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买卖不破租赁的法律规定有哪些

来源: 找法网 2019-05-10 08:58 0阅读 0点赞 0转发

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。那么,买卖不破租赁的法律规定有哪些呢?买卖不破租赁有哪些作用呢?买卖不破租赁与抵押权竞合怎么办呢?下面就由找法网小编为您详细介绍,希望对您有所帮助。

  一、买卖不破租赁的法律规定有哪些?

  1、《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;

  2、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。”

  3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

  4、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

  第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

  二、买卖不破租赁的作用

  买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用,其存在有其重要意义和法律价值,具体如下:

  1、有利于维护社会经济秩序的稳定,体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展,平等主体之间的经济交往越来越密切,交易更加频繁,有时会出现一间房屋今天刚租出去,而明天就可能转手出卖的现象,如果按照调整物权与债权的一般原则来处理,新的所有权人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险,造成经济秩序的混乱。

  2、有利于保护承租人的合法权益,是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益,以期达到维护社会经济秩序,进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时,对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。

  3、体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款,它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信,以善意的方式行使权利、履行义务,不得规避法律,其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事,在缔约时,诚实不欺诈;在缔约后,守信并自觉履行。因此,首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时,对房屋享有处分权、出租权,当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时,第一是负有通知义务,即提前通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利;第二是本着诚实信用的原则,出卖人应当履行告知义务,即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人,否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务,通常被称为前合同义务,这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用,上述义务也应是买卖不破租赁原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规定。不仅如此,在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时,还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同,不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间事先签订的合同的任何内容。

  三、买卖不破租赁与抵押权竞合

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用"买卖不破租赁"原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。

  以上就是找法网小编为您整理的“买卖不破租赁的法律规定有哪些”的相关内容,上述主要列举了四条规定,买卖不破租赁是有其重要的作用的,可以维护承租人的合法权利。若您还遇到其它不懂的问题,欢迎上找法网的法律平台,在线的律师会对您的疑问进行专业的解答。

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