租客未经同意就装修出租房合法吗？房东有权要求恢复原状吗？下面找法网小编为大家详细解答出租房装修是否要经过房东同意的问题。近日，集美法院审理了这样一起租赁合同纠纷案件，最终一审判决要求租户赔偿恢复房屋原状的损失。
一、案件分析
据了解，此前租户小王向房东老高承租了位于集美区的一处８００平方米的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，小王向老高支付了履约保证金２万元，约定保证金在合同期满后退还小王。
小王承租后对房屋进行了装修，加设了玻璃门、隔墙、洗手间、厨房及相应的水电管线。租赁期满后，小王继续使用租赁房屋两个月并支付了租金，２０１６年７月２９日，小王电话通知老高接收房屋、退还保证金。
当时，老高要求小王先拆除隔墙等装修物，否则不同意接收房屋。随后，小王将房屋的钥匙邮寄给老高。老高则向小王发送手机短信，提出应尽快将房屋恢复原样，还向小王催讨房屋租金。
不料，小王随后竟将房东老高告上了法庭。小王起诉说，租期届满后，老高不同意办交接也不退押金。因此，他向法院起诉要求退还押金。
小王起诉后，老高也提起了反诉，要求小王赔偿租金损失和恢复房屋原状的费用。老高认为，租赁期间，小王擅自装修造成了房屋损坏，应当恢复原状。
法院组织双方勘验了房屋现场，小王提出其装修经过了老高同意，因此装修部分已经属于老高，如果老高认为需要拆除，可自行拆除。
后来，老高将房屋交由装修公司进行了拆除，合同约定工期为２０天，施工项目包括拆除小王加设的隔墙、吊顶等，并将全屋天花板及墙面重新刷漆。
法院经审理认为，虽然小王主张装修已经过老王同意，但他并未提供证据，老高也对装修提出过异议。因此，法院认定小王的装修“未经老高同意”。因案件审理中小王明确表示不同意自行拆除上述装修物，现老高已自行将房屋恢复原状，主张由承租人赔偿恢复原状费用，符合法律规定。所以，法院酌情认定小王应赔恢复房屋原状的合理费用为１．５万元。
关于租金和占用房屋的使用费，法院认为，小王未及时恢复房屋原状，导致无法另行出租的确会给老高造成一定的租金损失，应参照合同约定支付合理的租金损失。
最终，一审判决认定，扣除老高应返还小王的保证金２万元，小王还应支付老高２０００余元赔偿。
二、法官说法
未经同意装修，租户需担责任。
承办法官认为，本案双方为不定期租赁关系。在不定期租赁情况下，如承租人不愿意继续租赁房屋，应及时通知出租人解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，如果承租人未经出租人同意装修而出租人也不同意利用的，承租人应及时腾空房屋并将房屋恢复至承租时的原状，否则，因出租人自行恢复原状产生的经济损失，依法应由承租人赔偿
