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甘肃**有限公司与兰州中**价有限公司房地产价格评估合同纠纷一审民事判决书

2014.06.06 兰州市中级人民法院 (2014)兰民二初字第30号

审理经过

原告甘肃**有限公司(以下简称上**饮公司)诉被告兰州中**价有限公司(以下简称中瑞房地产估价公司)侵权纠纷一案。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告上**饮公司的委托代理余春生,被告中瑞房地产估价公司的法定代表人王*及其委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**饮公司诉称,2003年上**饮公司向兰州**限公司(以下简称兰**行)申请贷款2500万元,并以兰州市城关区酒泉路街道庆阳路268号世纪广场地下一层2121平方米营业用房作为贷款的担保,2003年5月20日兰州中**务有限公司对该房产评估作出兰**信评字(2003)第071号房地产估价报告书,其中房产的评估价值为42311050元(19948.40元\平方米),2003年9月双方以该评估价格为基础作了抵押登记,兰**行先期(第一笔)给上**饮公司借贷1500万元,后由于上**饮公司积极响应政府号召从事兰州南北两山的绿化工程,致使资金紧张,难以及时偿还贷款,兰**行为此停止发放第二笔贷款1000万元,并将上**饮公司起诉至兰州**民法院。2008年6月30日兰**院作出(2008)兰法民二初字第090号民事判决书,判决上**饮公司偿还兰**行借款本金、利息、案件受理费等总计17680245.52元。同时,2008年6月16日兰州市城关区人民法院作出(2008)城法民三初字第239号民事调解书,规定:兰州兰**限公司给付兰**行借款本金、利息、案件受理费等922843.05元,上**饮公司承担连带清偿责任。案件进入司法执行程序后,兰**院作出(2009)兰法执提字第6号执行裁定书,将两案件合并执行,并委托中瑞**价公司对涉案房产进行评估,2009年1月16日,中瑞**价公司作出兰中瑞估字(2009)第014号评估报告书,将上**饮公司名下房产,违法故意低估至2448.27万元(11543元\平方米)。2009年12月兰**院作出(2009)兰法执字第130号执行裁定书,以兰中瑞估字(2009)第014号评估报告书中2448.27万元的评估结果为依据,在未给上**饮公司告知提出异议、重新申请评估鉴定、参与拍卖的前提下,将涉案房产以三次流拍价2256.08万元抵偿给兰**行。2010年10月,事隔近一年后,上**饮公司收到了兰**院拍卖抵偿的通知,上**饮公司立即向兰**院提出了执行异议,要求对执行过程中的违法行为进行纠正,后在兰**院的主持下,2011年2月,上**饮公司和兰**行达成谅解,商定由上**饮公司赎回涉案房产,在上**饮公司积极筹措回赎资金的同时,兰**行却将涉案房屋转让给第三人朱**,朱**于2012年12月17日取得了新的《房屋所有权证》,2012年12月20日朱**致兰州赛**任公司的《关于支付商业用房租赁费用的函》发出后,上**饮公司才意识到,自己持有《房屋所有权证》的房产已经被他人取得。《司法鉴定程序通则》第四条:司法鉴定人应当依法独立、客观、公正地进行鉴定,并对自己作出的鉴定意见负责。《司法鉴定机构登记管理办法》第四十一条:司法鉴定机构在开展司法鉴定活动中因违法和过错行为应当承担民事责任的,按照民事法律的有关规定执行。《房地产估价机构管理办法》第五十二条:房地产估价机构违反房地产估价规范和标准,出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。本案件中,2003年,上**饮公司申请贷款时,房产评估价值为4231.10万元,而6年后的2009年,中瑞**价公司对属兰州市黄金地段的房产评估价格为2448.27万元,有违基本商业价值规律。2012年2月23日甘肃万**有限公司接受浦**行的委托,对涉案房产的评估价格为人民币5275万元(24870元\平方米)。因此,先后出具的三份评估报告相比较,中瑞**有限公司作出的兰中瑞估字(2009)第014号评估报告书中2448.27万元的价格畸低,明显违法,正是由于中瑞**价公司作出了2448.27万元的评估结果,兰**院以该价格为基础,将涉案房产以超低价抵偿给了兰**行,并最终使得第三人取得了房产,给上**饮公司造成了2000多万元的巨额经济损失,严重侵害了上**饮公司的合法民事权益,据此向人民法院提出诉讼。诉讼请求:一、法院责令中瑞**价公司赔偿因违法低价评估给上**饮公司造成的损失人民币8000000元。二、本案件全部诉讼费用由中瑞**价公司承担。

被告辩称

被告中瑞**价公司辩称,1、上**饮公司与中瑞**价公司没有房地产价格评估合同关系,中瑞**价公司接受兰**院委托进行房地产评估的行为与上**饮公司没有直接法律关系,上**饮公司起诉中瑞**价公司要求赔偿,主体不当,应予驳回;2、中瑞**价公司出具的评估报告评估路线合理、结果客观公证,没有任何虚假记载、误导性陈述、重大遗漏、违规之处;3、中瑞**价公司与上**饮公司陈述的另两家评估公司均参与涉案房产的评估行为,但是三家评估公司的评估角度、内容不同,符合评估规定,不互相矛盾且没有可比性;4、上**饮公司的诉讼没有法律依据和合同约定,且已经超过诉讼时效。上**饮公司在兰**院的执行程序中没有对评估报告提出异议。评估报告仅是法院裁定的参考依据,不是法院做出最终裁判的决定性因素。上**饮公司若主张涉案房产在法院执行过程中有问题应该申请再审程序,而不是将评估单位诉至法院。上**饮公司的诉请已经超过诉讼时效,兰**中院在2009年12月作出的执行裁定书,上**饮公司主张其在2010年10月才知道该抵偿行为,但是上**饮公司在得知抵偿行为之后在2014年2月才提起诉讼,已经超过了2年的诉讼时效。

原告**饮公司为支持其诉讼请求共举出两组证据。第一组证据1、(2008)兰法民二初字第090号民事判决书。判决上**饮公司在判决生效后15日内偿还兰**行借款本金、利息、案件受理费等总计17680245.52元。第一组证据2、(2008)城法民三初字第239号民事调解书。调解书确定2008年8月30日前兰州兰**限公司给付兰**行借款本金、利息、案件受理费等总计922843.05元,上**饮公司承担连带清偿责任。第一组证3、(2009)兰法执提字第6号执行裁定书。2009年11月9日兰**院裁定将以上两案件合并执行。第一组证据4、企业不动产抵押物登记证、抵押物清单、兰**信评字(2003)第071号房地产估价报告书。证明2003年上**饮公司申请贷款时,兰**信房地产评估事务有限公司对城关区酒泉路街道庆阳路268号地下一层2121平方米营业用房进行了评估,房产的评估价值为42311050元。第一组证据5、兰**(2009)第014号评估报告书。证明2009年1月,中瑞**价公司对涉案房产的评估价格为2448.27万元,6年来房地产市场火爆增长的同时,本案中的涉案房产价值不升反降,有违基本商业价值规律,该评估价格明显畸低、极不正常,给上**饮公司造成了巨额的经济损失。第一组证据6、甘肃万**有限公司致浦发银行的评估结果函。证明2012年2月23日甘肃万**有限公司对涉案房产的评估价格为5275万元。相比较前后出具的三份评估报告,中瑞**价公司作出的价格畸低,明显违法。第一组证据7、(2009)兰法执字第130—1号执行裁定书、(2009)兰法执字第130—2号执行裁定书。证明兰**院将涉案房产以第三次流拍价2256.08万元抵偿兰**行。第二组证据1、执行异议书。证明2010年10月,上**饮公司收到了兰**院拍卖抵偿的通知,上**饮公司立即向兰**院提出了执行异议,要求对执行过程中的违法行为进行纠正;第二组证据2:兰**行致上**饮公司同意回赎,接收回赎诚意金存折的函件;第二组证据3、关于上**饮公司抵债资产的函;第二组证据4、兰**行对私存款账户明细对账单。证明上**饮公司积极回赎资金的同时,兰**行将涉案房屋转让给第三人朱**,2012年10月上海滩餐饮持有的《房屋所有权证》被注销,第三人朱**于2012年12月17日取得了新的《房屋所有权证》;第二组证据5、房屋所有权证;第二组证据6、支付商业用房租赁费用的函。证明上**饮公司至今还拿着涉案房屋的《房屋所有权证》,2012年12月20日朱**致兰州赛**任公司的关于支付商业用房租赁费用的函发出后,上海滩餐饮才意识到自己的房产已经被他人取得;第二组证据7、房屋所有权证。证明上海滩餐饮持有的《房屋所有权证》被注销,朱**取得了房屋所有权,上海滩餐饮实际遭受了2000多万元的巨额经济损失。中瑞**价公司理应承担侵权损害赔偿的法律后果。

以上证据经庭审质证,被告中瑞房地产估价公司对第一组证据1、2、3真实性无异议,认为以上三份文书与中瑞房地产估价公司的评估行为无关;对证据4的真实性无异议,证明目的有异议,认为上**饮公司不能以另一家评估公司的评估报告否定中瑞房地产估价公司的评估报告。而且中瑞房地产估价公司的评估资质高于中**司的资质,不能用低级别资质公司的报告质疑高级别资质公司的报告;对证据5真实性无异议,证明目的有异议,认为中瑞房地产估价公司出具的报告没有不妥之处;对证据6的真实性有异议,认为仅有一张函且没有原件,不能确认是否存在真实的评估行为,也不能以另一家评估公司的评估报告否定中瑞房地产估价公司的评估报告;对证据7的真实性无异议,该证据证明上**饮公司的房产抵偿价格、抵偿行为均是由两份裁定书决定的,这两份裁定书并未提及中瑞房地产估价公司的评估行为和评估报告,反而说明法院最后的裁决不是按照评估报告做出的,不能说明中瑞房地产估价公司对上**饮公司有侵权行为。对第二组证据1、认为上**饮公司是否向法院提交无法确定,且依据上**饮公司的证明目的,说明其在2010年10月就知道了抵偿行为,上**饮公司的起诉己经超过了2年的诉讼;对第二组的其他证据中瑞房地产估价公司认为均是在执行行为终结后产生的,与本案没有关联性。

被告中瑞房地产评估公司在庭审中举出该公司评估档案一套,证明评估的委托方是兰州**民法院,与上**饮公司没有任何法律关系,中瑞房地产估价公司依据委托出具的评估报告不构成对上**饮公司的侵权;评估行为符合评估规范,没有任何违法违规之处;评估报告已经在报告的第四页、第十一页两处申明评估报告仅为参考依据;评估报告中已经告知如对本报告有异议,可在收到报告之日起1O日内进行复议,但是中瑞房地产估价公司没有收到任何复议申请。经庭审质证,上**饮公司对证据的真实性没有异议,认为中瑞房地产估价公司在评估中低价评估,侵害了上**饮公司的权益。

本院查明

经审理查明,2003年5月20日,兰州中**务有限公司受上**饮公司的委托,对上**饮公司位于兰州市城关区南关什字世纪广场—A层108号(兰州市城关区庆阳路268号)房产进行了评估,评估价格为42311050元。同年9月17日,上**饮公司与兰**业银行签订借款合同一份,合同约定,上**饮公司向兰**业银行借款1500万元,借款期3年。同时双方又签订了抵押合同,抵押财产为上述位于南关什字的房产,并办理了抵押登记。借款到期后,上**饮公司因未完全履行还款义务,兰**业银行诉至本院,要求还本付息。2008年6月30日,本院作出(2008)兰法民二初字第090号民事判决书,判决:被告甘肃**有限公司偿还原告兰**业银行借款本金1500元,利息2550145.52元。2008年6月16日,兰州**民法院作出(2008)城法民三初字第239号民事调解书,调解书确认:被告兰州兰**限公司给付兰**业银行借款本金635000元、利息281162.05元。如逾期付款,上**饮公司承担连带清偿责任。2009年11月9日,本院作出(2009)兰法执提字第6号执行裁定书,裁定兰州**民法院(2008)城民三初字第239号民事调解书由本院执行。在执行过程中,本院委托中瑞房地产估价公司对兰州市城关区庆阳路268号的房产的市场价值进行了评估,结论为,评估对象在评估时点二00九年一月十二日的房地产市场价值为2448.27万元。2009年12月7日,本院作出(2009)兰法执字第130—1号执行裁定书,该裁定书认定:“兰**行与上**饮公司借款纠纷一案,本院(2008)兰法民二初字第268号民事判决书已经发生法律效力,由于上**饮公司未主动履行生效法律文书所确定的义务,权利人兰**行向本院申请强制执行,执行标的合计为人民币21637638.27元。在执行中,将上**饮公司抵押的位于兰州市城关区庆阳路268号房产进行评估、拍卖,三次拍卖均流拍,第三次流拍价22560800元,现申请人兰**行同意与兰州**民法院(2008)城民三初字第239号民事调解书一案合并执行,以第三次拍卖底价接收抵押房屋,剩余21550元申请不再执行。”同时,本院作出(2009)兰法执字第130—2号执行裁定书,确认上**饮公司位于兰州市城关区庆阳路268号房产的所有权及相应的其他权利归兰**行所有。2011年2月22日、6月2日,兰**行营业部两次致函上**饮公司,要求该公司将回购房产的资金在一定期限内打入指定账户。2012年12月,案外人朱**取得了兰州市城关区庆阳路268号房产的房屋所有权证。

本院认为

本院认为,根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定,基于过错责任原则所认定的侵权行为,有四个构成要件,即:行为的违法性、损害事实的存在、损害结果与违法行为之间要有因果关系、行为人主观上有过错。根据法律规定结合本案事实,中瑞**价公司具有涉及法律诉讼的房产评估资质,本案中,该公司受人民法院委托,对涉及诉讼的房产的市场价值进行了评估,并出具评估报告,评估的目的是为人民法院在诉讼中对评估对象的价值提供参考。中瑞**价公司接受委托并出具报告的行为是受人民法院委托的司法鉴定行为,该行为具有合法性。

《房地产估价师注册管理办法》第二十五条规定:“在房地产价格评估过程中,因违法违纪或者严重失误给当事人造成损失,由房地产评估机构承担赔偿责任……。”《司法鉴定人登记管理办法》第三十一条规定:“司法鉴定人在执业活动中,因故意或者重大过失给当事人造成损失的,其所在的司法鉴定机构依法承担赔偿责任后……。”本案中,上**饮公司未提供直接证据证明中瑞房地产估价公司的鉴定人员在鉴定过程中存在违法违纪或重大过失,即无证据证实中瑞房地产估价公司在评估过程中存在过错。上**饮公司以不同的鉴定机构作出的鉴定结论存在差异,两者相比较得出中瑞房地产估价公司存在过错,缺乏依据。

关于上**饮公司提出的损失以及其主张的损失与中瑞房地产估价公司评估行为之间是否存在因果关系的问题。本院认为,房地产估价机构接受人民法院委托,根据自己的经营范围、估价资质独立、客观、公正的进行工作,鉴定结论作为证据采信与否,并不取决于鉴定单位。本案中,上**饮公司因拖欠银行贷款被诉至人民法院,在民事判决书生效以后,其贷款时抵押的房产经人民法院三次拍卖流拍后,申请执行人以第三次拍卖的底价接收了拍卖房屋,这是人民法院执行生效判决的司法行为,上**饮公司主张的损失与中瑞房地产估价公司评估行为之间不存在因果关系。

基于以上理由,上**饮公司要求对涉案房产重新鉴定的请求本院不予支持,其诉讼请求不能成立。

依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条,《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告甘肃**有限公司的诉讼请求。

案件受理费67800元,由原告甘**有限公司承担。

如不服本判决,可在接到本判决书之次日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本。上诉于甘肃省高级人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月六日

案件基本信息

  • 案号 (2014)兰民二初字第30号
  • 法院 兰州市中级人民法院
  • 裁判时间 2014
  • 案由 侵权纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 原告甘肃**有限公司,住所地兰州市城关区北山老虎梁1栋。

  • 法定代表人陈**,该公司总经理。

  • 委托代理人杨军,甘肃正天合律师事务所律师。

  • 委托代理人余春生,甘肃正天合律师事务所律师。

  • 被告兰州中**价有限公司,住所地兰州市城关区武都路171号。

  • 法定代表人王*,该公司总经理。

  • 委托代理人周文杰,甘肃勇盛律师事务所律师。

审判人员

  • 审判长赵晓金

  • 审判员魏长青

  • 代理审判员邱彬

  • 书记员玄丝遥