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黄**与佛山市**道办事处雅豪居花园业主委员会侵权纠纷上诉案

2007.04.24 佛山市中级人民法院 (2007)佛中法民五终字第130号

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花**委员会(以下简称雅豪居业委会)、原审被告黄*侵权纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2006)三法民壹初字第1008号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定:被告黄*、黄**在2000年9月25日向三水**有限公司购买了雅豪居花园东13号铺位和23号单车房,商铺后墙和单车房相通,可以直接进入到雅豪居花园小区内。

一审法院认为

原审判决认为:第一,关于雅豪居业委会的诉讼主体资格问题。原审原告提供了佛山**主委员会备案登记书一份,该份备案登记书可证明原审原告是依照法律规定由业主大会选举出来的,并经房地产行政主管部门依法登记备案,是代表和维护产权人和使用人合法权益的组织,是业主大会的执行机构,可代表和维护管理区域内全体业主的合法权益。本案属于因原审被告等部分业主对其专有部分的利用违反全体业主的共同利益而引起的纠纷,是涉及全体业主共同利益纠纷诉讼,可由业主委员会作为原审原告提起诉讼,故原审原告应具有诉讼主体资格,代表全体业主进行诉讼。第二,关于原审被告商铺所开通的后门是否构成侵权的问题。雅豪居花园小区系一全封闭管理的小区,由业主委员会聘请了物业管理公司进行管理。该小区有四个大门以供出入,在各门口配有保安人员,对车辆和人员出入进行管理。原审被告所有的东13号商铺后墙与其购买的23号单车房相连,在两者之间开通了一后门,直接通向花园小区内,导致在商铺和小区之间通过单车房又开通了一个通道,可供出入,而该门口并无采取相应的保安或其他安全措施。因此,该门口对小区的管理构成了安全上的隐患,破坏了小区的管理秩序。原审原告诉请原审被告将后门封砌,合法有理,法院应予支持。原审被告提供了商品房购销合同、房产所有权证和房屋平面图,拟证明商铺与单车房相连,其后墙上的门是开发商在售卖前已开通的,并非原审被告自行开通,且认为铺位和单车房的所有权均属于原审被告,室内私墙的拆除不违反法律规定。该商铺后门与单车房相连通,可直接通入花园小区内部的客观状况确已对小区的管理构成了安全上的隐患,给小区众业主的居住环境造成了影响,侵犯了雅豪居花园全体业主的共同利益。原审被告作为商铺的现有产权人,应遵守雅豪居花园小区物业管理上的规定,承担共同维护小区安全的义务。原审被告主张其也是雅豪居花园的业主,在购买商铺时亦摊分了公用面积,应享有到小区内部休息、娱乐的权利。但是,原审被告个人权利的实施不能侵害到其他绝大多数业主在小区管理上、安全上享有的权利。原审被告需要进入小区内部的,可通过小区大门出入,而不宜从开通的商铺后门出入。原审被告的答辩理由无理,法院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第(五)项的规定,判决如下:被告黄*、黄**应当于本判决生效之日起十日内将佛山市三水区西南街道雅豪居花园东13号商铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门封砌。案件受理费50元,由被告黄*、黄**负担。

上诉人诉称

上诉人黄**不服原审判决,向本院提起上诉称:一、上诉人购买铺位时是按现状(商品房买卖合同图样所示)向房产公司购买,并且已按合同办理了相关的房产证,交纳了相关的税款和税费,上诉人从来没有更改过,更说不上是上诉人私自开设。上诉人购买铺位时因为该铺位比较归整、通风、开设有后门才考虑购买的。上诉人于2000年9月26日签订了购房合同,2000年7月28日交纳夹层的费用,2002年4月30日交纳税费,2002年6月27日经相关部门审批发放房产证,而房产证在上诉人领取时经有关职能部门审批通过门口已存在,上诉人不存在侵权。房产证发证在前,业主委员会成立在后(2005年成立),经审批通过的房产证不侵害业主委员会的任何权利。

二、原审判决认为“该门口并无采取相应的保安或其他安全措施……该铺后门的客观存在确已对小区的管理构成了安全上的隐患,给小区众业主的居住环境造成了影响”。小区四个大门的保安管理仅是对汽车出入进行登记(登记是为了停车收费),但对行人出入未进行过登记管理。

三、上诉人的铺位从购买到领取房产证、土地证,以及使用至今已6年之久了。办理房产证、土地证,领证前经房管部门、土地部门、建筑部门、规划部门、建设部门等行政主管部门审批确认,对上诉人的铺位后门设立没有提出不符合规定或是违规建筑行为,并且房产证附件对门口也有明确的图示。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省城镇房地产权登记条例》及《中华人民共和国土地管理法》规定,依法登记的土地、房产,所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。况且该铺位使用多年,在历史上已形成事实。

四、在三水区内新设立17个物业管理小区都存在与本案相同的情况,属历史问题。而且在雅豪居也是普遍性问题,本案牵涉到60多户产权人的利益。本案的处理应当尊重历史、照顾现实、加强管理、创造共建和谐小区,避免给社会带来不稳定因素。

五、上诉人建议,处理此类问题,应交由或责令三水区有关行政部门去依法执行解决。如果法院处理,会给业主带来精神损失,影响工作、学习和日常生活。

综上所述,请求二审法院:1、撤销一审判决,驳回被上诉人的诉请;2、诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人雅*居业委会答辩称:花园小区聘请了物业管理公司进行管理,生活环境、治安秩序良好。花园小区东、西两边各有数十间铺位或车房,由开发商出售给各铺位业主。各铺位或车房只有一个铺位(车房)大门,与花园小区没有通道相连。上述铺位也不属花园小区物业管理的范围。2005年初,各铺位业主未经被上诉人及政府规划部门的同意,在铺位与花园小区相隔的承重墙中开启了一个通向花园小区内的门口,直接利用花园小区内的空地进行经营活动,诸如晾晒衣服、堆放物品或废弃物等,还使非花园小区业主的社会人员得以避过小区保安管理,直接从该门口进入小区。上诉人擅自开门口的行为,改变了铺位的用途,破坏了小区内的环境,直接威胁了小区业主的生活、休息秩序,存在严重的治安隐患。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,要求维持原判。

二审期间,上诉人黄**与被上诉人雅豪居业委会均未向本院提交证据。

本院查明

经本院审理查明,对原审判决认定的事实,本院予以确认。另,根据涉讼房屋的《商品房购销合同》附件1,即房屋平面图,本案上诉人黄**所购买的首层13号商铺与23号单车房之间原有一堵封闭的墙。

本院认为

本院认为:本案的上诉争议焦点系上诉人应否封砌涉讼商铺通向其所在雅豪居花园小区的后墙通道的问题。

本案中所涉及的商铺后门可直接通向花园小区的内部,其在客观上已经形成了连接花园小区与外界的、无法采取任何安全防范措施的通道,该通道的存在不仅破坏了该花园小区的封闭式管理秩序,同时也已经在客观上对整个小区业主的人身和财产安全构成了重大隐患,其行为实质上已损害了整个小区业主的共同安全利益。上诉人作为讼争商铺的现有所有权人,应当遵守雅豪居花园小区业主公约和物业管理上的有关规定,负有共同维护小区安全的义务。如果任由业主在各自商铺后墙开启通道、门口,更有者业主往往将商铺租赁给他人经营,这样必然致使物业管理单位无法有效地进行安全检查、阻止各式闲杂人员和危险物品进入小区,对公共安全构成严重损害。故此,原审法院判决上诉人封砌讼争商铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门符合本案小区公共安全需要和法律规定,应予以维持。上诉人认为讼争商铺后墙上的门在其购买商铺时已存在,并非其个人擅自开通,即便如此,上诉人个人权利的行使亦不能侵害到该小区业主的公共利益。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○○七年四月二十四日

案件基本信息

  • 案号 (2007)佛中法民五终字第130号
  • 法院 佛山市中级人民法院
  • 裁判时间 2007
  • 案由 侵权纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 上诉人(原审被告)黄建新。

  • 委托代理人陈娥珍。

  • 被上诉人(原审原告)佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会。

  • 负责人胡*,该业主委员会主任。

  • 委托代理人严伟强。

  • 原审被告黄*。

审判人员

  • 审判长吴建兴

  • 审判员林义学

  • 代理审判员林彦

  • 书记员曹新娟