河南省**市公司与黄某某（反诉原告）男侵权纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告河**阳市公司（以下简称烟草公司）诉张某某、第三人黄某某侵权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员任**独任审判，公开开庭进行了审理，原告烟草公司的委托代理人熊某某、方献明、第三人黄某某及其委托代理人李*到庭参加诉讼，被告张某某经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告签订租赁合同，期限一年，于2012年6月1日到期，房租费每年10000元，2012年5月30日，原告通知被告，要求从所租房中搬走，但被告却拒绝交还所租房屋，其行为已构成侵权。为维护原告的合法权利不受侵犯，特提出诉讼。一、要求被告及第三人返还所租房屋使用权；2、要求第三人支付房租费7500元。另对反诉答辩称：反诉人的反诉事实不能成立，应驳回反诉，支持原告的诉求。

被告辩称

第三人黄某某反诉称：我于2012年3月份从别人手中以5万元价格转租房屋经营饮食生意，当时按照双方约定，可以长期租赁。在反诉人实际承租后，反诉人与被反诉人的租期在2013年6月1日租赁到期终止，但被反诉人中途单方违约，单方提出解除合同，2012年6月份，被反诉人所属人员即开始采取搭围墙、断电、用车堵门等侵权行为，严重影响了反诉人的经营，给反诉人经营造成了经济损失。且被反诉人自始也没有通知反诉人不能转租，也导致了反诉人的转租费用损失。综上，被反诉人诉我侵权行为不能成立，相反，却是被反诉人单方违约和存在侵权行为。为此，特提出反诉，要求被反诉人赔偿我各项损失50000元。

本院认为

根据双方的诉辩及反诉意见，本案的争议焦点是：1、第三人不返还所租房屋的行为是否构成侵权；2、第三人的反诉是否成立。

原告烟草公司为支持自己的主张，提交了如下证据，1、房屋所有权证复印件1份；2、门面房租赁合同复印件1份，租赁期限2011年6月1日至2012年6月1日，租赁费10000；3、通知1份，要求各租赁户于2012年6月30日前搬离租赁场所；4、原告的授权委托书1份，原告位于淮滨县乌龙大道东侧商住楼门面房授权淮滨县烟草专卖局全权处理；5、公告签收表1份。

第三人黄某某为支持自己的主张，提交了如下证据：1、照片5张，证明原告于2012年7月份在其门店前垒围墙及停车；2、原告2012年7月3日、7月21日发的公告2份；3、原告2012年4月19日的通知1份；4、交纳房屋租赁费收据复印件一张；5、姜法渠收条一张，今收到饭店转让费50000元；6、点菜单5本。

本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告与被告张某某签订房屋租赁合同，后张某某将房屋转租给姜**，姜**又将房屋转租给黄某某，租赁期限从2011年6月1日至2012年6月1日，租赁费10000元。2012年5月30日，原告发出通知，因商住楼需进行外墙粉刷及亮化工程，要求第三人于2012年6月30日前搬离所租赁房屋，但第三人未按通知要求履行，继续经营。因原告商住楼外墙粉刷及亮化工程即将开工，原告又于2012年6月3日发出公告，要求第三人于2012年7月8日前搬离所租赁房屋，但第三人仍未搬出所租赁房屋。原告于2012年7月中旬工程开工时，将第三人门店门前垒起围墙，直至原告商住楼外墙粉刷及亮化工程结束后至今第三人仍未搬出所租赁房屋。原告起诉要求第三人返还所租赁的房屋并支付2013年6月1日以后的房屋租赁费7500元。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告于2012年4月19日通知第三人续签合同属要约行为，但第三人未与原告续签新的合同，该要约行为失效。原告于2012年5月30日通知第三人合同到期后，搬出所租赁房屋符合法律规定，不属违约行为，第三人黄某某在合同到期后，长期占用原告房屋经营，不予返还，其行为构成侵权。原告烟草公司诉求第三人黄某某返还所租赁的房屋并交纳2012年6月1日以后的房屋租赁费理由正当，本院予以支持。但原告在施工的6个月过程中，造成第三人无法经营期间，在计算房屋租赁费时应予以扣除。第三人黄某某反诉要求原告赔偿其装修及经营损失20000元理由不足，因租赁合同第5条约定，乙方在返还房屋时不得提出装修费用补偿要求，其经营损失在合同期间内，原告未影响到第三人的经营，合同到期后，第三人拒不返还所租赁的房屋使用权，经营损失不应由原告赔偿，且第三人反诉未交纳反诉费，因此，第三人黄某某的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、第三人黄某某于本判决法律生效后五日内，将所租赁的房屋使用权返还给原告河**阳市公司。

二、第三人黄某某支付原告河**阳市公司房屋租赁费2502元，于本判决法律生效后五日内付清。

三、驳回第三人黄某某的反诉请求。

四、驳回原告河南省**市公司的其他诉讼请求。

案件受理费50元由第三人黄某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一三年七月八日