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黑龙**有限公司与黑龙江**有限公司,等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2015.12.14 哈尔滨市中级人民法院 (2015)哈民一民终字第1505号

审理经过

上诉人黑龙**有限公司(以下简称正**司)因与被上诉人黑龙江**有限公司(以下简称绿海田园公司),原审被告黑龙江**有限公司(以下简称永**司)房屋租赁纠纷一案,不服哈尔滨市呼兰区人民法院(2013)呼民初字第09号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理此案,上诉人正**司委托代理人张**、陈**,被上**园公司委托代理人姜*,原审被告永**司的委托代理人张**、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定:2002年8月,永**司向绿**公司提出让绿**公司在原有办公楼的基础上加盖一层办公楼,盖好后由其租用作为办公楼使用。2002年8月20日,永**司与绿**公司签订办公楼租赁协议。协议约定绿**公司根据永**司要求加盖一层办公楼,绿**公司将第二层楼全部租给永**司,租用期限为15年,具体日期起始时间以永**司使用之日起计算。年租金为240000元。永**司在每年1月31日前交付当年房租金240000元,过期不交按违约处理。租用合同每年12月31日自动延续。由正**司作担保方。

绿**公司与永**司签订办公楼租用及费用包干合同,内容为u0026ldquo;1、关于房间及租用期限;乙方将写字楼二楼各房间装修完毕后交付甲方使用,租用期限暂定为一年(自2003年10月20日至2004年10月19日)合同到期日,如没有变化,可顺延到下一年。2、合同价格;本合同的总成交额为每月人民币20000元整。其中,办公用房租用费用15000元/月;其它费用;供暖、水、电费、管理费、保安费、卫生费等年包干为5000元/月。双方如需解除合同,需提前俩个月向对方提交书面申请,双方同意后,合同在永**司搬离之日起终止。合同期满,经双方同意,合同自然延期使用,不必另行合同u0026rdquo;。协议签订后,2002年10月至2006年10月期间,一直由永**司租用,租用期间共支付租赁费1132400元。在合同未到期时,永**司于2005年12月搬出绿**公司二楼办公楼,租赁期间费用已支付。2010年6月25日绿**公司出具正**农牧业中国区内部签呈表,内容为u0026ldquo;根据《办公楼租赁协议》的相关规定,经双方协商,自永**司退出之日起,由正**司继续履行租赁协议,自续租之日起,绿**公司办公楼第二层的使用权归黑龙江正大所有,在协议续租期内的全部费用由正**司延续支付u0026rdquo;。正**司按签呈规定,于2010年8月19日向绿**公司支付2006年11月至2010年10月租赁费人民币960000元。2010年10月以后租赁费正**司未向绿**公司支付。

绿**公司在一审中诉称:2002年8月,永**司向绿**公司提出让绿**公司在原有办公楼的基础上加盖一层办公楼,盖好后由其租用作为办公楼使用。2002年8月20日,永**司与绿**公司签订办公楼租赁协议。协议约定u0026ldquo;绿**公司将二层楼全部租给永**司租用期限为15年,具体使用期限以永**司使用之日起计算。年租金为240000元。永**司在每年1月31日前交付乙方当年房租金240000元,过期不交按违约处理。由正**司作担保方。协议签订后,2002年10月至2006年10月期间,一直由永**司租用,租用期间共支付租赁费1132400元。在合同未到期时,永**司擅自违约,于2005年12月搬出绿海田园二楼办公楼至今一直闲置,相关租赁费用未支付。2010年6月25日,正**司出具内部签呈表,确认了上述事实并同意永**司退出之日起,由正**司继续履行租赁协议,全部费用由正**司延续支付。绿**公司因永**司的要求并且永**司同意签订15年的租赁合同才加盖的二层办公楼,绿**公司加盖二层办公楼花费了数百万的费用,而永**司仅仅履行四年的合同就擅自违约,永**司的违约行为造成绿**公司经济损失达到1630000元(未包含利息)。绿**公司多次与正**司协商支付租金事宜未果,故此将永**司、正**司起诉至法院,请求法院支持绿**公司的诉讼请求,维护绿**公司的合法权益。绿**公司主张请求人民法院判令正**司、永**司支付拖欠绿**公司的租金人民币1630000元(壹佰陆拾叁万元)及利息;请求人民法院判令正**司、永**司承担连带赔偿责任,诉讼费由正**司、永**司承担。

永**司在一审中辩称:绿**公司提供的租赁协议没有黑龙江**有限公司(简称永**司)公章,且签字人林**是正**司的员工,与永**司没有任何关系。永**司对此合同并不知情。绿**公司在此方面举证亦不充分,姚民仆不是永**司的法定代表人;也没有证据证明其是正**司的法定代表人;更没有证据证明其有权决定林**能够代表永**司签订合同,因此他所签订的确认书不具有证明力。永**司与绿**公司之间确实存在租用办公楼的事实,但是双方约定的是按年度签订租赁协议,且租金为月结算,租金数额也与绿**公司提供的15年租期的租赁协议不符。双方共签订四次协议,永**司已将四年的租金全部支付绿**公司,至此再无任何纠纷。即便存在租赁期15年的协议,且该《合同》具有双方的公章和代表人签字,效力应当高于15年期协议,在履行过程中均无异议,证明了绿**公司当时对合同变更的真实态度。永**司是协议迁出,并与绿**公司有交接。永**司是与绿**公司协商之后迁出的,时间是在最后一份年度租赁合同期限届满之前,并且在迁出时已与绿**公司进行了交接。因此绿**公司所称永**司擅自违约与事实不符。永**司对绿**公司与正**司之间的租赁关系并不知情,不应当承担任何责任。绿**公司要求正**司接替永**司继续履行合同等事宜,并未告知永**司,因此不应当承担任何责任。即便永**司存在违约,也不应当对2006年10月以后产生的费用及损失承担责任。永**司先于合同期限届满几个月就已与绿**公司协议迁出,而租金仍然付至10月,即2006年10月之后产生的损失属于因绿**公司自身原因造成的扩大损失,永**司不应当承担。诉讼当中绿**公司提出了与正**司协商租赁事宜的签呈,并向正**司索要租金。绿**公司不能同时向正**司和永**司索要租金,并追究永**司的连带责任。绿**公司起诉也已过诉讼时效,依法应当被驳回。如果永**司当年迁出存在违约事实,那么自2006年双方协议退租并进行交接时起,就应当计算诉讼时效,此后发生的事实及损失,属于因绿**公司自身原因造成的扩大损失,与正**司之间的种种事宜也与永**司无任何关系,不能对永**司主张权利,因此绿**公司至今诉至法院,显然已过法定诉讼时效,依法应被驳回诉讼请求。如果永**司当时迁出,按照绿**公司说的有纠纷,那么至今才诉至法院,恰恰证明诉讼时效已过。另外,包干合同的签订时间在后,15年期的租赁协议在前,说包干合同是15年期租赁合同的附件,附件不可以对主合同的主要条款进行变更。况且包干合同上没有任何字样表明其系15年期租赁合同的附件,或者是依据15年期租赁合同而签订的,因此即便真实存在15年期的租赁协议,那么后签订的包干合同也对其进行了实质性变更,双方应履行后签订的包干合同,并受其约束,15年期的租赁合同不能约束双方。正**公司认为,关于房屋交付的问题,房屋交付是合同履行的重要义务,如果没有履行,永**司可以根据合同法行使抗辩权。关于绿**公司提出的对账,绿**公司应在举证期限届满7日前申请。关于连带责任的问题,在担保责任成立的前提下,连带责任只能是正**司对永**司承担,不存在永**司对正**司承担连带责任的问题。请法院驳回绿**公司诉讼请求。

正**司在一审中辩称:绿**公司与正**司无租赁合同关系,不应支付租金。且绿**公司已超过诉讼时效。

一审法院认为

原审判决认为:绿**公司与永**司、正**司所签订的租赁协议,虽未盖章经永**司工作人员签字的已实际履行,应当认定租赁协议,合法有效。永**司于2005年12月份从租赁房屋搬出,未提供解除合同方面证据,应当认定单方解除租赁协议。正**司以延续支付2006年11月至2010年10月租赁费960000元,结合内部签呈(系复印件),综合认定正**司用实际行为履行租赁协议,永**司、正**司均无证据证实解除租赁协议方面证据。虽租赁房屋从2005年12月份闲置,但综合租赁协议,绿**公司按永**司要求扩建二楼系租赁所用,绿**公司投资较大,从公平考虑正**司应支付2010年10月至起诉即2013年9月的租赁费,每年按240000元计算720000元。绿**公司主张利息放弃,予以准许。正**司以超过诉讼时效为由拒付,没有法律依据,不予支持。

原审法院依据《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百一十二条及相关法律规定判决:一、正大实公司于本判决生效十日内给付绿**公司租赁费720000元;二、绿**公司其它诉讼请求。案件受理费19470元,由正大公司承担11000元。绿**公司承担8470元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

原审被告正**司不服一审判决,向本院提起上诉称:正**司与绿**公司不构成租赁关系。一审判决认定正**司与绿**公司构成租赁关系系明显认定错误,认定租赁关系的条件,存在租赁的意思表示或者存在租赁的客观事实。本案中,在2006年10月至2010年9月的四年期间,双方既并没有形成书面的租赁合同,也没有实际占有使用房屋的租赁行为,也就是说,在四年时间里,即没有租赁的意思表示,也没有租赁的客观事实,因此租赁关系不成立。一审判决之所以认定存在租赁关系,无非是依据2010年正**司支付了960000元的行为,进而推定存在租赁的意思表示。在此,一审判决出现了两个严重的逻辑错误。以支付租金的行为推定存在租赁的意思表示,只能是针对支付的当时或未来才可以成立,而不能追溯过去2010年支付租金只能代表支付的当时有租赁的意思表示或针对未来,而不能证明在2010之前也有租赁的意思表示。用现在的意思表示去推断过去的意思表示,属于明显的逻辑错误。用事实推断意思表示是指用过去发生的事实去推断过去的意思表示,或者用现在的事实去推断现在的意思表示,而绝不能用现在发生的事实去推断过去的意思表示,本案中,一审判决却用u0026ldquo;2010年的支付事实u0026rdquo;去推断2006年的意思表示,系明显的逻辑错误。本案中960000元的付款行为是针对过去的四年,是补交,既然为补交,那么就应该有补交的依据。但既无租赁合同,也无占有使用房屋的事实,补交完全没有依据。既然如此,本案的补交实为正**司基于错误的理解而进行的错误支付,绿**公司没有合法依据却获得额外利益,属于不当得利,理应返还,正**司保留另案追索960000元的权利。一审判决从公平考虑正**司应支付三年租赁费(2010年10月至2013年9月7)的认定不仅明显错误。自2005年10月起至今,近十年时间里,绿**公司从未向正**司交付过涉案房屋,正**司也从未占有使用过涉案房屋,却平白的支付了四年的所谓租赁费,已经十分委屈。但这还不算,一审判决竟然还判令正**司为其从未使用的房屋继续缴纳三年租赁费,这无异于让绿**公司不当得利了一次不够,还要继续不当得利下去,这难道就是法律追求的公平吗?一审判决认定永**司2005年12月搬出租赁房屋的行为,构成单方解除合同,很显然,不再继续使用房屋是法院认定租赁合同解除的重要证据。但令人不解的是,对于正**司从未占有使用房屋这一客观事实,一审判决却反而认定存在租赁关系。相同的事实却做出相反的认定,一审判决的观点自相矛盾。请求:撤销一审法院判决,驳回绿**公司的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

绿**公司针对正大公司的上诉请求辩称:同意一审法院判决,维持原判。

永**司经法院传票传唤未到庭参加诉讼。

二审期间,双方当事人均未提供新的证据。

本院查明

二审经审理查明的事实:2002年8月,永**司向绿**公司提出让绿**公司在原有办公楼的基础上加盖一层办公楼,盖好后由其租用作为办公楼使用。2002年8月20日,永**司与绿海田园签订办公楼租赁协议。协议约定绿**公司根据永**司要求加盖一层办公楼,绿**公司将第二层楼全部租给永**司,租用期限为15年,具体日期起始时间以永**司使用之日起计算。年租金为240000元。永**司在每年1月31日前交付当年房租金240000元,过期不交按违约处理。租用合同每年12月31日自动延续。由正**司作担保方。

2003年10月20日绿**公司与永**司签订办公楼租用及费用包干合同,内容为u0026ldquo;1、关于房间及租用期限;乙方将写字楼二楼各房间装修完毕后交付甲方使用,租用期限暂定为一年(自2003年10月20日至2004年10月19日)合同到期日,如没有变化,可顺延到下一年。2、合同价格;本合同的总成交额为每月人民币20000元整。其中,办公用房租用费用15000元/月;其它费用;供暖、水、电费、管理费、保安费、卫生费等年包干为5000元/月。双方如需解除合同,需提前俩个月向对方提交书面申请,双方同意后,合同在永**司搬离之日起终止。合同期满,经双方同意,合同自然延期使用,不必另行合同u0026rdquo;。

协议签订后,2002年10月至2006年10月期间,一直由永**司租用,租用期间共支付租赁费1132400元。

2005年12月,永**司于搬出绿**公司二楼办公楼,租赁期间费用已支付。永**司与绿**公司之间的租赁行为终止。

2010年8月19日,正大公司向绿**公司转款960000元。

2013年9月,绿**公司持其与永**司于2002年签订的租赁协议及u0026ldquo;正**农牧业中国区内部签呈表u0026rdquo;复印件等证据,向呼**法院提起本案诉讼。

本院认为

本院认为:虽然永**司与绿**公司于2002年8月20日签订的《办公楼租赁协议》有效,但因双方于2003年11月20日又就此办公楼的租赁事宜签订《办公楼租用及费用包干合同》,该合同将原定15年的租赁期改为u0026ldquo;租用期限暂定为一年(自2003年10月20日至2004年10月19日)合同到期日,如没有变化,可顺延到下一年u0026rdquo;,故根据后合同替代前合同的原则,该合同的租赁期为不定期,且永**司在2005年12月份从租赁房屋中搬出,未交纳下一年度的租赁费,实际行为对该租赁关系予以解除,其双方之间至此已经不存在租赁关系。

正**司与绿**公司之间,并未签订租赁合同,正**司亦未使用租赁物,原审判决认定正**司与绿**公司之间存在租赁关系的主要证据是u0026ldquo;内部签呈表u0026rdquo;。

关于绿**公司在一审提供的正**司u0026ldquo;内部签呈表u0026rdquo;的效力。首先,该签呈表为复印件,在没有原件与其核对无异及对方认可的情况下,不能作为认定案件事实的证据,而一审在未经审查该复印件的由来及真实性的情况下予以认定,属于认定事实有误。其次,如果按照正**司拒不提供原件而推定该签呈表原件存在,该签呈表仅是正**司的内部文件,属单方行为,不具有对外的效力,绿**公司亦未举示出其对该单方邀约行为表示同意的相关证据,故仅凭正**司的单方意思表示,亦不能认定其与绿**公司实际形成租赁关系,且不符合《中华人民共和国合同法》第三条:u0026ldquo;合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。u0026rdquo;的规定;第三,《中华人民共和国合同法》第八十八条:u0026ldquo;当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。u0026rdquo;对合同的权利、义务转让予以规定,而永**司与绿**公司之间并无就租赁房屋行为转让给正**司的约定,故一审判决在认定永**司与绿**公司已经解除了租赁合同的基础上,又认定正**司用实际行为履行了租赁协议,属于认定事实错误,并不符合合同相对性的原则,在适用法律方面亦存在错误,据此,一审认定正**司与绿**公司之间存在租赁关系无事实及法律依据,本院予以纠正,对正**司提出的上诉请求,予以支持。

众所周知,租赁关系形成的主要基础是租赁方收取租赁费,承租方使用租赁物。而本案中,正大公司在未使用租赁办公室的情形下,却仅凭u0026ldquo;内部签呈表u0026rdquo;,要向绿**公司支付租金的行为,与正常的社会经济交往行为相悖,亦不符合常情。因此,本院对绿**公司提出本案诉讼的主张,不予支持。

综上,原审法院认定事实不清,适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销哈尔滨市呼兰区人民法院(2013)呼民初字第409号民事判决;

二、驳回黑龙江**有限公司在一审提出的诉讼请求。

一、二审案件受理费由30470元,由黑龙江**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日

案件基本信息

  • 案号 (2015)哈民一民终字第1505号
  • 法院 哈尔滨市中级人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 房屋租赁纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 上诉人(原审被告)黑龙**有限公司,住所地哈尔滨**开发区。

  • 法定代表人于建*,该公司董事长。

  • 委托代理人张铁薇,现住哈尔滨市南岗区。

  • 委托代理人陈晓雷,现住哈尔滨市南岗区。

  • 被上诉人(原审原告)黑龙江**有限公司,住所地哈尔滨**开发区。

  • 法定代表人常*,该公司总经理。

  • 委托代理人姜华,现住哈尔滨市道里区。

  • 原审被告黑龙江**有限公司,住所地哈尔滨**开发区。

  • 法定代表人王**,该公司董事长。

  • 委托代理人张铁薇,现住哈尔滨市南岗区。

  • 委托代理人陈晓雷,现住哈尔滨市南岗区。

审判人员

  • 审判长刘松江

  • 审判员安红霞

  • 代理审判员张惟光

  • 书记员徐翀