杨**与四川太兴房屋**公司确认合同有效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告四川太兴房屋**公司（以下简称“太**司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由代理审判员陈*适用简易程序于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告杨**的委托代理人罗**、被告太**司的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**诉称，2001年5月7日，原被告签订了《成都市双流县商品房买卖（销售）合同》，购买了被告开发的位于双流县西南航空港黄河路华侨一条街B幢1层7号的营业用房一套，建筑面积50平方米，1800元／平方米，合计房款90000元；双方约定支付方式为：原告先支付一部分，被告办理完毕产权过户手续后，原告一次性付清余款。签订合同当日，原告随即按照被告的要求支付了购房款54000元，被告将上述房屋交付了原告。2001年7月23日，原告按照被告的要求支付了购房款10000元。双方口头约定，剩余尾款26000元在被告办理完毕产权过户手续后，由原告一次性支付。因成都**民法院裁定将原告购买房屋所占的土地使用权过户到案外人卓越**限公司名下，双流县国土局据此已将土地使用权变更过户至卓越**公司名下，而原告至今未能取得所购房屋的房产证和土地使用证。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令确认原、被告于2001年5月7日签订的《成都市双流县商品房买卖（销售）合同》合法、有效。

被告辩称

被告太**司辩称，首先，原、被告双方没有签订任何房屋买卖合同；其次，房屋所依附的土地在原告所称的房屋买卖合同成交之前已经法院查封，且土地没有取得相关的规划许可证和预售许可证等相关手续，所以也不存在房屋买卖合同有效问题。故要求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2001年5月7日，原、被告签订了一份《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》，约定：被告作为售房人向原告出售位于双流县西南航空港黄河路华侨一条街B幢1层7号，实得建筑面积（即套内面积）1800元／平方米，房款90000元。原告分别于2001年5月7日和2001年7月23日向被告支付购房款54000元、10000元后，被告将房屋交付原告使用至今。期间，太**司收取了原告的水、电费，并向原告出具了收据。

另查明，被告于1992年9月25日取得位于双流县**机场路原白家**3社所征土地的建设用地规划许可证，于1994年5月12日取得《建设工程规划许可证》，于1995年3月15日取得位于双流县白家近都村98．6亩土地使用权，于1999年6月10日取得《商品房外销许可证》和《商品房预售许可证》，允许向境内外销售商品房。被告取得的98．6亩土地使用权因涉及其他案件债权债务的转让，已于2006年11月13日由成都**民法院（以下简称“成**院”）裁定过户至卓越**限公司。尔后，卓越**限公司又将上述土地使用权过户至卓越**限公司。2013年期间，卓越**限公司收取了原告部分的水、电费，并向原告出具了收据。

同时查明，成**院于2002年7月9日发布公告载明因四川省**华办事处申请执行被告借款纠纷一案，成**院已于1999年7月21日查封了被告位于双流县白家近都3社65741.78平方米的土地使用权，但被告仍未履行。现查封被告在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋）。成**院于2002年6月20日查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），现将被告所有的位于双流县白家近都3社65741．78平方米（98．6亩）的土地使用权和擅自修建后分得的房产以评估价19220000元扣除相关费用后抵偿给成都华**限公司以清偿其所欠债务。双流县规划局于2014年7月16日出具了一份关于对金都花园相关情况的回复，撤销了该局于2014年5月20日出具的回复，说明金都花园项目取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、办理了相关土地登记手续及《商品房预售许可证》，但未查询到该项目的相关规划竣工验收手续。同时，被告未经过上年度年检。

以上事实，有原、被告身份信息、商品房外销许可证、商品房预售许可证、成都市双流县商品房买卖（预售）合同、购房款收据、双流县规划局的回复、（1999）成执字第782号公告、成都**民法院函、水电费收据、（2011）双流民初字第4417号民事判决书及原、被告当庭陈述等在卷佐证。

本院认为

本院认为，原告提供的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》虽然为复印件，但结合购房款收据、水电费收据及原告使用上述房屋至今的情况，可以认定《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》的真实性。而根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。本案中，原、被告均具有法律规定的缔约资格，其在签订了《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》后，双方按合同约定各自履行交付房屋及支付首付款的义务，属自愿订立合同且合同目的与合同内容一致，系真实的意思表示。被告虽然认为成**院于1999年7月21日查封被告位于双流县白家近都3社65741．78平方米的土地使用权，于2002年6月20日查封被告在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），但被告未举证证明涉案房屋系在成**院查封土地后修建且成**院查封房屋系2002年6月20日，而原、被告签订商品房买卖合同在2001年5月7日，故涉案房屋并非依法不得转让的房屋。综上，原、被告均具备法定的缔约资格，双方签订合同时意思表示真实且被告已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，双方签订的合同不违反法律、行政法规或社会公共利益。故原、被告签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》合法、有效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

原告杨**与被告四川太兴房屋**公司于2001年5月7日签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》合法、有效。

案件受理费25元，由被告四川太兴房屋开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日