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何**与广东**限公司、从化国**发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人何**、广东**限公司(以下简称濠**司)因与被上诉人从化国泰天**有限公司(以下简称国泰天彤公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服原广东省从化市人民法院(2014)穗从法房初第752号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明:2004年5月21日,国**公司与何**签订商品房买卖合同二份,约定国**公司将其开发的房屋出售给何**,包括坐落在从化市小海河商贸城第2-7小区第壹幢前座首层、建筑面积为833平方米(含分摊面积)的铺位一套;坐落在小海河商贸城第2-7小区第壹幢后座首层、建筑面积为462平方米(含分摊面积)的铺位一套等。其后,何**已使用了上述房屋。2009年4月24日,从化市城市规划局批复原商贸城地块规划为名城.御景绿洲居住小区。

2012年5月15日,濠**司与国**公司签订《房地产合作开发合同》补充协议,记载双方开发位于从化商贸城“名城御景绿洲”房地产开发项目工程,并签订了《房地产合作开发合同》;国**公司提供两宗项目土地[证号:从府国用1993字第特23号(以下简称北区地块)、2008第00186号(以下简称南区地块)],由濠**司负责项目开发的全部资金;北区地块中一期、二期、三期均由濠**司负责项目开发和工程施工,国**公司不负责施工,开发收益分配双方按主合同执行;南区地块濠**司不参与开发,由国**公司自行完成工程施工和开发,南区地块开发的所有收益和权责归国**公司;北区地块中全部地上建筑物、烂尾楼等拆迁、清理和补偿由濠**司负责完成,国**公司予以配合等。

2012年9月10日,濠**司与何**签订了《房屋拆迁补偿安置协议》约定:濠**司开发的御景绿洲房地产项目建设需对何**的商铺进行拆迁,濠**司提供御景绿洲相关商铺和商品房作为对何**被拆迁商铺的调换及损失补偿;何**的房屋位于从化市小海河商贸城第2-7小区第壹幢前后座首层、建筑面积1295平方米,房屋用途为商铺;濠**司提供11号楼、12号楼首层位置面积为1295平米的商铺作为何**被拆迁商铺的回迁商铺,濠**司在办理好11号楼、12号楼的商品房预售许可证后十五日内与何**签订上述期房的商品房买卖合同;濠**司需在何**将被拆迁商铺交付濠**司拆除之日起二十个月内将安置房屋交付何**使用并办理过户;濠**司将在已建好的8号楼的商品房中的四套商品房(合计约570.76平方米),具体是8号楼的2001、2002、2101、2102房,作为拆迁何**商铺前期造成的损失及包括从签订本协议后何**将被拆迁商铺交付濠**司拆除之日起二十个月内临迁期间应发生的临迁费、搬迁费等所有费用的一次性补偿;第五条第1点其中约定濠**司另提供4-5号楼、6-8号楼、9-10号楼约3759.42平方米的二层商铺作为实物保障,且双方签订商品房买卖合同书(包括完成网签手续),并送房管部门备案,如濠**司不能在二十个月内将回迁的首层商铺交付何**并协助办理过户手续,则上述二层商铺即全部归何**所有,何**可持商品房买卖合同书直接到房管部门办理过户手续,濠**司不得异议并需无条件配合办理过户;第七条约定濠**司应在本协议约定的临迁过渡期(二十月)期满前,保证何**按期回迁,逾期不能回迁的,何**可按第五条第1点的约定将上述3759.42平方米的二层商铺过户至何**名下,同时在房屋过户至何**名下前濠**司应按每超期一个月补偿32300元给何**;本协议自何**、濠**司签字盖章之日起生效;本协议一式三份,何**、濠**司各持一份,另一份由从化市国土资源和房屋管理局备案等。

2013年8月6日,何**、濠**司、国**公司签订《协议》记载:广东**限公司以其有权处分的位于从化名城御景绿洲的11号楼、12号楼首层位置(结构为钢混、用途为商铺,建筑面积1295平方),与何**原从化小海河商贸城北区的第2-7小区第壹幢前后座首层(建筑面积1295平方米,共19卡)进行产权调换。从化国泰天**有限公司愿意协办相关产权登记手续,除此之外,何**不得以任何形式要求从化国泰天**有限公司承担任何税收及经济责任。何**、从化国泰天**有限公司在本协议之前作为何**向从化市人民法院起诉均各自撤回。之后一切从化国泰天**有限公司与何**所签订的一切协议同时消灭。另何**在该协议上备注何**与广东**限公司所签订的协议仍然有效。

其后,何**与国**公司就回迁的首层商铺签订了商品房预售合同如下:网上签订日期为2013年10月11日商品房预售合同(编号:201310123081)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)157房;网上签订日期为2013年10月11日商品房预售合同(编号:201310128389)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)156房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310129302)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)155房;网上签订日期为2013年10月11日商品房预售合同(编号:201310127308)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)154房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310127169)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)153房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310127041)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)152房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:20131012644X)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)151房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310126296)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)150房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310126145)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)149房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310124380)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)148房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310124297)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)147房;网上签订日期为2013年10月10日商品房预售合同(编号:201310123951)的房屋地址:从化市江埔街河东南路388号(御景绿洲一期商铺)146房。

2014年8月15日,何**向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、濠**司、国**公司连带承担向何**支付补偿金的责任,向何**支付补偿金96900元(自2014年5月9日起暂计至2014年8月9日为96900元,每月补偿32300元,实际计付至被告将御景绿洲11号楼、12号楼首层建筑面积1295平米的商铺交付并过户至何**名下之日止);2、本案诉讼费、财产保全费全部由濠**司、国**公司承担。

濠**司原审辩称:不同意何**的全部诉讼请求。1、何**诉讼请求所依据的是房屋拆迁安置补偿协议的第七条,该条约定的违约金适用的条件是二层3795平米商铺未如期过户至何**名下的情形。2、协议还约定,涉诉房屋未依约过户给何**时,何**可以自行持商品房买卖合同去办理二层商铺的过户手续,但其一直未自行办理过户,导致扩大部分的损失,责任在何**。

国**公司原审辩称:一、涉案拆迁补偿与我公司无关。1、我公司非涉案《房屋拆迁补偿安置协议》的合同相对方。根据合同相对性原则,《房屋拆迁补偿安置协议》的权利义务仅限于何**与濠**司。2、根据我公司、濠**司和何**三方签署的《协议》,我公司仅需承担协办产权登记手续的义务,何**放弃追索我公司的经济责任。3、按照房地产合作开发合同》补充协议第四条的约定,涉案拆迁补偿由濠**司承担。我公司与濠**司仅存在房地产合作开发关系,即使按何**主张的联营关系,那么也属于合同型联营关系。根据《民法通则》第五十三条“企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同法规的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任”的规定以及《房地产合作开发合同》补充协议第四条的约定,拆迁补偿无需由我公司承担。二、何**不能依据涉案《房屋拆迁补偿安置协议》第七条主张补偿金。根据该条款“逾期不能回迁的,乙方可按第五条第1点的约定将上述3759.42平方米的二层商铺过户至乙方名下,同时在房屋过户至乙方名下前甲方应按每超期一个月补偿32300元给乙方”约定,并结合第三条第1点的约定,应理解为:在濠**司未能按照约定期限将产权调换安置房屋(也称回迁商铺)交付并过户给何**的,何**有权将3759.42平方米的二层商铺过户至其名下,并在该二层商铺过户至其名下前,要求濠**司每超期一个月补偿32300元。即何**诉讼请求支付32300元补偿金的前提是指逾期不能回迁后,何**选择要求过户上述二层商铺,且存在过户逾期。但本案何**的诉讼请求事实并非基于该前提。综上,何**要求我公司连带清偿补偿金的诉讼请求,无事实依据和法律依据,恳求法院驳回何**的诉讼请求。

在本案原审审理过程中,何**选择要求回迁的首层商铺过户。濠**司、国**公司均表示何**的房屋已拆除,但不清楚交付拆除时间。而证人张*、陈*证明何**的房屋已于《房屋拆迁补偿安置协议》的签订次日即2012年9月11日被拆除。濠**司、国**公司在本案法庭辩论终结前,仍未将回迁的首层商铺交付何**使用并过户至何**名下。

原审另查,国**公司原名从化国泰**有限公司。

一审法院认为

原审法院认为:何**与濠**司签订《房屋拆迁补偿安置协议》第七条约定濠**司应在本协议约定的临迁过渡期(二十月)期满前,保证何**按期回迁,逾期不能回迁的,何**可按第五条第1点的约定将上述3759.42平方米的二层商铺过户至何**名下,同时在房屋过户至何**名下前濠**司应按每超期一个月补偿32300元给何**。由于该《房屋拆迁补偿安置协议》没有约定办理二层商铺的过户时间,故对于濠**司及国**公司将该约定的超期补偿理解为办理二层商铺过户的抗辩,不予采纳,故该约定应理解为何**逾期不能回迁的,可选择将二层商铺过户,无论是首层或二层商铺过户至何**名下时,仍从临迁过渡期(二十月)期满后至过户至何**名下时,按每超期一个月补偿32300元给何**。由于何**选择要求回迁的首层商铺过户,濠**司至本案法庭辩论终结前仍未将首层商铺过户给何**,故濠**司应按约定以每月32300元的标准补偿给何**至将商铺交付并取得国土房管部门办证递件回执之日止。鉴于双方约定拆除之日起二十个月内将安置房屋交付何**使用并办理过户,何**的房屋已被拆除,但濠**司、国**公司均未能举证证明拆除时间,而证人张*、陈*证明何**的房屋已于《房屋拆迁补偿安置协议》的签订次日即2012年9月11日被拆除。故原审法院认定2012年9月11日为何**房屋交付拆除时间。从2012年9月11日开始计算二十个月,即2014年7月10日已届满,从2014年7月11日起即逾期。综上所述,何**要求濠**司支付补偿金的诉讼请求,予以支持,但开始计算时间以原审法院确定的时间为准。

虽濠**司与国**公司合作开发从化商贸城“名城御景绿洲”,但何**、濠**司、国**公司已签订《协议书》已约定对于何**的拆迁补偿,国**公司除协办相关产权登记手续外,何**不得以任何形式要求国**公司承担任何税收及经济责任,且何**也备注其与濠**司签订的协议仍然有效,该协议书是各方真实意思表示,是何**对自己权利的处分,并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,何**至今亦未主张撤销,故各方应按协议约定履行。另何**主张该协议书中不得以任何形式要求国**公司承担任何经济责任,是指何**在此前其与国**公司一系列诉讼案件中撤诉之后,不追究系列案件的经济责任。原审法院认为,该协议内容是何**、濠**司、国**公司三方对何**拆迁补偿的各自权利义务的约定,并没有特指何**与国**公司在此前的系列案,故对何**上述主张不予采纳。何**要求国**公司对补偿金承担连带责任无法律及合同依据,原审法院不予支持。但国**公司依协议仍有协助办理房地产权证的义务。

综上所述,原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,于2015年3月18日作出如下判决:一、濠**司自本判决发生法律效力之日起10日内向何**支付补偿金,从2014年7月11日起按每月32300元的标准计至本判决发生法律效力之日止;本判决发生法律效力次日起至濠**司将商铺(商品房预售合同编号:201310123081、201310128389、20131012930、201310127308、201310127169、201310127041、20131012644X、201310126296、201310126145、201310124380、201310124297、201310123951)交付并取得国土房管部门办证递件回执之日止的补偿金,按照上述计算标准,由濠**司逐月支付给何**;二、驳回何**的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2222元,财产保全费989元,由濠**司负担。

上诉人诉称

判后,上诉人何**、濠**司均不服原审判决,向本院提起上诉。

何**上诉称:一、一审判决认定国**公司不需对补偿金的支付承担连带责任,该认定并无依据。1、权利的放弃必须是明确的、明示的。《协议》并没有特指放弃追究国**公司的联营责任。2、《协议》中“除此之外,何**不得以任何形式要求国**公司承担任何税收及经济责任”,是指本案三方同意此前在系列案负有的相关责任以进行房屋拆迁补偿进行最终的处理,各方撤诉后不再以提起诉讼等“任何形式”追究对方在系列案中的责任。3、如果判决国**公司不需承担责任,可能会出现由于国**公司不担责而不作为的情况。二、本案补偿金的支付应自2014年5月11日起计付。根据《房屋拆迁补偿安置协议》第三条第3款的约定,结合何**的商铺于2012年9月11日交付给濠**司及国**公司拆除的事实,自2012年9月11日开始计算二十个月,即2014年5月11日起即逾期。三、补偿金的支付应计至御景绿洲11、12号楼首层建筑面积1295平方米的商铺即回迁商铺交付并过户至何**名下之日止,具体而言应是商铺交付给何**并且何**取得房产证之日止。故上诉请求:1、撤销原审判决;2、改判濠**司、国**公司连带承担向何**支付补偿金的责任,向何**支付补偿金96900元(96900元为暂计金额,自2014年5月11日起计,每月补偿32300元,暂计至2014年8月10日,实际应计付至濠**司、国**公司将御景绿洲11号楼、12号楼首层建筑面积1295平方米的商铺交付并过户至何**名下之日止);3、本案诉讼费、财产保全费全部由濠**司、国**公司承担。

针对何**的上诉请求,濠**司二审答辩称不同意何**的上诉请求,法院应驳回何**的全部诉讼请求。

针对何**的上诉请求,国**公司二审答辩认为:1、协议中已明确我司仅承担协办产权登记的责任,何**不再追究我方的责任。2、即便按房地产合作开发和补充协议第4条规定,案涉拆迁由濠**司承担,我司与濠**司仅存在房地产合作开发关系,即使按何**主张的联营关系,也属于合同型的联营关系,根据民法通则第53条的规定,拆迁补偿无需由我司承担。3、即使濠**司应支付违约金,截止支付之日应以一审认定为准,何**主张按取得房产证之日计算依法无据。在房管局交易惯例中,只要取得房管部门的办证递件回执,即可视为房产已过户到买家名下。

濠**司上诉称:一审法院判决濠**司向何**支付补偿金每个月32300元没有事实与法律依据。何**所依据的是《房屋拆迁补偿安置协议》中的第七条约定,而该约定的意思明显就是在一层商铺不能回迁的情况下,何**可以按第五条第一点的约定将二层商铺过户至乙方名下,并要求甲方支付补偿金。这里的约定特指的是“3759.42平方米的二层商铺”。在协议中并没有约定如果何**选择一层商铺的情况下,濠**司应按什么标准支付补偿金。同时根据《房屋拆迁补偿安置协议》的第五条约定,濠**司在二十个月内不能按约回迁商铺的,何**是可以持《商品房买卖合同书》直接到政府部门办理过户手续的,而何**享有这个权利却不行使,只是消极等待濠**司支付补偿金,这明显是因为何**的个人原因而扩大损失。根据《合同法》的相关规定,这个扩大的损失不应该由濠**司来承担。故上诉请求:1、驳回何**的全部诉讼请求;2、何**承担本案的全部诉讼费用。

针对濠**司的上诉请求,何**二审答辩认为:濠**司的上诉请求无事实和法律依据,应全部驳回。其提到的逾期不能回迁的条款并不能适用于何**选择一层商铺的情况下应支付的补偿金的主张是对合同条款的故意曲解。

针对濠**司的上诉请求,国泰天彤二审答辩认为:认可濠**司的上诉请求。一层房屋是指拆迁安置房屋,即濠**司给何**的回迁商铺,二层房屋是指在一层房屋不能回迁的情况下的一种安置保障。一审法院将逾期不能回迁理解等同于逾期回迁,在该条款中对房屋指向不明的情况下,将房屋扩大解释为包括一层和二层房屋。该第7条的约定应理解为,何**在逾期不能回迁一层房屋下,其选择二层房屋代替时,且濠**司逾期的情况下,才能承担逾期回迁的责任。

本院查明

经二审审理,原审查明事实无误,本院予以确认。

二审另查明,何**、濠**司和国泰天彤均确认按照从2012年9月11日开始计算20个月是2014年5月10日。

二审期间,濠**司表示《房屋拆迁补偿安置协议》约定的房屋过户至何**名下前濠**司应按每超期一个月补偿32300元给何**中的“房屋”,是指二层商铺,何**则表示该“房屋”是指其选择回迁的房屋,不管是一层商铺还是二层商铺。濠**司同时还表示上述协议并无约定二层商铺应于何时过户到何**名下。

本院认为

本院认为:本案二审争议的焦点问题之一是何**能否要求濠**司承担逾期回迁的补偿金。濠**司与何**签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定:濠**司需在何**将被拆迁商铺交付濠**司拆除之日起二十个月内将安置房屋交付何**使用并办理过户,逾期不能回迁的,何**可按第五条第1点的约定将上述3759.42平方米的二层商铺过户至何**名下,同时在房屋过户至何**名下前濠**司应按每超期一个月补偿32300元给何**。各方对原审认定的何**将被拆迁商铺拆除交付给濠**司的时间是2012年9月11日均无异议,只是对上述协议中约定的“房屋过户”是指哪一层房屋过户理解有分歧,本院据此分析如下:该协议约定是将案涉小区1295平方米的首层商铺作为何**被拆除房屋的回迁补偿商铺,只是在逾期不能回迁的情况下,何**可以选择将案涉小区约3759.42平方米的二层商铺办理过户,因协议并未明确房屋过户中的房屋是首层或二层商铺,结合该协议签订目的就是为了保障何**的首层回迁的权利能够实现,且濠**司亦确认协议并未约定应于何时办理二层商铺的过户手续,在没有约定何时办妥二层商铺过户手续的情况下,无法起计过户不能的违约责任,协议约定的过户不能的违约条款就丧失了价值,故本院认定案涉协议约定的“房屋过户”中的房屋,应指协议约定的1295平方米的首层商铺,原审认定濠**司至今未能将首次商铺过户至何**名下,构成违约,应承担每超期一个月补偿32300元给何**的违约责任,并无不当,本院予以维持。唯各方均确认从2012年9月11日开始计算20个月是到2014年5月10日,而非2014年7月10日,原审对此计算错误,本院予以纠正,濠**司应从2014年5月11日开始支付补偿金。

本案二审争议的焦点问题之二是国泰天彤应否承担连带清偿责任。因何**是与濠**司签订《房屋拆迁补偿安置协议》,国**公司并非该协议的签约人,何**现根据该协议主张濠**司承担违约责任,其要求国泰天彤承担连带清偿责任,缺乏合同依据,且何**与濠**司、国**公司于2013年8月6日签订的《协议》亦明确约定对于产权调换,除国**公司愿意协办相关产权登记手续之外,何**不得以任何形式要求国**公司承担税收及经济责任,故原审法院驳回何**要求国**公司承担给付补偿金的连带责任的诉讼请求,并无不当,本院予以维持。何**的该上诉请求理据不足,本院不予支持。

因《房屋拆迁补偿安置协议》明确约定在“房屋过户至何**名下前濠**司应按每超期一个月补偿32300元给何**”,故原审将补偿金计算至濠**司取得国土房管部门办证递件回执之日止与合同约定不符,本院对此调整为计算至涉案商铺过户至何**名下之日止。

综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,唯处理结果不当,本院对补偿金的起计及截止时间予以调整,其他予以维持。上诉人濠**司和何**的其他上诉主张均乏充分依据,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

二审裁判结果

一、维持原广东省从化市人民法院(2014)穗从法房初字第752号民事判决第二项;

二、变更原广东省从化市人民法院(2014)穗从法房初字第752号民事判决第一项为:广东**限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向何**支付补偿金,从2014年5月11日起按每月32300元的标准计至本判决送达之日止;本判决送达之日起至广东**限公司将商铺(商品房预售合同编号:201310123081、201310128389、20131012930、201310127308、201310127169、201310127041、20131012644X、201310126296、201310126145、201310124380、201310124297、201310123951)交付并过户至何**名下之日止的补偿金,按照上述计算标准,由广东**限公司逐月支付给何**。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费2222元,财产保全费989元,由广东**限公司负担。二审案件受理费4444元,由何**负担2000元,广东**限公司负担2444元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二日

案件基本信息

  • 案号 (2015)穗中法民五终字第4752号
  • 法院 广州市中级人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 房屋拆迁安置补偿合同纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 上诉人(原审原告):何**,住广东省从化市。

  • 委托代理人:徐泽娇,广东汇俊律师事务所律师。

  • 委托代理人:陈晔,广东汇俊律师事务所律师。

  • 上诉人(原审被告):广东**限公司,住所地广东省东莞市。

  • 法定代表人:陈**,职务:董事长。

  • 委托代理人:蔡铄璇,广东经国律师事务所律师。

  • 被上诉人(原审被告):从化国**发有限公司,住所地广东省广州市。

  • 法定代表人:胡*,职务:董事长。

  • 委托代理人:林景锋,广东海际明律师事务所律师。

  • 委托代理人:叶继顺,广东海际明律师事务所律师。

审判人员

  • 审判长吴国庆

  • 审判员李民

  • 代理审判员姚伟华

  • 书记员邹文芳