大家好，我是找法网特约嘉宾：张丹中。
买房对于一般老百姓而言，是一件人身大事。在我看来，可以从合同法第110条的法条出发来大致归纳一下。合同法第110条规定，一方要求履行非金钱债务的，对方可以不履行的除外情形，即法律上或者事实上不能履行。那么，在购房时哪些属于法律上或者事实上不能履行的情况呢，主要表现为下列三种情况：
第一、房屋产权人意思表示有瑕疵。
第二、房屋存在权利限制。
第三、买家不具备购房资格。
针对这三种情况我给大家三个应对方法来降低买房风险：
一、买房时必须确保房屋权利人全部在场并核对身份信息，如果权利人进行委托的，必须确保委托书经过公证，且真实有效。
第二、自己和中介必须提前进行产权调查，房屋是否存在权利限制，除按揭贷款之外是否存在商业贷款抵押、担保、司法或者行政限制，并且在购房合同中对于在途诉讼的违约责任进行明确约定。
第三、买房前必须对自己是否满足购房资格做足调查，对自己是否存在限贷限购的情况做到心里有底，建议在房屋买卖合同加上一条：即如遇乙方不具备购房资格或者贷款资格的，乙方有权指定适格的第三方继续履行本合同。
上述的三个问题，属于司法实践中的硬伤，通过法律途径很难满足买房人获得房屋产权的诉求，是相对更需要注意的。
以上是我对这个问题的回答，希望对您有所帮助，谢谢。
