1、出租人售房时,承租人仍在租赁该房屋。准备租房和租过该房的承租人,是不享有优先购买权的。
2、承租人的优先购买权是相对而言的,只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。这里同等条件是指交易的条件相同、价格相同。
3、承租人并非在任何情况下都可行使其优先购买权,只有在出租人转让其出租产权时,才能实际行使优先购买权。
《中华人民共和国民法典》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
承租人优先购买权的性质系一种强制缔约请求权,非形成权。根据相关法律规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,在15日届满后,承租人主张优先购买权的,人民法院不予支持。结合司法实践,若出租人未履行告知义务,多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限,即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算,逾期1年权利归于消灭。
房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限(最高人民法院《中华人民共和国民法典》规定应提前三个月通知)内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人没有通知承租人的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋承租人优先购买必须符合两个条件:
第一,在房屋承租的场合,其他承租人没有这一权利;
第二,承租人开出的条件和其他人开出的条件相同。
房屋承租人优先购买权有何限制,只有这样,优先购买权制度才能使保护先买权人特殊利益与鼓励交易、促进交易安全的价值目标同时实现,才能真正实现立法者对稳定秩序、增进效率、维护公平的追求。我们可以清楚知道,对于房屋承租人的优先购买权的限制是如果将租赁部分没有单独出卖给承租人,不能行使优先购买权。而且放弃的形式有两种,明示和默示。你还有其他疑问吗?如有疑问请咨询找法网的律师。