预约合同,是指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。比如,商品房的认购、订购、预定等协议,其实本质就是预约合同。
(一)是明确拒绝订立本约或以行动表示拒绝订立本约;
(二)是对未决条款恶意磋商。在订立预约时当事人可能会对本约的部分内容进行磋商,所达成的一致意见称为已决条款,未进行磋商的部分称为未决条款。对于未决条款,双方应本于订立本约合同的目的诚信进行磋商,若一方恶意对未决条款进行磋商导致本约不能订立的,则构成违约;
(三)是对已决条款重启磋商。若一方对已决条款重启磋商,从而导致无法订立本约的,构成违约,若一方违反已决条款,从而导致本约合同不能按照已决条款订立的,也是同样。
(一)明确合同性质
即使文件名为预约合同,但其实质内容为本约合同的,仍会被认定成本约合同,若存在违约行为时,违约方可能需要按照违反本约合同来承担违约责任。因此,建议在起草预约合同时,明确其合同性质,明确在未来某一时间点方才签订本约合同,避免出现可能被认定为本约合同的模糊表述或歧义条款。
(二)在预约合同中明确约定违约责任
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款的相关精神,预约合同中约定了违约责任的,守约方可以要求违约方按照预约合同约定承担违约责任。
违约责任的约定应该合理、具体。如违约金数额不宜过高、不宜约定守约方有权强制违约方订立正式合同等。但是,对于当事人为了磋商、订立预约合同以及准备订立本约合同所支付的成本,以及因违反预约合同造成的损失范围,则可以尽量约定清晰。
(三)谨慎使用意向书、备忘录类文件
民法典用“认购书、订购书、预定书等”的表述,意味着预约合同通常表现为但不局限于这几种形式。即便如此,也仍要审慎对待意向书、备忘录,这类文书记载内容通常为当事人合作意向或者磋商记录,其可能成为日后订约的纲领性文件,但却不具备锁定未来必然订约的作用。如果当事人的目标是锁定未来订约,则建议避免使用意向书、备忘录类文件。
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