杨**与威海市中创鸿泰**公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因商品房预约合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年7月13日，原告杨**经被告威海市中创鸿泰**公司设在常州市的销售商常州峰**有限公司法定代表人黄*的介绍，与被告威海市中创鸿泰**公司签订了杭**都商品房定购书，由原告认购被告开发的杭**都二区第18幢1单元1308号住宅一套，房款63500O元。定购书对付款时间约定，2O13年7月17日，本次定金已付20OOO元，尚欠定金30O00元。一次性付款：余款585O00元，于2013年7月2O日前付清。对付款方式约定，购房人签订《杭**都商品房定购书》时交纳定金人民币伍万元整，定金必须汇入开发商指定账户（定金直接计入房款中），否则视为购房人未履行付款义务。在购房条款第三条第2款约定，购房人向开发商汇款时，须将银行汇款回执（注明购房人姓名、所购楼号、房号）传真至销售部，以银行汇款回执为依据并可以凭此回执到开发商处换取交款收据。定购书还约定了其他事项。在该定购书中，出卖方为威海市中创鸿泰**公司盖章，销售部审批栏中有黄*的签名。定购书签订后，原告于2013年7月13日向被告交付定金20OOO元，2013年7月19日原告向常州峰**有限公司交付定金30O0O元，后原告又于2013年7月24日及2013年11月3O日分两次向常州峰**有限公司交付房款528800元，以上款项均有常州峰**有限公司出具的收据。2014年7月31日，原告诉至原审法院，要求被告履行合同，向原告交付涉案房屋并协助原告办理房屋产权和土地使用权过户手续。被告对原告交付给常州峰**有限公司的定金及房款合计55880O元不予认可，并主张在原告未付清房款的情况下被告有权拒绝履行交房义务。

另查明，涉案房屋于2011年4月26日取得商品房预售许可证。在常州峰**有限公司给原告出具的收据中交款人为周**，周**系原告杨**之丈夫。

原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、合同、收据等证据在案为证。

一审法院认为

原审法院认为，原告杨**与被告威海市中创鸿泰**公司签订的杭海盛都商品房定购书系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效合同，双方均应依定购书约定严格履行各自的义务。首先，周**交付给常州峰**有限公司定金及房款558800元如何认定的问题。周**系原告杨**的丈夫，其向常州峰**有限公司付款的行为应视为原告杨**的付款行为。常州峰**有限公司系被告设在常州市的居间销售商，虽然2013年7月13日原、被告签订杭海盛都商品房定购书系其法定代表人黄*介绍，且黄*在销售部审批栏目中签名，但商品房定购书中特别约定，定金必须汇入开发商指定账户，否则视为买受人未履行付款义务。原告于2O13年7月13日向被告交付定金20OOO元，之后原告将剩余定金3OO0O元及房款528800元没有交付给被告而是交付给常州峰**有限公司。原告主张其将剩余定金及房款交付给常州峰**有限公司系根据被告指令，应视为该定金及房款系被告收取，被告对此予以否认，原告对其主张未提交相应证据予以证实。对该558800元不应视为被告已收取该笔房款。常州峰**有限公司收取原告定金及房款558800元系另一法律关系，本院不予审理。其次，原告要求被告履行合同，向原告交付约定房屋并协助原告办理房屋权属过户手续的诉请应否支持的问题。原告除按定购书约定向被告交付定金2000O元外，对剩余定金3000O元及房款未按约定向被告交付，应视为原告违约，原告在未完全履行交付房款义务的情况下要求被告履行交付房屋并协助办理房屋权属过户手续的诉请理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十六条之规定，判决：驳回原告杨**要求被告威海市中创鸿泰**公司履行合同、向原告交付约定房屋并协助原告办理房屋权属过户手续的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨**负担。

上诉人诉称

上诉人杨**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案商品房买卖合同已经成立并合法有效，被上诉人与销售代理商常州峰**有限公司及黄权系委托代理销售合同关系，其收取上诉人交付定金及购房款的行为系有权代理行为，其后果应由被上诉人承担；即使无权代理，其行为亦足以使上诉人相信其有取得被上诉人的授权，即有权代理被上诉人收取定金及购房款，构成表见代理，后果亦应由被上诉人承担。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人威海市中创鸿泰**公司答辩称，黄*及威海市中创鸿泰**公司间系居间合同关系，居间合同中明确约定居间人无权代被上诉人收取购房户交付的购房款，对此上诉人在购房时明确知晓且已直接向被上诉人交付了20000元定金，故黄*及威海市中创鸿泰**公司并非被上诉人的委托代理人，其无权代理被上诉人收取其余定金及购房款。此外，涉案定购书中已明确约定上诉人须将定金汇入被上诉人的指定账户，否认视为未履行付款义务，被上诉人可将房屋另行出售或处理，上诉人在签订合同时对此明确知晓，即使上诉人所述将558800万元定金及购房款支付给威海市中创鸿泰**公司属实，亦违反合同约定和交易习惯，且未尽到必要审查注意义务，其主观上存在重大过错，不符合表见代理的法定特征，不构成表见代理。故原判正确，请求维持。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，涉案商品房定购书明确约定将来双方须签订正式的商品房买卖合同，且该定购书待签订正式的商品房买卖合同时自动失效，表明双方已明确约定该定购书的性质为商品房预约合同。因双方始终未能签订正式的商品房买卖合同，故涉案纠纷性质为商品房预约合同纠纷。该商品房定购书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。合同签订后，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。现双方因上诉人是否足额交付购房定金、是否向被上诉人实际支付了528800元的购房款等问题发生纠纷，导致未能签订正式的商品房买卖合同，亦未对商品房买卖合同的主要条款进行磋商并达成合意，涉案商品房定购书已无法实际履行。此外，涉案定购合同中明确约定了付款方式，即上诉人必须将定金直接汇入被上诉人的指定账户，否则视为未履行付款义务，并明示记载了被上诉人的单位名称、开户银行及账号。并约定如果上诉人未按约定足额支付定金50000元，被上诉人有权将房屋出售或处理，该约定对上诉人具有约束力。但上诉人提供的付款凭证记载其未将剩余定金30000元支付给被上诉人，表明其未按约定履行支付定金的合同义务，涉案商品房定购合同对被上诉人已不再具有约束力。故上诉人无论基于商品房买卖合同关系还是基于商品房预约合同关系诉请被上诉人履行合同、交付房屋并协助办理房屋产权过户手续，均有悖合同约定，于法无据，本院不予支持。至于上诉人支付的定金及购房款合计558800元的认定问题。根据涉案商品房定购书的约定，上诉人应将剩余定金30000元按照合同约定支付给被上诉人，在无特别约定的情况下，结合交易习惯和常理，上诉人亦应将剩余购房款528800元或按照定购合同中的约定或征询被上诉人同意或授权后给付被上诉人或其指定的第三人。但上诉人在未要求常州峰**有限公司出具被上诉人明示同意或授权其代收定金或购房款的有效证据的情况下，即将涉案558800元款项两次支付给常州峰**有限公司，违反合同约定，有悖交易习惯和常理，也不能据此推定常州峰**有限公司收款的行为系有权代理行为，故该部分付款行为不能对被上诉人产生有效付款的法律后果。此外，上诉人作为成年人，明知案外人威海市中创鸿泰**公司以自己名义而非被上诉人名义向其收取涉案购房款，且收款时无被上诉人的明示同意或授权，其行为违反了定购合同书的约定和交易习惯，上诉人仍执意向其付款，未尽到一个普通人应有的合理注意义务，其主观上存在重大过错而非善意，不符合表见代理的法定特征。故上诉人主张威海市中创鸿泰**公司的收款行为构成表见代理，于法相悖，本院亦不予采纳。综上，上诉人之上诉主张，于法相悖，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日