劳会能等与佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会侵权纠纷上诉案

审理经过

上诉人劳会能、劳绍和因与被上诉人佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花**委员会（以下简称雅豪居业委会）侵权纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2006）三法民壹初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定：被告劳会能、劳绍和在2000年10月25日与三水**有限公司签订了商品房购销合同，购买了雅豪居花园东3-7号铺位和与这五个铺位后墙相连的5-13号单车房。购买时，被告劳会能、劳绍和与房产公司协商将所购买铺位和单车房内部的墙体和夹层拆除，并封了部分单车房门口，只留下12号单车房门口，该门口可直接进入雅豪居花园小区内。

一审法院认为

原审判决认为：第一，关于雅豪**委员会的诉讼主体资格问题。原审原告提供了佛山**主委员会备案登记书一份，该份备案登记书可证明原审原告是依照法律规定由业主大会选举出来的，并经房地产行政主管部门依法登记备案，是代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构，可代表和维护管理区域内全体业主的合法权益。本案属于因原审被告等部分业主对其专有部分的利用违反全体业主的共同利益而引起的纠纷，是涉及全体业主共同利益纠纷诉讼，可由业主委员会作为原审原告提起诉讼，故原审原告应具有诉讼主体资格，代表全体业主进行诉讼。第二，关于原审被告商铺所开通的后门是否构成侵权的问题。雅豪居花园小区系一全封闭管理的小区，由业主委员会聘请了物业管理公司进行管理。该小区有四个大门以供出入，在各门口配有保安人员，对车辆和人员出入进行管理。原审被告将其所购买的商铺和单车房打通，只预留了一个单车房门口作为后门，该门口直接通向花园小区内，导致在商铺和小区之间通过单车房又开通了一个通道，可供出入，而该门口并无采取相应的保安或其他安全措施。因此，该门口对小区的管理构成了安全上的隐患，破坏了小区的管理秩序。原审原告诉请原审被告将后门封砌，合法有理，法院应予支持。原审被告提供了商铺变更协议、商品房购销合同、房产所有权证和物业管理费发票，拟证明原审被告是在购买时即与开发商协商好将商铺与单车房之间的墙体和夹层拆除，并由开发商负责施工的，并非原审被告自行开通，且认为铺位和单车房的所有权均属于原审被告，室内私墙的拆除不违反法律规定。原审被告所有的商铺与单车房相连通，可直接通入花园小区内部的客观状况确已对小区的管理构成了安全上的隐患，给小区众业主的居住环境造成了影响，侵犯了雅豪居花园全体业主的共同利益。原审被告作为商铺的现有产权人，应遵守雅豪居花园小区物业管理上的规定，承担共同维护小区安全的义务。原审被告主张其也是雅豪居花园的业主，在购买商铺时亦摊分了公用面积，且按时交纳物业管理费，应享有到小区内部休息、娱乐的权利。但是，原审被告个人权利的实施不能侵害到其他绝大多数业主在小区管理上、安全上享有的权利。原审被告需要进入小区内部的，可通过小区大门出入，而不宜从开通的商铺后门出入。原审被告的答辩理由无理，法院不予采纳。考虑到目前原审被告所有的商铺和单车房之间的墙体均已拆除，单车房已成为所开设商铺的一部分，且已用于日常的经营，其原设定的作为单车房使用的用途已消失，如要求原审被告将所有的商铺和单车房之间的墙体恢复，显然不符合经济成本原理。因此，原审被告应将开通至花园小区内部的单车房的门口封砌。原审被告认为原审原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。原审被告商铺后门开通，给小区安全造成的侵害状态是持续的，原审原告可基于不动产的现有状态，随时请求原审被告消除安全隐患，排除妨碍，因此，原审原告起诉并未超过诉讼时效。原审被告抗辩理由无理，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（五）项的规定，判决如下：被告劳会能、劳绍和应当于本判决生效之日起十日内将佛山市三水区西南街道雅豪居花园东3-7号商铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门封砌。案件受理费50元，由被告劳会能、劳绍和负担。

上诉人诉称

上诉人劳会能、劳绍和不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决上诉人需将三水区西南街道雅豪居花园东3号至7号商铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门封砌无事实和法律根据。1、上诉人购买的雅豪居东3号至7号商铺及与其相连的9间单车房，在购买的时候，3号商铺与9间单车房的通道是相连的，二者之间的后门开发商在售卖前已开通，该后门并非上诉人擅自开启。被上诉人在起诉书中说该后门系上诉人自行打通开启不是事实。既然该后门开发商在承建时已经预留，是按建设图纸建造，而上诉人亦没有擅自改变房屋结构，同时，上诉人也并没有实施被上诉人所说利用花园小区内的空地进行经营活动的行为，并没有侵害到他人的权利，那么，一审法院判决上诉人封砌该后门没有事实依据，并且是要上诉人违法擅自改变房屋结构。上诉人提供3号至7号商铺及9间单车房的房产证和《雅豪居花园A4（3-7）号铺变更》协议可以证实该后门不是上诉人私自开启，而是建筑开发商按建设图纸实际预留建造。2、佛山**水分局出具的《佛山**水分局违法建设证明》亦可证实上诉人所购3号至7号商铺与单车房之间的后门并非违法建设。

二、一审法院判决适用法律错误。一审法院沿引《民法通则》第106条第二款和第134条第一款第（五）项来判决处理本案不当。《民法通则》第106条第二款规定：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。在本案中，上诉人没有任何违法行为，没有任何过错。另外，《民法通则》第134条一款第（五）项规定的内容是：恢复原状。而上诉人购买的3号至7号商铺和9间单车房在购买后未作任何变动，商铺和9间单车房本来就是原来的状况。

本院查明

综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，上诉人恳请二审法院依照事实和法律撤销一审错误判决，改判驳回被上诉人的诉请，诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人雅*居业委会答辩称：花园小区聘请了物业管理公司进行管理，生活环境、治安秩序良好。花园小区东、西两边各有数十间铺位或车房，由开发商出售给各铺位业主。各铺位或车房只有一个铺位（车房）大门，与花园小区没有通道相连。上述铺位也不属花园小区物业管理的范围。2005年初，各铺位业主未经被上诉人及政府规划部门的同意，在铺位与花园小区相隔的承重墙中开启了一个通向花园小区内的门口，直接利用花园小区内的空地进行经营活动，诸如晾晒衣服、堆放物品或废弃物等，还使非花园小区业主的社会人员得以避过小区保安管理，直接从该门口进入小区。上诉人擅自开门口的行为，改变了铺位的用途，破坏了小区内的环境，直接威胁了小区业主的生活、休息秩序，存在严重的治安隐患。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。

二审期间，上诉人劳会能、劳绍和与被上诉人雅豪居业委会均未向本院提交证据。

经本院审理查明，对原审判决认定的事实，本院予以确认。另，根据涉讼房屋的《商品房购销合同》附件1，即房屋平面图，本案上诉人劳会能、劳绍和所购买的首层3至7号商铺与相连的9个单车房之间原各有一堵封闭的墙。

本院认为

本院认为：本案的上诉争议焦点系上诉人应否封砌涉讼商铺通向其所在雅豪居花园小区的后墙通道的问题。

本案中所涉及的商铺后门可直接通向花园小区的内部，其在客观上已经形成了连接花园小区与外界的、无法采取任何安全防范措施的通道，该通道的存在不仅破坏了该花园小区的封闭式管理秩序，同时也已经在客观上对整个小区业主的人身和财产安全构成了重大隐患，其行为实质上已损害了整个小区业主的共同安全利益。上诉人作为讼争商铺的现有所有权人，应当遵守雅豪居花园小区业主公约和物业管理上的有关规定，负有共同维护小区安全的义务。如果任由业主在各自商铺后墙开启通道、门口，更有者业主往往将商铺租赁给他人经营，这样必然致使物业管理单位无法有效地进行安全检查、阻止各式闲杂人员和危险物品进入小区，对公共安全构成严重损害。故此，原审法院判决上诉人封砌讼争商铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门符合本案小区公共安全需要和法律规定，应予以维持。上诉人认为讼争商铺后墙上的门在其购买商铺时已存在，并非其个人擅自开通，即便如此，上诉人个人权利的行使亦不能侵害到该小区业主的公共利益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人劳会能、劳绍和负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○○七年四月二十四日