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买卖不破租赁的例外情形有哪些

2021-03-03 16:02:22 来源: 找法网
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  买卖不破租赁是法律中的一种概念,指的是租赁物在租赁期间即使它的所有权发生变动,也不会对租赁合同的效力产生任何影响,并且当出租人在售卖该租赁物时,承租人享有优先购买的权利。那买卖不破租赁的例外情形有哪些呢?下面跟找法网律师一起了解一下吧。 买卖不破租赁的例外情形有哪些

  一、买卖不破租赁的适用范围有哪些

  买卖不破租赁即在租赁关系存续期间,出租人将租赁物让与他人,对租赁关系不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在而要求承租人返还租赁物。从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出,该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。

  在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。

  二、买卖不破租赁的例外情形有哪些

  1、动产租赁的限制适用

  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。

  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

  抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。

  4、破产财产处理过程中的限制适用

  破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用买卖不破租赁原则。

  三、民法典中关于买卖不破租赁的规定

  《中华人民共和国民法典》第七百二十六条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

  出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

  综上所述,动产、法院查封的不动产、破产处理中的财产及已进行了抵押的财产都不能适用于买卖不破租赁的原则,债务人擅自处置以上财产的行为无效。以上内容就是关于买卖不破租赁的例外情形有哪些问题的解答,相信您已有所了解,如果您还有其他法律问题想咨询,建议您登陆找法网,找专业的律师为您答疑解惑。

法律依据
  • 民法典 第三编 合同 第七百二十六五 买卖不破租赁
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