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房屋租赁违约金是什么

来源: 找法网 2022-04-09 16:41:17

导读:房屋租赁违约金是什么?房屋租赁合同的期限规定是什么?相信大家对此是有疑问的,那么,今天小编就给大家普及下,接下来找法网小编为大家整理了详细的相关法律知识,让我们带着疑问下面一起来看看吧,希望对你能有所帮助。

房屋租赁违约金是什么

  一、房屋租赁违约金是什么

  违约金由双方协商确定,没有数额的限制,一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

  (一)在房屋租赁关系上,要求解除租赁合同的一方,应该提取1个月通知对方,否则就属于违约(合同另有约定除外)。

  (二)租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

  (三)约定的违约金过高或过低可以请求变更,约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高,可要求降低。

  (四)房屋租赁合同中对违约金没有约定,应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

  (五)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

  (六)租房违约金的处理:

  双方按照租赁合同的约定处理,赔偿约定的金额,如果协商不成,可到法院提起诉讼。

  《民法典》第五百八十五条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

  二、房屋租赁合同的期限规定是什么

  房屋租赁合同的期限规定最长是二十年,超过二十年的部分法律不予保护。当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年;超过20年部分租赁期限无效。

  三、个人房屋租赁纠纷中的有关裁判标准是什么?

  个人房屋租赁纠纷在司法实践中有哪些值得借鉴的方面?在审判实践中,涉及私房租赁的纠纷主要有以下几个方面:

  (一)房屋租赁合同未经登记、批准,是否影响合同的效力目前,许多地方对房屋租赁合同,都要求报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于按照地方规定应当批准、登记,而未批准、登记的合同是否有效,在一些地方还是存在争议的。认为,《城市房地产管理法》第53条关于房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案的规定,以及地方规定要求的批准、登记,对租赁合同的效力都不产生影响。

  (二)出租人是否可以断电、断煤(气)、断水等手段作为先履行杭辫的手段在房屋租赁合同中,承租方不支付租金,出租方便断电、断煤(气)、断水的,是否构成先履行抗辩?认为,在租赁合同中,当事人既可能约定先付租金后使用租赁物,也可能约定先使用租赁物,然后再付租金的。因此,是否构成先履行抗辩,须结合具体案件具体判断。而且,出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下,也可能包含不同的意思,如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的,就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的,则构成对欠租部分的相应抗辩。至于出租方采取前述行为后,承租方应否支付相应期间租金的问题,认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的,如以居住为目的的租赁合同,承租人在没有电的情况下,如果只是使用起来不方便,但仍然能够实现居住目的的,则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金,而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的,如以经营餐饮为目的租赁房屋的,出租方采取前述行为,必将使承租方不能实现合同目的,此时,承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下,承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的,则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素,综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。

  (三)出租人“一房二租”合同效力的判断标准出租人前后分别与不同承租人签订租赁合同,并向其中之一人交付房屋的,其租赁合同的效力如何确认?如订立合同在前的承租人主张订立合同在后,但已经实际占有房屋的承租人订立的后租赁合同无效的,如何处理?认为,出租人分别与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均有效。租赁合同的效力不因承租人订立数份合同而无效。因此,承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的,应当对不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已经将房屋实际交付给其中之一,而其他承租人主张出租人继续履行的,因继续履行在事实上已经不可能,法院可以不予支持。对此情况,法院在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的,可以驳回其诉请。由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的,因此,合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。

  (四)第三人原因导致的房屋瑕疵,承租人可否要求减少租金的判断标准按照《合同法》的相关规定,出租人出租房屋,负有保证承租人使用、收益的权利。只要承租人的该项权利受到损害,则不管是出租人的原因还是第三人的原因,均属于履行合同的瑕疵,出租人应当负责予以排除。在尚未消除瑕疵而影响承租人使用收益的,承租人可以要求减少租金。

  (五)第三人对房屋进行的侵害,承租人可否直接向侵权人主张权利的判断标准承租人承租房屋以后,即对房屋有占有、使用、收益的权利,当第三人的行为影响其上述权利时,承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房屋所有权人亦可以基于所有权向侵权人主张权利。虽然,这两种不同性质的权利,各有其范围。但从实际的行使来看,房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此,双方的权利如何行使、协调,一直是比较有争议的问题。认为,双方的权利行使应当坚持如下原则:即就双方权利重合的部分,其中一方行使权利的,另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方来,但不能再另外单独主张这部分权利。同时,由于所有权人的权利与承租人权利不一致的地方,应当各自主张,另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失,所有权人就不能主张;同样,第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利,而非承租人的权利时,承租人也不得行使损害赔偿请求权。

  (六)未经登记的租赁合同能否对抗房屋买卖的判断标准对此问题也是存在不少争议的。有认为登记与否不影响“买卖不破租赁”原则的适用,租赁合同都可与之对抗。也有认为未经登记不能对抗买卖合同的。这两种观点其实代表了在这个问题上两种不同的价值衡量。按照前一观点,则房屋的买受人不能以自己不知租赁合同的存在为由,主张承租人迁让,但买受人仍然可以以出卖人未告知为由,要求撤销买卖合同,或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济途径的。但其价值判断倾向于维持租赁合同的现状,以加强对承租人的保护,但对买受人而言,交易的风险可能会增加,交易安全会受到影响;按照后一观点,承租人不能以未经登记的租赁合同对抗买受人,只能迁让,并于迁让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任,其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护买卖交易的安全,并对租赁权的“物权化”效力施加一定的限制。

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  • 根据合同约定处理

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