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买卖不破租赁有什么法律规定

2021-01-11 16:37:48 来源: 找法网
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所谓买卖不破租赁是指在租赁关系存在期间,租赁物的所有权发生变动,最终也不影响租赁关系,租赁合同依然有效。那么在民法典中,买卖不破租赁有什么法律规定?买卖不破租赁规则的例外及处理有哪些?买卖不破租赁中租金的支付对象是谁?接下来由找法网小编来为您详细介绍一下。 买卖不破租赁有什么法律规定

一、买卖不破租赁有什么法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

第七百三十四条的规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

买卖不破租赁即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。并且租赁期限届满的时候,承租人还是可以继续使用租赁物,如果出租人没有提出异议的,原租赁的合同继续有效,并且租赁期限成为不定期。当租赁期限届满的时候,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

二、买卖不破租赁规则的例外及处理有哪些

出售已出租且租期未届满的房产的,受让人不能要求提前解除租赁关系,这就是民法典中的“买卖不破租赁”原则。但是,对于这个原则有个例外规定,这就是租赁抵押房屋问题。

在先抵押后出租的情况下,依据相关的规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。

因此,只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。也就是说,出租人只要尽到告知义务,便不用承担抵押权实现给承租人造成的损失;反过来,只要承租人没有行使告知义务,承租人就可以要求原出租人承担损失,但实际情况是承租人的损失也不一定就能挽回!因为绝大多数情况下,就是因出租人经济境况恶化无力履行债务,抵押权人才行使抵押权。因此对承租人来说,要租赁抵押物,必须全盘考虑,慎之又慎。

三、买卖不破租赁中租金的支付对象是谁

买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。

以上就是找法网小编为您收集整理的关于买卖不破租赁有什么法律规定的相关法律知识内容。在一般情况下,即使租赁物的所有权发生变动,也不影响租赁关系的存在,租赁合同依然生效。如果您还有其他法律问题,可以前往找法网在线法律平台进行咨询,在线律师将会为您提供专业意见。

法律依据
  • 民法典第三编合同 第七百二十五条 买卖不破租赁


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