卓**、卓**与张**、卓**等一审民事裁定书

审理经过

原告卓**、卓**与被告张**、卓**、卓**侵权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓**、卓**及其委托代理人郑**、吉**，被告张**的委托代理人曾焱飞，被告卓**的委托代理人徐**到庭参加诉讼。被告卓**经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，1988年，原告卓**（曾用名卓**）、原告卓**（曾用名卓**）将其在香港辛苦积累的资金按照原告父母的要求拿回老家用于建房，当时原告父母一再向原告卓**、原告卓**、被告卓**、被告卓**四兄弟讲明，以后涉案房产由出钱建房的香港两兄弟即两原告继承。涉案房产建筑面积321平方米，土地使用面积108平方米，造价人民币520，000元人民币。涉案房产建好后，被告卓**却为了偿还其个人的债务，假冒两原告的签名和指印，与被告张**签订《楼房转让-卖断根永远合同书》。《楼房转让-卖断根永远合同书》应认定为违法无效合同，理由如下：1、被告张**是揭西人，并不是龙华镇三联村的村民，被告张**没有资格购买、享有当地村民集体所有的土地建成的房产；2、按照国家政策和法律规定，村民自建房是不能自由买卖的，即使办理了相关的权证，也是不可以进行市场交易的。被告张**就涉案房产自行申请办理过“违法建筑”的申报手续，说明其明知该房的性质，明知该房是不能自由买卖的；3、涉案房屋是原告全家人共有的房产，但建房资金全部是两原告支付的，且当时原告父母及全家人都认定，原告父母过世后该房子应由两原告继承。而被告张**及所谓的“见证人”，在明知是被告卓**假冒两原告签名和按指印，两原告根本就未到场的情况下，仍签订了《楼房转让-卖断根永远合同书》，存在恶意串通，损害了两原告的利益。综上所述，涉案《楼房转让-卖断根永远合同书》违法了法律规定，侵害了两原告的权益，应认定为无效合同。为了维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告张**、卓**、卓**签订的《楼房转让-卖断根永远合同书》无效，并将涉案房产返还两原告；2、诉讼费由被告张**负担。两原告在庭审中增加一项诉讼请求：请求判令被告张**在返还房屋的同时向两原告支付房屋占用费（按照深圳市同等房屋指导租金计算，从1999年9月3日暂计至2013年12月3日止，共171个月，房屋占用费共为人民币988，038元）。

被告辩称

被告张**答辩称，1、关于本案的主体问题，从原告起诉至开庭，原告并未出示其与本案有关联的身份证明，其不能证明其与本案有利害关系。2、在2007年，卓**已经就本案的有关事实和理由以及诉求向深圳**民法院提起诉讼，深圳**民法院以本案涉及到历史遗留问题需要行政相关部门对涉案房屋的产权进行处理后，双方当事人才能就因履行合同发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼为由，驳回了卓**的起诉，并且深圳**民法院也维持了原裁定。故即使本案原告的主体经查适格，但有悖一事不再理的原则。3、本案房屋买卖合同出让方卓**与被告张**签订的房屋转让合同，是双方真实意思表示，并且被告张**已支付了大部分的转让款，转让款的金额是人民币310，000元，而且卓**也于1999年8月30日将房屋交付给被告张**使用至今，2000年双方就涉案房屋向历史遗留处理办公室申报了历史遗留处理，现行政部门仍在处理中。综上所述，原告的起诉不符合法律的规定，请求法院予以驳回。

被告卓**未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。

被告卓**答辩称：1、签订《楼房转让-卖断根永远合同书》属实，但签名栏中确实是被告卓**代两原告签字并盖手印。2、《楼房转让-卖断根永远合同书》不止一个文本，被告卓**只确认其保存的文本。3、被告卓**答应在2013年春节前把该事情说清楚，于是在1月份给被告张**发函，要求其交回涉案房屋。

本院查明

经审理查明：1999年8月30日，卓**（转让方）和被告张**（受让方）签订了一份《楼房转让一卖断根永远合同书》，约定：卓**全家一致同意将位于龙华镇梅苑新村8巷20号楼房转让给被告张**，建筑面积约321平方米，土地使用面积108平方米，作价人民币529，000元；卓**全家一致同意将该土地楼房的所有权证转让给被告张**永久性使用，合同签字生效后被告张**拥有该地块和该楼房的合法所有权、管理权，地上建筑物的永久性房产所有管理权出租、转让、继承、赠与等种种各项权利；房产所有权证原件（号码1668210、发证单位宝安**员会房产科）遗失，已经在报纸上声明作废，卓**必须在一年内补办好房屋所有权证给被告张**，房产所有权证更改姓名费用由被告张**负责，如被告张**须更改房产所有权证姓名，卓**应无偿为被告提供各种服务；合同签字后，被告张**第一期付款人民币280，000元给卓**，卓**必须补办妥该楼房的所有权证移交给被告张**，并应通过国家有关部门确认后，被告张**才付清余款249，000元。转让方全家签名处，签有卓**、张**、卓**、卓**、卓**、卓**的名字，两原告和被告卓**均主张《楼房转让一卖断根永远合同书》中“卓**、卓**”的名字并非两原告本人所签。

2002年12月24日，被告张**作为申报人就涉案房产进行了深圳市宝安区历史遗留违法建筑普查申报，申报份额为100%。

2003年2月17日，卓**作为申报人就涉案房产进行了深圳市宝安区历史遗留违法建筑普查申报。

政府主管部门至今未对上述二份申报进行处理。

卓**曾就其与被告张**关于本案涉案房产的房屋买卖合同纠纷诉至法院，深圳市宝安区人民法院于2007年7月3日做出（2007）深宝法民三初字第28号《民事裁定书》，认为“鉴于目前房地产行政主管部门没有对涉案房产作出处理决定，在其合法性都没有确定的情况下原告不能要求被告将涉案房产返还，本院无法对此进行处理，故双方当事人应先向行政主管部门申请处理，行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”，裁定驳回了卓**的起诉。卓**不服该裁定，提起上诉后，深圳**民法院2007年10月19日做出（2007）深中法民五终字第3133号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。另，（2007）深宝法民三初字第28号《民事裁定书》的经审理查明部分认定“1999年6月25日，被告张**向卓**支付购房定金人民币10，000元；1999年9月3日，被告张**向卓**支付购房款人民币280，000元；2002年4月24日，被告张**向卓**支付购房款人民币20，000元”。

另查明，1、1991年9月10日，卓**取得涉案房产的国有土地使用证，用途为住宅，自有使用权面积108平方米。涉案房产现在深圳市国土资源和房产管理局处登记的权利人为卓**。2、龙华办**民委员会于2013年2月20日出具《卓**家庭情况证明》，载明：卓**（2011年5月9日去世）与张**（2008年7月12日去世）于1958年结婚，婚后生四子，即卓秋朋（移居香港改名卓**）、卓**（移居香港改名卓**）、卓**、卓**。3、在庭审中，被告张**请求两原告明确诉讼请求是基于侵权纠纷还是买卖合同纠纷时，两原告明确表示其提起的是侵权纠纷。

上述事实，有卓锡文家庭情况证明、《楼房转让一卖断根永远合同书》、房屋产权查询资料、见证书、房屋所有权证、国有土地使用证、收据、深圳市宝安区历史遗留违法建筑普查申报表、（2007）深宝法民三初字第28号《民事裁定书》、（2007）深中法民五终字第3133号《民事裁定书》等证据和笔录、庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为，涉案房产已经进行了处理历史遗留违法私房申报，但现在尚未有处理意见，在房地产行政主管部门没有对涉案房产作出处理决定，在其合法性都没有确定的情况下，两原告现在以侵权纠纷主张合同无效并主张返还房产，不属于法院处理的范围，故双方当事人应先向行政主管部门申请处理，先由行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理。原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告卓**、卓**的起诉。

本案不收取案件受理费。

原告卓**、卓**可在裁定书送达之日起三十日内，被告可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一三年十月十八日