2009年,我把房子卖给了乙。当时,乙方没有要求过家。2015年乙方又把房子卖给了丙方。为了过户乙方和丙方,我和丙方签订了房屋买卖合同。过户是因为房子是所有权小的人,所以我和丙方签订的买卖合同有效吗

更新时间:2021-01-16 12:52:47
问题描述:
2009年,我把房子卖给了乙。当时,乙方没有要求过家。2015年乙方又把房子卖给了丙方。为了过户乙方和丙方,我和丙方签订了房屋买卖合同。过户是因为房子是所有权小的人,所以我和丙方签订的买卖合同有效吗
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  • 合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
      
    (1)一般主体要求。《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。
      
    (2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
    2021-01-16 12:41:14
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  • 小产权房是否可以买卖,小产权房有两种:
      一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑。
      另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,并非只要是小产权房就是非法建筑。
      根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
    由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部转让、置换。
    2021-01-16 12:45:50
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  • 1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同, 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
    2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。
    (第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房 屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)
    3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续
    4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住 宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
    2021-01-16 12:48:55
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  • (1)仔细阅读合同   签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同:提出质疑,对于不理解的地方要认真调查清楚。   
    (2)要掌握开发商的基本情况   签订合同前要了解开发商的基本情况,包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。   
    (3)合同文本是否规范   应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。   
    (4)要查清楚要买的商品房是否已作了抵押   购房者在买房前,一定要弄清楚所购房屋的基本情况,如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系,抵押权人就有可能随时要求实现抵押权,这样,购房人不仅不能顺利取得房产证,甚至会陷入一场纠纷之中。   
    (5)要注意核实开发商给予的承诺   购房者在签订合同时,要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实,并在合同中进行约定,否则购房人的权益很难得到保护。   
    (6)付款方式的选择   如果在合同中选择分期付款,应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间,以便减少付款后逾期交房的风险。   
    (7)关于装修标准和设备标准   购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺,而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚,这样才能最大限度地保护自己的利益。   
    (8)房屋面积的计算   在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少,根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定,开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内,购房者应根据选择的计价方式,对建筑面积的误差比进行限定,并约定相关的违约责任。   
    (9)交房期限的约定以及逾期责任   开发商对延期交房常借故推脱责任,因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。   
    (10)违约责任   签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款,对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来,这样便于操作。   
    (11)解决争议的办法   当双方当事人不能协商解决争议时,商品房买卖合同列举了两种解决办法:一是提请仲裁,二是提起诉讼。两者只能择其一,如果双方合法地选择了仲裁条款,将不能再向法院起诉。   
    (12)签订补充协议   对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如:将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。
    2021-01-16 12:52:47
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