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原告汤*与被告张**、张**、中信银**南京分行担保物权确认纠纷一审民事判决书

2015.09.10 南京市玄武区人民法院 (2015)玄商初字第607号

审理经过

原告汤*与被告张**、张**、中信银**南京分行(以下简称中信**分行)担保物权确认纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告汤*的委托代理人顾*,被告中信**分行的委托代理人刘**、尹**到庭参加诉讼,被告张**、张**经本院合法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汤*诉称:2005年11月底,汤*甲委托南京我爱我家房屋租赁置换有**(以下简称我爱我家公司)将汤*乙名下位于南京市xx路23号x幢202室之房产过户至汤*名下,该公司经办人何*却将伪造的房屋所有权证、国有土地使用权证交付给汤*甲。2006年1月12日,何*假冒汤*身份将上述房产过户至何*甲名下。2007年12月21日,何*甲与张**、张**签订房屋买卖合同;张**与中信**分行签订借款合同;张**、张**与中信**分行签订房地产抵押合同,以上述房产为张**的借款提供抵押担保,并办理了房产过户及抵押登记手续。

2009年7月3日,汤*向南京**民法院起诉,要求确认其与何**之间的房地产买卖合同、何**与张**、张**之间的房地产买卖合同无效。该院判决前述商品房买卖合同均无效,判决均已发生法律效力。

2013年7月17日,汤*向南京**民法院起诉,要求南京市住房和城乡建设委员会履行法定职责,撤销案涉房产证上对于张**、张**以及何**的权属登记,恢复权属至汤*名下。该院2014年4月3日作出判决,撤销前两次权属登记,案涉房产恢复登记至汤*名下。

汤*认为,案涉房产已经确认由其所有,张**、张**无权将案涉房屋抵押,故诉至法院,请求判令张**与中信**分行于2007年12月1日签订的《个人借款合同》中的“8.4抵押担保”项下的条款无效;判令张**、张**与中信**分行于2007年12月1日签订的《南京市房地产抵押合同》无效;判令确认汤*名下位于南京市鼓楼区xx路23号x幢202室之房产上设立的抵押权无效。

被告张**、张**未应诉。

被告辩称

被告**京分行辩称:其在本案中属于善意债权人,理由如下:1.其与张**签订《个人借款合同》并依约放款,支付了对价;2.其与张**、张**签订了抵押合同并在房产登记部门办理了抵押登记手续,取得了合法有效的他项权证;3.在其发放贷款过程中已尽到足够的注意义务。综上,其属于善意债权人,其依法取得的抵押权应当受到法律保护,请求法院驳回汤*的诉讼请求。

本院查明

经审理查明:坐落于南京市鼓楼区xx路23号x幢202室之房产原房屋产权登记在汤*祖父汤*乙名下,汤*乙于2005年10月去世。2005年11月底,汤*父亲汤*甲在征得其他继承人同意的情况下,按汤*乙遗嘱委托我爱我家公司将案涉房产过户至汤*名下,该公司经办人为何*。2005年11月30日,南京**理局向汤*颁发了案涉房屋产权证(宁房权证鼓转字第号),该产权证由何*领取。后何*伪造了一份鼓转字第号房屋产权证交付给汤*甲。

2005年12月31日,何*伪造汤*委托何*、支敏办理案涉房屋买卖事宜的委托书,以汤*为卖方、以其弟何*甲为买方,签订了房屋买卖合同,将案涉房屋卖给何*甲。2006年1月2日,南京**理局向何*甲颁发了宁房权证鼓转字第号产权证书。

2007年11月27日,何*甲与何*在南京市公证处办理公证书一份,何*甲委托何*办理出售案涉房屋。同年12月21日,何*以何*甲的名义与张**、张**订立房屋买卖合同,约定房屋价款为128万元。2007年12月26日南京**理局向张**、张**颁发了宁房权证鼓转字第331407号以及鼓共字第号产权证书。

2007年11月30日,张**向中信**分行提出购房贷款申请,张**亦在该申请上签字。同年12月5日,中信**分行同意张**的申请,并载明“补收入证明、过户后两证、契税单”。在张**、张**提交的贷款申请资料中,包括:1.张**月收入30000元的收入证明,由南京x**限公司(以下简称x**司)于2007年12月6日出具;2.南京市存量房买卖合同一份,买方为张**、张**,卖方为何*甲;3.署名“何*甲”的收条一份,载明收到张**购买案涉房屋首付款40万元,签名字迹与南京市存量房买卖合同中何*甲的签名明显不一。何*后向公安机关供述,张**、张**未支付该购房首付款,收条实际由何*以何*甲的名义出具。2013年11月19日,中信**分行向南京市鼓楼区人民法院出具情况说明一份,确认其工作人员在案涉房产设立抵押时对案涉房产的地址、外观及周边环境等进行了查勘,由于案涉房屋内无人,故未进入房屋内部查勘。

张**与中信**分行签订的《个人借款合同》约定,以案涉房产作为抵押向中信**分行贷款88万元,借款期限240个月,自2007年12月27日起至2027年12月27日止。2007年12月27日,中信**分行向张**发放贷款88万元。

2007年12月1日,张**、张**与中信**分行签订房地产抵押合同,约定以案涉房产作为向中信**分行贷款88万元的抵押担保,该合同于2008年1月7日由南京市房地产市场管理处核准登记。2008年1月23日,中信**分行领取案涉房产他项权证(他项权证号:鼓他字第256999号)。

2009年6月11日,南京市鼓楼区人民法院(2009)鼓刑初字第148号刑事判决书,认定何*利用在我爱我家公司工作便利,获取汤*所有的房屋权属证书,后采用伪造相关委托证明、证书等手段,诈骗汤*案涉房屋一套,该判决已生效。

2011年12月12日,南京市鼓楼区人民法院作出(2011)鼓民初字第2468号民事判决,判决何*假冒汤*名义与何*甲签订的房屋买卖合同无效,该判决已生效。

2011年12月14日,南京**民法院作出(2011)第2445号民事判决,认定张**、张**未支付首付款40万元,且客观行为不符合正常的房屋买卖交易习惯,对案涉房屋不构成善意取得,判决何某甲与张**、张**签订的房屋买卖合同无效。张**、张**不服该判决,上诉至南京**民法院。2012年10月29日,南京**民法院作出(2012)宁民终字第1692号民事判决,驳回上诉,维持原判。

2013年7月11日,中信**分行因张**、张**未依约归还贷款本息,向本院提起诉讼,要求判令张**、张**偿还全部贷款本金719803.98元及至款项偿清之日止的全部利息、罚息。经本院主持调解,中信**分行与张**、张**达成调解协议:张**、张**于2013年8月13日之前偿还中信**分行已逾期的借款本金、利息及罚息,2013年8月14日起至所有借款全部清偿完毕之日止的本金、利息、罚息按借款合同的约定支付;如张**、张**未按上述约定足额、及时履行还款义务,中信**分行有权就所有未偿还的借款本金、利息及罚息申请法院强制执行。

裁判结果

2013年8月14日,中信**分行向本院申请强制执行,要求依法强制张**、张**偿还全部贷款本金719803.98及至款项全部偿清之日止的利息、罚息及诉讼费、保全费等。本院(2013)玄执字第1337号民事裁定书裁定如下:自2013年9月1日,扣留张**在中信**分行(除每月工资1000元及年终奖金20%作为张**生活费外)全部工资、奖金、住房补贴、房租补贴。截至2015年6月15日,张**尚欠借款本息634189.64元。

2014年4月3日,南京市鼓楼区人民法院作出(2013)鼓行初字第51号行政判,认定登记在何某甲名下的宁房权证鼓转字第号已被登记在张**、张**名下的宁房权证鼓转字第号、鼓共字第号所替代,故只需撤销后者即可,判决南京市住房和城乡建设委员会撤销于2007年12月作出的关于案涉房屋从何某甲转移登记自张**、张**名下的产权登记行为(宁房权证鼓转字第号、鼓共字第号),将案涉房屋恢复登记至汤*名下。在该案审理中,汤*对案涉房屋的抵押权的意见是不予理涉。南京市住房和城乡建设委员会不服该判决,上诉至南京**民法院。2014年12月4日,南京**民法院作出(2014)宁行终字第230号行政判决,驳回上诉,维持原判。

2015年1月28日,南京市住房和城乡建设委员会向汤*颁发了宁房权证鼓转字第号所有权证,其中他项权利摘要载明该房产于2007年12月27日向中信**分行设立了抵押。

另查明,张**现为被告月牙湖支行员工。

以上事实由南京市公安局鼓楼分局鼓楼派出所的讯问笔录及询问笔录、南京市鼓楼区人民法院(2009)鼓刑初字第148号开庭笔录及刑事判决书、(2011)鼓民初字第2468号民事判决书、(2011)鼓民初字第2445号开庭笔录及民事判决书、(2013)鼓行初字第51号开庭笔录及行政判决书、南京**民法院(2012)宁民终字第1692号民事判决书、(2014)宁行终字第230号行政判决书、中信**分行民事起诉状及本院(2013)玄锁民初字第80号民事调解书、(2013)玄执字第1337号民事裁定书、个人借款申请书及申请材料、个人借款审批表、南京市存量房买卖合同、《个人借款合同》、借款借据、《南京市房地产抵押合同》、南京市鼓楼区xx路23号x幢202室房产的产权变更申请、审核材料及产权证,以及本院庭审笔录等证据证实。

汤*与中信**分行的争议焦点是:(一)张**与中信**分行签订的《个人借款合同》第8.4条,以及《南京市房地产抵押合同》是否合法有效?(二)中信**分行是否善意取得在案涉房产上设立的抵押权?

汤*认为:1.张**、张**与中信**分行签订借款合同及抵押合同的目的是套取贷款,属于以合法形式掩盖非法目的而订立的合同,自始无效。2.适用善意取得的条件是讼争的物权来源合法,而在张**、张**与中信**分行签订的借合同及抵押合同中,案涉房产系赃物,不适用善意取得。3.构成善意债权人的判断标准包括:交易真实性的审核;对抵押物的现场查勘以确定抵押物真实存在;对贷款人工作情况、偿还贷款能力的严格审核。本案中,中信**分行不属于善意债权人,理由如下:第一,案涉存量房买卖合同是在借款合同签订之后签署,且合同中未明确约定付款时间、房屋交付、屋内设施;第二,案涉房屋房龄已超过20年,且汤*家属一直居住在其中,中信**分行未实地查勘案涉房屋,存在重大瑕疵;第三,张**系张**配偶,而张**系被告员工,故中信**分行应当知晓张**的履历,中信**分行仅凭月工资3万元的收入证明,而不核实该证明的真实性,亦未要求张**提交工资单、纳税单等,就同意放款,存在过失;第四,由于张**是中信**分行员工,故存在关联交易的可能。

中信**分行认为:1.其已对案涉房产产权登记的真实性在房产管理部门进行了核实,对张**提供的贷款材料进行了形式审查,对张**的身份信息进行了联网核查,并要求张**、张**面签合同,已尽到善意债权人的注意义务。2.法律法规并未明确要求银行对抵押物进行现场查勘,但其事实上已派员查勘了案涉房产的周边环境。3.虽然张**系其员工,但其并不存在放松审查要求的情形,配偶的个人信息属于隐私,其无权也无必要了解。4.对于其是否属于善意债权人,应由汤*举证证明其存在过错,而非由其自认过错。综上,中信**分行已在贷款发放过程中严格按照法律法规进行了审核,基于对不动产物权登记的信赖审核的贷款材料、发放贷款,无任何过错,应当善意取得抵押权。

本院认为:(一)关于《个人借款合同》第8.4条,以及《南京市房地产抵押合同》的效力。1.《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。据此,在权利人未追认或无处分权人在订立合同后未取得处分权之前,合同属于效力待定状态。就设立抵押权而言,无处分权的人在自己无权处分的标的物上设立抵押权所签订的抵押合同,仅在真正权利人追认或无处分权的人取得处分权时才具有法律效力,反之则合同无效。2.《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:……”,明确把处分权作为债务人和第三人在抵押财产上设立抵押权的确切要求。综上,处分权为当事人有效设立抵押权的重要条件。本案中,张**、张**并非案涉房产的所有权人,无权处分案涉房产,且其处分行为未得到所有权人汤亮的追认,其也未在订立合同后取得处分权,故张**、张**在《个人借款合同》中涉及对案涉房产设立抵押的条款以及《南京市房地产抵押合同》自始无效。

(二)关于中信**分行是否善意取得在案涉房产上设立的抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”据此,不动产抵押权的善意取得的要件是:第一,抵押人系无处分权人;第二,债权人是善意的;第三,已经进行不动产抵押权登记。

本案中,张**、张**在案涉房产上设立抵押权系无权处分,抵押合同无效,案涉房产上设立的抵押权已进行登记,已符合抵押权善意取得的其中两个要件,故中信**分行是否善意取得在案涉房产上设立的抵押权的关键,在于其是否属于善意债权人。

对此,本院认为:1.由于案涉房产在设立抵押时已登记在张**、张**名下,该登记具有公信力,因此判断中信**分行是否属于善意债权人的实质,在于其在接受抵押时对案涉房产产权的真实状况是否明知或应知。2.本案中,张**、张**在案涉房产上设立抵押的原因是以案涉房产作为张**、张**向中信**分行借款的抵押担保,而张**、张**向中信**分行借款的原因则是支付向何*甲购买案涉房屋的对价,因此无论是房屋买卖合同,还是借款合同、抵押合同均与案涉房产密切关联,中信**分行审核抵押的过程与其审核贷款的过程不可分割,案涉房屋买卖交易的真实性、室内外的情况及周边环境,都将直接影响中信**分行债权的实现。鉴于此,中信**分行有必要在贷款审核时对案涉房产的产权状况进行全面、审慎的审查。3.中信**分行在审核贷款资料时,虽然要求张**、张**提交了商品房买卖合同,但并未就房屋买卖交易的真实性进行审慎审查,且在首付款证明中收款人签名字迹与房屋买卖合同中卖方字迹明显不一的情况下,未向张**、张**提出合理怀疑,反而同意了张**的借款申请和抵押担保,未尽善意债权人的注意及审查义务。4.即使中信**分行基于对案涉房产所有权登记公信力的信赖,在形式上审核了案涉房屋的产权状况,也对室外及周边环境进行了了解,但既然其信赖于案涉房产所有权登记的公信力,确信张**、张**为案涉房产的所有权人,则其完全有条件也有责任在张**、张**的陪同下进入案涉房产查勘内部情况,以确定抵押物的使用价值,核实抵押物的真实产权状况,从而达到贷款风险防控的目的。而事实上,中信**分行并未进入案涉房产进行查勘。综合以上分析,如果中信**分行在审查贷款及抵押的过程中,就张**、张**提交的资料进行审慎审查、提出合理怀疑,并进入案涉房产进行实地查勘,中信**分行完全可以获知案涉房产的真实产权状况。换言之,中信**分行在张**、张**就案涉房产设立抵押时,通过审慎审查应当知晓案涉房产的真实产权状况,因此不构成善意债权人。

综上,中信**分行对案涉房产上设立的抵押权不构成善意取得,案涉房产上所设抵押权无效。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告张**与被告中信**南京分行签订的《个人借款合同》(合同号:第071485号)第8.4条以及被告张**、张**与被告中信**南京分行签订的《南京市房地产抵押合同》(合同号:第2008-000281号)无效。

二、被告张**、张**就原告汤*名下位于南京市xx路23号x幢202室之房产向被告中信**南京分行设立的抵押权无效。

本案案件受理费7212元,由被告承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京**民法院,同时根据**务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向南京**民法院预交上诉案件受理费。南京**民法院开户银行:南京**鼓楼支行;账号:1076。

裁判日期

二〇一五年九月十日

案件基本信息

  • 案号 (2015)玄商初字第607号
  • 法院 南京市玄武区人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 担保物权确认纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 原告汤*,男,汉族,1987年2月5日生。

  • 委托代理人顾璇,江苏高旗律师事务所律师。

  • 委托代理人杨小雪,江苏高旗律师事务所律师。

  • 被告张**,女,汉族,1970年3月10日生。

  • 被告张**,男,汉族,1967年11月13日生。

  • 被告中信**南京分行。

  • 负责人焦**,该分行行长。

  • 委托代理人刘秋枫,男,该公司职员。

  • 委托代理人尹世聪,男,该公司职员。

审判人员

  • 审判长史丽萍

  • 人民陪审员周琪宝

  • 人民陪审员伍世梅

  • 见习书记员陈佳