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徐州新景**有限公司与徐州天**限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

2016.01.15 徐州市中级人民法院 (2015)徐民终字第4323号

审理经过

上诉人**业有限公司(以下简称天**司)因与被上诉人徐州新景**有限公司(以下简称新**公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案,不服江苏省睢宁县人民法院(2015)睢民初字第02094号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭,于2015年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人天**司的委托代理人李*,被上诉人新**公司的委托代理人林**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明,2009年10月7日,新**公司(作为乙方)与天**司(作为甲方)签订《“睢宁天虹”项目发展顾问及销售代理服务合同》一份,双方约定由新**公司对天**司开发建设的位于睢宁县东至规划路、南邻中央大街、西近天虹大道、北靠永安路的“睢宁天虹”项目进行营销策划,并以天**司的名义对外销售房屋。合同第4.4.1条约定,销售代理费为销售的单套合同面积乘以单套底价的总金额的1.3%(含住宅、商业、储藏间、车库等)。合同第4.7条约定,乙方工作人员不得经手客户缴纳的购房款项,所有的销售款项必须由甲方指派的财务人员收取,并由甲方出具收据或者正式的商品房销售专用发票。第6.2.3条约定,由于甲方的原因造成购房者无法签订预售或出售合同、无法收取首期房款、无法办理预售登记而退房的,如工程质量、房屋交付期延迟或甲方拒绝按确认的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》样本与购房者签订合同,则该房屋作为乙方已完成销售的房屋计入乙方的销售指标,并按照本合同的约定计提取销售代理费和溢价奖励。若因退房而没收之购房客户的违约金,其金额由甲、乙双方各得50%。第7.1.1条约定,甲乙双方同意,开盘日的次月起,每月15日为费用结算日。第7.3条约定,乙方在收到甲方代理费前须向甲方提供正式税务发票。第9.3条约定,乙方负责督促购房客户办理抵押贷款按揭手续。第14.1条约定,甲乙双方同意,除本合同另有约定的外,任何一方擅自变更、解除本合同的,均应承担违约责任,违约金为人民币15万元。第14.2条约定,甲方延期支付乙方费用且超过15日的,应按照每日1000元标准支付乙方迟延履行违约金;如超过30日的,乙方可以解除合同,甲方应立即支付乙方应付费用(应付费用包括:已销售部分的全部销售代理费和溢价奖励),并承担违约责任。

经双方结算,新**公司2014年8月份的佣金为97170.29元、9月份的佣金为148632.73元、10月份的佣金为90066.15元、11月份的佣金为70674.72元、12月份的佣金为134306.80元、2015年1月份的佣金为98769.53元、2月份的佣金为70967.58元、3月份的佣金为66015.59元,以上合计776603.39元,天**司已支付35869.29元,剩余740734.1元。其中2014年8月至10月的佣金结算汇总表上有天**司的章印及财务负责人花纯民的签字,2014年11月至2015年3月的佣金结算汇总表上有花纯民签字确认。

关于原销售的房屋未回款部分的佣金,经双方结算,形成佣金结算明细表,其中未回款部分的总额为706万元,相应的佣金为91780元。

2015年5月25日,新**公司以天**司未能按照合同约定履行及时给付代理费的义务,向天**司寄送一份解除合同通知书。天**司接收后于2015年6月1日向新**公司寄送一份回复函,表示新**公司违约在先,并追究其违约责任。

2015年6月29日,新**公司向法院提起诉讼,要求天**司支付销售代理费832514元,并支付迟延履行违约金(截至2015年6月30日为68934元)。天**司以未违约,代理费不正确为由进行抗辩。

一审法院认为

原审法院认为,双方签订的销售代理合同系双方真实意思表示,该约定不违反法律、法规有关规定,已成立并已生效。新**公司已按约定履行营销、策划、销售等代理事宜,天**司应按约定支付策划及销售佣金。天**司未能按照约定支付销售代理费,新**公司以此解除合同,并无不当。

天**司的财务负责人花纯民与新**公司进行结算,部分结算明细表上也盖有天**司章印,因此能够认定双方对天**司应支付的销售代理费进行确认,即为832514.1元(740734.1元+91780元)。

关于天**司提出的新**公司未向其出具正式税务发票故不应付款的抗辩主张。法院认为,双方代理合同约定新**公司在收到代理费前需向天**司提供正式税务发票,但合同并没有约定开具发票在付款前的具体时间,且税务发票反映的代理费数额也需要天**司确认后才能确定,鉴于天**司并未实际向新**公司支付诉争的代理费,新**公司已按照合同约定履行了代理销售义务,故对天**司的该抗辩主张本院不予支持。

关于新**公司主张的已付款的迟延付款违约金。法院认为,天**司在代理合同解除时没有按照约定支付相关代理费用,在具备结算条件的情况下,直至起诉前仍未支付新**公司诉请的费用,天**司应当赔偿因逾期付款给新**公司造成的损失,新**公司依据双方约定主张计算至2015年6月30日止的违约金68934元,符合法律规定,法院予以支持。

综上,遂判决:天**司于判决生效之日起十日内向新**公司支付销售代理费832514元并支付逾期付款违约金68934元,合计901448元。

上诉人诉称

上诉人天**司不服上述民事判决,向本院提起上诉称:1、被上诉人提前解除合同未得到上诉人的同意,被上诉人擅自撤场构成根本违约,被上诉人应支付150000元的违约金。2、被上诉人主张的代理费包括撤场时未收回的客户欠款计提的代理费91780元,此部分代理费不应支付。3、上诉人支付代理人是在收到被上诉人开具的发票之后,但被上诉人未开具发票,故上诉人不支付代理费无过错,不应支付迟延履行违约金。综上,请求二审法院撤销一审判决,依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人新**公司答辩称:1、上诉人逾期付款经催告后仍然不履行付款义务,迫使被上诉人行使解除权解除合同,被上诉人解除合同符合法律规定,解除合同后上诉人并未按法律规定提出异议。2、合同解除后,上诉人应根据合同约定支付代理费用,包括未回款部分的代理费。3、合同约定,逾期付款违约金按照每月1000元支付,被上诉人已经降低标准主张违约金,上诉人多次长期逾期付款,依据合同约定应当承担逾期履行的义务。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

经双方当事人确认,本案二审期间的争议焦点为:1、合同解除的责任如何认定;2、被上诉人主张的代理费数额如何认定。

双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。

本院认为

本院认为,一、关于合同解除的事由。合同约定,天**司延期支付应付费用超过30日的,新**公司可以解除合同。2015年3月29日之前,双方对销售的佣金陆续进行了确认,新**公司亦根据双方的确认多次进行催款。2015年4月3日,新**公司向天**司寄送双方确认的未支付佣金的税票。2015年5月25日,新**公司以天**司欠付代理费为由向天**司发出解除合同通知书。原审法院综合双方的举证,认定新**公司解除合同符合法律规定,并无不当,本院予以维持。天**司抗辩迟延支付佣金系因新**公司未按约出具税票的主张不能成立,本院不予采纳。

关于合同解除的责任。合同约定,新**公司行使约定解除权后,天**司应立即支付应付费用(包括已销售部分的全部销售代理费和溢价奖励),并承担违约责任。该约定不违反法律规定,新**公司依据该约定主张欠付的佣金、合同解除后未回款的代理费、延期付款违约金,本院予以支持。

综上所述,上诉人天**司的上诉请求证据不足,本院不予支持。一审判决结果并无不当,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费12815元,由上诉人**业有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十五日

案件基本信息

  • 案号 (2015)徐民终字第4323号
  • 法院 徐州市中级人民法院
  • 裁判时间 2016
  • 案由 商品房委托代理销售合同纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 上诉人(原审被告)徐州天**限公司,住所地睢宁县仝场村、潘村9幢前面销售大楼(天虹大道东侧景湖工业园内)。

  • 法定代表人洪仁爱,该公司总经理。

  • 委托代理人李娟,江苏千秋业律师事务所律师。

  • 被上诉人(原审原告)徐州新景**有限公司,住所地徐州市鼓楼区复兴路和信广场1号楼1501室。

  • 法定代表人吴*,该公司总经理。

  • 委托代理人林若洵,江苏林若洵律师事务所律师。

审判人员

  • 审判长史善军

  • 代理审判员李琳

  • 代理审判员吴丹

  • 书记员周密