不动产抵押作为担保物权的一种，以不动产作为抵押物来担保一定的债务。不动产抵押是现实生活中很常见的一种抵押形式。不动产抵押的实现实行相对而言是比较简单的，它并不需要转移抵押物的占有。但是，并不是所有不动产能够随意设立抵押的，不动产抵押权的设立是有一定的条件的。现由找法网小编为大家解答。
一、抵押人必须具备主体资格
抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权；
二、抵押物必须符合法律规定
从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的：
A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产；
B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；
C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；
D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；
E、产权关系不清或有争议的财产；
F、来自全体共有人书面同意的不动产；
G、未取得合法权证的违法建筑物。
三、价值评估应该公允
抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；
四、办理抵押登记
依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。
五、不动产登记不转移占有
不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。不转移占有，有利于抵押人通过对抵押物的使用、收益而增加清偿债务的能力，有利于抵押权人避免因直接占有所带来的使用、收益、维护和保管的种种不便，减轻 抵押权人的负担。有鉴于此，抵押成为抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。
不动产抵押权设立的主要条件是：不动产的抵押人必须具备相应的民事权利能力和民事行为能力，对该不动产拥有完整权利；该不动产必须符合法律的规定；该不动产的价值评估合理公证；为该不动产办理了抵押登记。需要注意一点，不动产抵押未办理抵押登记时，抵押权不设立，但不影响抵押合同的效力。
