我们知道抵押权成立需要满足三个要件，其中一个要件就是签订生效的抵押合同，但是光有生效的抵押合同还不够，那么一旦抵押权未设立，之前签订的抵押合同效力如何呢？下面找法网小编就带大家一起来看一下物权法对抵押权与抵押合同的效力是怎么样规定的？
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条规定，以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
物权行为是发生物权变动效果的法律行为。只有物权的意思表示（如转移标的物）与形式（如动产交付或不动产的登记）相结合，才构成物权行为。曾经有很长一段时间，我国民事立法并没有区分物权行为和债权行为的效力，结果造成了民法理论与立法规范上的混乱。
《物权法》分清了物权行为与债权行为的效力：
（一）不论是不动产还是动产抵押合同，均为要式合同，双方在合同书上签字或者盖章，即成立并生效，除非法律另有规定或者合同另有约定如附条件或附期限。
（二）办理抵押登记手续后，不动产抵押权成立且立即生效。抵押登记是抵押权而非不动产抵押合同的生效要件。这样，在立法上就区分了不动产抵押合同与不动产抵押权的生效要件，使得债权行为和物权行为的界限清晰下来。
抵押权的行使是否受到诉讼时效的限制？回答此问题之前，亟需解决的是抵押权的性质。由于对抵押权系属于物权还是债权还是其他财产性权利，存有不同学派学说，才会对抵押权的行使期间是否受到诉讼时效限制产生的不同认知。我认为，抵押权不适用诉讼时效。理由如下：
1、抵押权属于物权。基于篇幅有限，不再从担保物权支配性、排他性、从属性赘述。直接援引《物权法》相关规定阐述观点。根据《物权法》第二条“…本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”；第五条“物权的种类和内容，由法律规定“。由此可见，物权法坚持物权法定原则，不允许当事人自由创设，物权法明确将第十六章之抵押权列入物权法第四编的担保物权中，显而易见，抵押权属于担保物权，担保物权又属于物权分类之一，故抵押权系物权之一。
2、物权不适用诉讼时效。以民事权利的作用为标准，可以将其划分为：支配权、请求权、抗辩权、形成权。支配权包含物权，根据支配权的特性，支配权不适用诉讼时效，诉讼时效仅可能存在于请求权之中。进而言之，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩…”，明确提出，只有作为请求权中的债权请求权才会受到诉讼时效的限制，其他请求权均不适用诉讼时效。
至于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十二条“…担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”根据《物权法》第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。“，已被《物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”所取代。
综上，抵押权不适用诉讼时效。
保法对保证有无期限作了明确规定，但是担保法对抵押权有无期限却没有明文规定。担保法第12条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押也消灭。”从该条的分析我们只能理解为：如果抵押权所担保的债权消灭了，那么抵押权也消灭了。
民法通则中规定有诉讼时效，该时效只适用于权利受到侵害时的请求权，因而抵押权不因诉讼时效届满而消灭。但是，对于抵押权所担保的主债权已过诉讼时效时，从法理上讲我们的法律应当借鉴上述国家的立法对抵押权的效力期限作一定的限制。可能正是从这一考虑出发，最高人民法院在2000年12月8日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。”
由此可见，该条款一方面肯定了当事人约定的或者登记部门要求登记的抵押期间，对抵押的存续不具有法律约束力，另一方面也对主债权在消灭时效过后抵押权的行使给予了一定的限制———即要在主债权的诉讼时效结束后的二年内行使抵押权，人民法院才会予以支持。
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