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转让土地使用权和出让土地使用权的区别

来源: 找法网 2022-05-01 11:03 0阅读 0点赞 0转发

  大家都知道,在我们国家,土地的所有权属于国家或者集体,而公民则享有土地的使用权,对于土地使用权,我们可以依法进行转让或者出让,很多人对这二者的概念感到迷惑,认为是同一种,那么,转让土地使用权和出让土地使用权的区别有哪些?接下来找法网小编就为您解答这个疑惑,希望对大家有所帮助。

  一、转让土地使用权和出让土地使用权的区别

  土地使用权出让是国家按照土地所有权与使用权分离的原则,把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件,让与土地使用者占有、使用、经营和管理。

  土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人,将土地使用权再转移的行为,如出售、交换、赠与等。

  国有土地使用权出让与转让区别:

  (一)主体不同

  出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

  转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。

  (二)行为性质不同

  根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。

  (三)转移条件与程序不同

  出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;

  转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。

  (四)交易市场不同

  出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;

  转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。

  (五)期限不同。

  通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的,通过土地使用权出让取得使用权的,按照土地的用途不同,使用权的年限也不同。

  二、以出让方式取得的土地使用权

  房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。

  要按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;

  要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。

  这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。

  三、出售土地使用权交什么税

  营改增后,出售土地使用权应缴纳的税收主要有增值税及其附加税费(城建税和教育费附加、地方教育费附加)、土地增值税、印花税,另转让收益要并入企业所得,一并申报缴纳企业所得税。

  转让土地使用权,不论是一般纳税人还是小规模纳税人,不论是房地产企业还是非房地产企业,均可以选择适用简易计税方法,并且可差额缴纳增值税,即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人不选择差额计税的,则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。

  综上,土地使用权转让与出让的区别可以从主体、行为性质、转移条件转移流程、交易市场来区别。以上就是找法网小编为大家介绍的转让土地使用权和出让土地使用权的区别相关内容,如果大家还有什么不懂的法律问题,可以咨询找法网上面的律师。

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