李**与海南**限公司与海口居然之家家居建材有限公司侵权责任纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称环**司）、海口居然之家家居建材**公司（以下简称海口居然之家）因与被上诉人李**侵权纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人环**司的委托代理人刘清钢，海口居然之家的委托代理人吴*，被上诉人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2003年1月13日，李**与环**司签订了编号为HR-2003-XXX号的《商品房买卖合同》，约定由李**以358867元的总价格购买环**司“中央商城”一期首层XXX号房（铺面）。2003年11月3日，李**与环**司又签订《Oceanstar中央商城代租协议》，约定由李**将中央商城XXX号铺面委托环**司代为出租，协议约定铺面面积为40.63平方米，代租期限为10年（自2003年6月30日起至2013年6月29日止），环**司按李**实付购铺款的10%充抵李**第一年的租金，环**司从第二年起，每年按李**实付购铺款总额358867元的10%付给李**租金，每年租金为35887元，10年合计租金为358867元。租金半年度支付，具体时间为2003-2006年度每年6月30日一次性支付10%，此后每年6月30日，12月30日各付5%。2010年1月8日，环**司与北京居然之家签订了《租赁合同》，约定甲方环**司将位于海南省**滨海大路XX号，建筑面积约35637平方米的商业用房租赁给乙方北京居然之家使用，乙方北京居然之家同意承租上述物业。租赁物业的实际面积以工程竣工验收后海口市房屋管理部门测量的面积为准。上述《租赁合同》约定：租赁物业交付后12个月为免租期，暂定为2010年3月1日至2011年2月28日，租赁期限自免租期满之日起开始计算，暂定为2011年3月1日至2026年2月28日（15年）。环**司与北京居然之家签订《租赁合同》后，北京居然之家按照合同约定分两次向环**司支付人民币3000万元，之后由海口居然之家向环**司共计支付人民币3175万元，环**司累计收到人民币6175万元。

原审法院另查明：海口居然之家是北京居然之家的全资子公司，北京居然之家与环**司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理，海口居然之家是具有独立法人有限责任公司。海口**房字第HK312XXXXX号登记海口市秀英区滨海大路XX号房屋所有权人为海**团公司，共有情况为共同共有，登记时间为2011年4月20日。海口**房字第HK338XXXXX号《房屋所有权证》登记海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX铺面的房屋所有权人为李宝刚，面积为43.29平方米，登记时间为2013年2月27日。

李**在原审的诉讼请求为：一、环**司和海口居然之家立即停止对李**的侵权行为，将李**位于海口市滨海大路XX号的中央商城XXX铺面43.29㎡立即清场腾空交还李**。二、环**司和海口居然之家承担自2013年7月1日起到执行日止的侵权损害赔偿，暂按2013年7月1日到2014年7月31日的侵权损害金62861.41元。（1）侵权损害租金按每月每平方米净收入100元，计算月租金为4329元，计算13个月租金为56277元；（2）侵权损害租金利息按每天万分之三计算为：6584.41元，以上两项侵权损害租金、租金利息总计为62861.41元。三、环**司和海口居然之家承担本案的诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为：关于李**要求环**司和海口居然之家停止对李**的侵权行为并且立即返还李**铺面的问题。李**与环**司签订《商品房买卖合同》、《OceanStar中央商城代租协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事人均具有法律约束力。李**于2003年1月13日与环**司签订《商品房买卖合同》购买海口**海大路XX号中央商城XXX铺面，由于海口**海大路XX号于2011年4月20日才办理《房屋所有权证》，致使李**于2013年2月27日才取得海口市房权证海房字第HK338XXXXX号《房屋所有权证》，李**是海口**海大路XX号中央商城XXX铺面的所有权人。李**所有的海口**海大路XX号中央商城XXX铺面由环**司转租北京居然之家，北京居然之家除了按照《租赁合同》约定先支付3000万元之外，之后的3175万元均由海口居然之家向环**司支付，因此，上述铺面实际由海口居然之家占有经营。李**与环**司签订的《OceanStar中央商城代租协议》于2013年6月29日届满后，双方并未续签订新的协议。环**司和海口居然之家在李**与环**司租赁期间届满后无合法根据继续占用上述铺面且未向李**支付占用铺面期间费用的行为已侵害到李**的合法权益，由此给李**所造成的损失应由环**司和海口居然之家给予赔偿。环**司和海口居然之家继续占有中央商城XXX铺面不属于合法占有，李**作为上述铺面的所有权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定要求环**司和海口居然之家停止对李**的侵害行为，将海口**海大路XX号中央商城XXX铺面返还李**的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。环**司和海口居然之家均抗辩称李**取得《房屋所有权证》在签订《租赁合同》之后，李**应当遵循“买卖不破租赁”的原则，继续执行环**司与北京居然之家签订的《租赁合同》，环**司和海口居然之家不应承担侵权责任且无需返还原告铺面。本院认为，《土地使用证》和《建设用地规划许可证》是证明土地和房地产开发项目的有效证明，但不能证明房屋的所有权，且环**司和海口居然之家也未向原审法院提交《土地使用证》和《建设用地规划许可证》等证据材料予以证明；同时，海口市房权证海房字第HK312XXXXX号登记海口**海大路XX号房屋所有权人为海**团公司，登记时间为2011年4月20日，环**司与北京居然之家于2010年1月8日签订《租赁合同》，当时海口**海大路XX号房屋尚未办理《房屋所有权证》，但李**已于2003年1月13日与环**司签订《商品房买卖合同》购买上述铺面并且签订《OceanStar中央商城代租协议》将上述铺面租赁给环**司，因此，环**司和海口居然之家的抗辩理由无事实和法律依据，原审法院不予采纳。

关于李**要求环**司和海口居然之家支付侵权损害赔偿及利息损失的问题。环**司和海口居然之家在李**与环**司租赁期间届满后，未取得合法权利来源的情况下，继续占有使用李**所有的铺面，侵害到李**的合法权益。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条和第八条的规定，李**要求环**司和海口居然之家支付侵权损害赔偿的请求，原审法院予以支持。李**要求环**司和海口居然之家承担2013年7月1日起到执行日止的侵权损害赔偿，原审法院认为，侵权损害之日应从2013年7月1日起计算至判决限定返还铺面之日止，李**要求超过部分原审法院不予支持。李**主张侵权损害按每月每平方米净收入100元的标准计算，但未申请鉴定部门进行评估。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，原审法院酌情参照李**与环**司签订的《OceanStar中央商城代租协议》的标准进行计算，协议约定的铺面面积为40.63平方米，年租金为35887元，每天每平方米租金为2.42元（3588736540.63u003d2.42元）。《房屋所有权证》登记XXX铺面实际面积为43.29平方米，XXX铺面每天的损失应为104.8元（2.42元／平方米43.29平方米u003d104.8元），环**司和海口居然之家应向李**支付2013年7月1日起至判决限定返还铺面之日止的侵权损害赔偿，按104.8元／天的标准计算，李**要求超过部分原审法院不予支持。李**要求的损害租金利息没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、环**司和海口居然之家停止对李**的侵权行为，并于本判决发生法律效力之日起三十日内向李**返还海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺面；二、环**司和海口居然之家于本判决发生法律效力之日起三十日内向李**支付2013年7月1日起至判决限定返还铺面之日止的损失，按104.8元／天的标准计算。三、驳回李**的其他诉讼请求。本案受理费1471元（李**已预交），由李**承担294元，由环**司和海口居然之家共同承担1176元。

环**司不服原审判决，向本院上诉，请求：一、撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第454号判决第一项、第二项；二、本案一审、二审诉讼费用由环**司与李**共同承担。事实和理由如下：

一、环**司与海口居然之家之间租赁合同关系应认定为一手租赁而非转租。一审法院认为环**司在2010年1月8日与北京居然之家签订租赁协议时未取得讼争铺面的物权的观点是错误的。1、环**司基于合法的建设行为原始取得讼争铺面的物权是不应质疑的；2、在签订租赁合同时，讼争铺面虽然已经与李**签订了买卖合同，但是一直未实际交付李**（讼争铺面仅是在图纸上标示出来，没有墙体，没有封闭空间，连钥匙都没有），亦即签订租赁合同时，环**司仍然对于讼争铺面实际占有；3、李**于环**司将讼争铺面租赁给居然之家后才成为法定的物权所有人，其物权的取得并不能影响上述租赁关系的存续。综上，环**司与居然之家间的租赁的权利来源应当是对原始取得的不动产的处分而非转租。二、海口居然之家与环**司对于讼争铺面的租赁符合“买卖不破租赁”原则。如前所述，环**司与北京居然之家的租赁关系是自有物权租赁而非转租，那么就应当适用“买卖不破租赁”原则，理由如下：1、租赁协议合法有效。环**司与北京居然之家签订的租赁合同是双方真实的意思表示，协议内容未违反国家强制性规定，环**司签约时拥有物权，合同依法成立生效。2、租赁物已经实际交付使用。在买卖不破租赁原则中，租赁物是否交付使用具有重要意义，若租赁物尚未交付使用，也就是承租人并未对租赁物产生合法的占有，此时就不需要对并未发生的占有加以保护，直接让物权受让人控制租赁物是较为妥当的处理方式。本案中租赁物已经交付使用达4年之久，北京居然之家对于租赁物已经实施了稳定的占有，满足买卖不破租赁的条件。3、物权转移发生在租赁关系存续期间。环**司与北京居然之家间的租赁合同是在2010年签订的，而讼争的房产是在签订租赁协议之后由环**司过户给李**的，其物权变动发生在租赁关系存续期间。综上所述，本案讼争铺面符合“买卖不破租赁”原则的相关法律规定，李**应当继续执行环**司与北京居然之家间的租赁合同。请求法院依法改判，维护环**司的合法权益。

海口居然之家不服原审判决，向本院上诉，请求：1、依法撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第454号民事判决；2、依法驳回李**的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由李**承担。事实和理由如下：

一、原审判决认定事实不清。原审判决认定“北京居然之家与环**司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理”属认定事实不清。事实上，北京居然之家与环**司签订《租赁合同》，从环**司合法租得讼争铺面，只是利用“居然之家”品牌效应引进商户，由海口居然之家进行品牌维护以及物业管理。商铺系由各个分租商户实际经营使用，海口居然之家并非讼争铺面的实际占有使用人。既然海口居然之家与李**不存在任何合同关系，也非讼争铺面的实际占有使用人，李**诉请海口居然之家立即清场腾空交还铺面没有合同以及法律依据。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为海口居然之家“无合法根据继续占有上述铺面且未向李**支付占用铺面期间费用的行为已侵害到李**的合法权益”，从而认定海口居然之家侵权，适用《侵权责任法》判令海口居然之家与环**司承担连带赔偿责任，属于适用法律错误。本案中，2010年1月8日，环**司与北京居然之家投资控股**公司在北京签订《租赁合同》，租期自2010年3月1日至2026年2月28日止。《租赁合同》系海口居然之家与环**司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该合同自成立之日起即产生法律效力。在该份《租赁合同》未被认定为无效或未解除的情况下，海口居然之家就有权依法享有讼争铺面的承租权。海口居然之家根据该合法的《租赁合同》承租讼争铺面，并已经向环**司预付租金至2017年底。海口居然之家全面履行合同义务的行为未侵害李**的合法权益，不构成侵权，不应适用《侵权责任法》。退一步讲，即使原审认定海口居然之家无合法根据继续占有讼争铺面，也无权适用《侵权责任法》第十九条擅自认定侵权损害赔偿的标准。《侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。本案庭审过程中，海口居然之家在原审法院的询问下，明确拒绝申请鉴定部门进行评估，导致没有可以参照的“市场价格”；原审法院参照李**与环**司签订的《代租协议》的租金标准作为损失标准显然不是客观的市场价格。该标准明显高于市场价格，违背公平原则。上述租金环**司根本无力支付，整栋物业多年闲置。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及二十五条之规定，李**就其主张的租金标准拒不申请鉴定也不能提供任何合法依据，理应视为没有证据，李**应当对该诉讼请求承担举证不能的法律后果。三、李**的诉讼请求缺乏事实与法律依据。海口居然之家系善意承租讼争铺面，不应承担任何侵权损害赔偿责任。如以上所述，海口居然之家根据《租赁合同》合法租得讼争商铺，环**司在《租赁合同》中明确承诺“租赁物业土地使用权和房屋所有权是完整和充分的，不存在任何产权纠纷；未经乙方同意，甲方不得采取分割产权的方式向公众出售租赁物业”，并于签订合同时向海口居然之家出具了登记在环**司名下的《土地使用证》、《建设用地规划许可证》等以证明其对该楼享有合法的所有权。即，在签订该租赁合同时，海口居然之家有理由相信环**司是该商城的合法产权人，海口居然之家系善意承租该商城。我国《物权法》第一百零六条明确规定了“善意取得”：即使出让人无权处分，只要第三人系善意受让且支付了合理对价，并且已经登记或实际占有，则善意第三人有权取得该财产的所有权，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失。由此可见，善意第三人的合法权益依法应当予以保护。所有权人尚且不能对抗第三人善意受让，更何况第三人善意承租？本案中，海口居然之家承租该商城时系善意，并按时足额缴纳了租金，已经实际承租该商城长达四年，如果李**认为环**司无权处分，自身权益收到侵害，只能向环**司请求赔偿，无权要求善意的海口居然之家承担连带赔偿责任。原审法院错误地认定善意第三人侵权，判令海口居然之家承担侵权连带赔偿责任，应当予以纠正。四、原审法院不考虑涉案商城的历史和现实状况，错误适用法律，一意孤行逼走海口居然之家，后果将不堪设想。涉案的中央商城系环**司于2003年初投资建成，该楼主体竣工后因规划、消防不合格等原因迟迟无法通过验收，至2010年仍一直处于半荒废状态，系该区域有名的烂尾项目。2010年初，海口市人民政府为了充分合理利用资源，带动区域经济发展，将“居然之家”品牌引进该项目。“居然之家”进驻该楼，随之而来的是巨大的品牌效益和无限的商机，经过海口居然之家的有效运营，不仅整合了资源，将之前的烂尾楼盘活，还发展成至今全海口乃至全海南赫赫有名的家居商厦，大大提升了该物业的市场价值。也正是由于海口居然之家投入大量资金，对该商城进行了重新规划整改，包括李**在内的各位小业主拖了近十年的产权证问题才能得以解决，物业才得以升值。李**仅追求眼前利益，原审法院孤立地看待该案件，原审的判决无异于逼退“居然之家”，那么只能造成双输的局面。届时，李**等小业主虽拥有讼争铺面，却将面临进退两难的窘境：讼争铺面将因无法分割或实用面积过小，不能实现独立经营。居然之家一旦退出该项目，该商城无疑将会因各个小业主无法达成一致而趋于瘫痪。考虑到该商城的历史和现实状况，应本着互利互惠以及维护该区域稳定长远发展的原则，审慎处理本案。

综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，理应依法予以撤销；李**的诉请缺乏事实与法律依据，理应依法予以驳回。请求二审法院充分考虑讼争铺面的历史和现实状况，维护当地区域经济的稳定及长远发展，依法判决，以维护海口居然之家的合法权益！

被上诉人李**针对环**司和海口居然之家的上诉答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律准确。1、一审法院根据一系列已质证的证据认定环**司和海口居然之家的行为属于侵权行为是完全正确的。根据李**与环**司签订的《商品房买卖合同》及《OceanStar中央商城代租协议》可以确定李**对此不动产享有所有权的时间在先，李**签订的代租协议合法有效，并因合同规定的有效时间而终止。环**司和海口居然之家在此后的租赁行为已经构成侵权行为，根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定应该对李**进行赔偿。2、海口居然之家主张的“善意取得”不能成立。一审法院根据已查明的事实中指出：环**司与北京居然之家2010年1月8日签订《租赁合同》，当时海口市秀英区滨海大路XX号房屋尚未办理《房屋所有权证》。居然之家在环**司没有提供有效所有权证明的情况下判断其享有房屋所有权，违背常识，从而能充分说明海口居然之家不属于“善意”，因此不能主张“善意取得”。二、一审法院计算李**损失符合法律性规定。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。李**与环**司签订的《OceanStar中央商城代租协议》足以证明标的物十年前的市场价格，2003年中国城镇人均可支配收入8472.2元，2013年城镇人均可支配收入26955元，十年间人均收入以百分之十二的速度在增长，而环**司和海口居然之家确要李**以低于当年近百分之五十的价格签订续租合同，李**在同其他业主联合书面通知环**司和海口居然之家之后，可环**司和海口居然之家视通知于不顾，采取拖延战术，一直占用铺面至今近18个月进行获利，环**司和海口居然之家明显是以大欺小，无视法律。故一审法院判决在尊重事实的情况下对李**损失的计算于法有据。三、环**司和海口居然之家在一审法院认定事实清楚，适用法律正确的情况下搬出所谓的历史问题、经济现状问题，企图以此干扰司法的公正，在依法治国的今天，法院的判决一定是根据已查明的事实，明确的法律条文，独立于任何一方当事人而作出的。环**司和海口居然之家在事实和法律面前搬出再多无关的因素也是没有任何说服力的。

综上所述：一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、有理有据。环**司和海口居然之家的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回其诉讼请求、依法维持原判。

环**司和海口居然之家对对方的上诉均无意见陈述。

二审期间，海口居然之家向本院提交以下证据材料：一、琼三赢（2015）房（估）字第068号《房地产估价报告》，用以证明海口市秀英区滨海大路XX号居然之家（海口店）第1、2、3层的房地产毛坯条件下的市场月租金分别为61.7元／㎡、49.4元／㎡、39.5元／㎡。李**要求的租金标准明显过高；二、20份海南第一摩尔中央商城商铺部分租赁合同，证明其他业主已经在当前合理的市场价格下与环**司签订租赁合同，约定的租金标准可供参考。

李**对上述证据一的真实性，合法性、证明内容均有异议，认为《房地产估价报告》是由海口居然之家独自委托，而不是法院委托，所以不利于公平公正的估价。而且《房地产估价报告》依据的房屋也是毛坯房的市场租赁价格，而其铺面是已装修过的，没有可比性。对证据二的真实性及证明内容等均有异议，认为合同约定的价格依据的是证据一《房地产估价报告》，但评估报告程序违法，所以依据这个评估报告评估的价格签订的合同也是不合法的。

因海口居然之家二审提交的《房地产估价报告》系该司单方委托相应机构作出，本院无法确认《房地产估价报告》的鉴定程序和结论是否公平合法，故对该份证据不予采信。而第二组证据因与本案没有直接的关联性，且真实性亦无法确认，本院对该组证据亦不予采信。

环**司与李**二审均无新证据提交。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

本院认为

本院认为，根据本案查明的事实，环**司在与李**签订《商品房买卖合同》和《OceanStar中央商城代租协议》之后，再与北京居然之家签订了《租赁合同》。环**司与李**签订的《OceanStar中央商城代租协议》体现了双方确认由李**获得讼争铺面的租金收入的真实意思表示，可见环**司系基于李**赋予该司对外出租的权利，再与海口居然之家实际建立了转租关系。原审法院根据以上查明的事实认定环**司和海口居然之家之间属于转租关系并无不当。环**司上诉称该司基于合法的原始建设行为和对讼争铺面的实际占有即取得讼争铺面的物权缺乏事实和法律依据，环**司据此抗辩该司与海口居然之家之间为一手租赁而非转租关系的理由不成立，本院不予采纳。

关于本案是否适用“买卖不破租赁”原则的问题。据查，本案中，环**司与李**签订《商品房买卖合同》在先，而与海口居然之家签订《租赁合同》在后，环**司在明知李**为讼争铺面的买受人的情况下，仍与海口居然之家签订超出该司享有讼争铺面转租期限的《租赁合同》，环**司与李**签订的《OceanStar中央商城代租协议》期限届满后，该合同理应终止，在未经李**同意展期的情况下，环**司仍然出租给海口居然之家，对其超出《OceanStar中央商城代租协议》中所约定的租赁期限部分，原审法院认为环**司的行为构成侵权的理由成立。现该司以“买卖不破租赁”原则作为抗辩理由无事实和法律依据，本院依法不予采纳。

海口居然之家基于北京居然之家与环**司签订的《租赁合同》对讼争铺面进行占有使用及收益。现因环**司与李**签订的《OceanStar中央商城代租协议》在2013年6月29日届满后双方未再续签新的协议，故环**司和海口居然之家在上述时间之后再继续占有使用讼争铺面无合法根据，侵害了讼争铺面所有权人李**的合法权益。海口居然之家上诉称讼争铺面并非由该司实际占有使用，该司只是利用“居然之家”品牌效应引进商户并由该司进行品牌维护以及物业管理。本院认为，海口居然之家前述上诉理由不符合常理，且该司亦未提供相应的证据证明其所依据的理由及事实成立，本院对其上诉理由不予采纳。

善意取得是以对动产或不动产设定所有权和他物权为目的，本案中海口居然之家与环**司签订了《租赁合同》，双方之间成立的是房屋租赁民事法律关系，双方并不以设定讼争房屋的所有权为目的，故本案不应得以适用善意取得制度以使李**的合法权益不能得到法律保护。本案原审法院在认定环**司和海口居然之家无合法根据继续占用讼争铺面并且未向李**支付占用期间费用的行为已侵害到李**的合法权益正确，应由环**司和海口居然之家承担相应的侵权责任。海口居然之家在承担本案相应的侵权责任后，如认为因与环**司之间的《租赁合同》使该司遭受损失或与环**司之间存在其他权利义务纠纷，海口居然之家可另行寻求途径向环**司主张权利。

根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，原审法院按照李**与环**司签订的《OceanStar中央商城代租协议》的标准计算侵权损失符合客观事实和法律规定。在有明确法律规定和相应的市场价格可供计算财产损失的情况下，鉴定并非必经的法定程序。海口居然之家认为原审法院未经鉴定直接确定的侵权损失标准明显高于市场价格的上诉理由不成立，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2703元，由上诉人**有限公司负担1233元，上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司负担1470元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日