明事实，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经到期，故被上诉人要求上诉人迁出租赁场地理由正当，应予支持。上诉人还应支付搬离之前的房屋使用费。原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2，040元，由上诉人解厚元负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日