依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此房屋买卖合同是依法成立，并且没有法律规定合同无效的情形，那么自成立时生效，对双方当事人都是有约束力的，是有法律效力的，任何一方违约，都需要承担违约责任。
在合同约定履行期限届满时，出卖人仍然没有清偿债务消灭抵押权的，依据建设部的《房屋登记办法》第34条的规定，房屋管理机关是不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续的，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。
如果买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，那么这种情况下法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。
如果买受人依据物权法的规定行使涤除权，法院应予以准许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，然后再将该部分款项从未付购房款中予以扣除，待抵押权消灭后再为买受人办理房屋转移登记手续。
合同的编号：_________
出卖人：_________
买受人：_________
根据有关的法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等的、自愿的、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下的协议：
第一条 项目建设的依据
出卖人经批准，在上述的地块上建设的商品房【地名核准的名称】【暂定名】为：_________，建设工程的规划许可证号为：_________，建筑工程的施工许可证号为：_________，建设工程的施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程的施工合同约定的竣工日期为：_________.
第二条 商品房的情况
该商品房销售的许可证号：_________.
商品房的座落：_________区_________县_________路、道、街。
设计的用途_________;建筑的结构_________;建筑层数为_________层。
建筑的面积_________平方米，其中：套内的建筑面积_________平方米，公共部位分摊的建筑面积_________平方米。
第三条 计价的方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房的价款：
1、按建筑面积的计算，该商品房单位为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元。
2、按套内建筑面积的计算，该商品房的单价为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元整。
3、按套（单元）计算，该商品房的总价款为（_________币）_________元整。
第四条 付款方式及期限
买受人采取下列第_________种方式的付款。
1、一次性的付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。（小写：_________万元）
2、分期付款。
（1）第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。（小写：_________元）
（2）第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。（小写：_________元）
（3）其余的部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。（小写：_________元）
3、贷款方的式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理的机构借款支付。
第五条 房产的交付
1、房产的实物状况、权利的状况，符合有关的规定和双方约定的，方可交付;不符合有关的规定和双方约定的，不得交付。
2、出卖人须于_________前，将该房产及相关的证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定的处理方式：_________.
3、上述相关的证明包括：_________.
第六条 产权转移登记及其他的相关设施登记
1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权的登记机关办理房屋所有权转移登记的手续。
2、按照有关的规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。
3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移的登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约的责任。
第七条 出卖人逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付的商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款的利息，利息自合同约定出卖人应支付的商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率的计算。如超过上述约定的期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约的责任：
1、合同继续的履行。出卖人应支付买受人已付款的利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。
2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款的利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款的利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿的责任。
第八条 买受人逾期付款的处理
买受人如未按本合同约定的日期的付款，逾期在 _________日内的，出卖人有权追究买受人逾期的付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率的计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约的责任：
1、合同的继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款的利率计算。此外，买受人还应每日按商品房的价款的_________‰向出卖人支付的违约金。
2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
第九条 面积确认及面积差异处理。
（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________（建筑面积/套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
（二）当事人选择按套计价的，不适用本条的约定。
（三）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准。
（四）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给的利息。
第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部的责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式的处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备的差价。
第十二条 出卖人关于基础的设施、公共配套建筑正常运行的承诺
本项目物业管理的用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.
第十三条 风险责任的转移
该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。
第十四条 质量争议的处理
买受人对该商品房提出有重大的质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。
第十五条 双方可以就下列事项的约定
1、该商品房所在楼宇的屋面的使用权。
2、该商品房所在楼宇的外墙面的使用权。
第十六条 房屋的用途
1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件的另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十七条 物业管理
该商品房移交后，买受人承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理的机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。
第十八条 合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律的效力。
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律的效力。
出卖人（盖章）_________ 买受人（盖章）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
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