我想咨询的是农村宅基地买卖，现在我爷爷不同意卖房，想要回来，我们能要回来吗？这种合同合法吗？我们应该怎么办？

更新时间：2019-01-14 09:08:56

问题描述：

你好，我想咨询的是农村宅基地买卖，我爸把爷爷的宅基地卖给同村的人，爸爸签了合同，对方家在老家没有宅子，现在住城里，有房产，现在我爷爷不同意卖房，想要回来，我们能要回来吗？这种合同合法吗？我们应该怎么办？

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是违法的。宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房的。农民只有使用权，没有处分权，不能作为个人财产非法转让。国家明令禁止任何单位和个人侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
《土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

2019-01-14 09:04:22

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农村宅基地是什么　　农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。　　农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：　　
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；　　
2、转让人与受让人同为本村村民；　　
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；　　
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。　　宅基地申请的条件：　　
1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；　　
2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；　　
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。　　农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：　　
1、年龄未满十八周岁的；　　
2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；　　
3、出卖或者出租村内住房的。　　农村房屋买卖合同的法律效力　　司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。

2019-01-14 09:06:10

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农村宅基地上房屋买卖及其司法裁决《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料，其建造往往也耗费了农户大部分甚至毕生积累，也常常是村民最昂贵的私有财产。因此，无论从物尽其用的经济价值考量，还是从肯定和激发村民投资消费的积极性着眼，村民对房屋的所有权应受到法律的充分保护，村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利应得到法律的彰显。但如前文所述，村民对其房屋的处分是受限制的处分，即在房屋交易对象上实行限制。一方面，村民的自然流动必然涉及农村宅基地上房屋的流转，另一方面，对该类房屋的流转又必须依法实行限制。因此，司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。损失，则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。
3、非本集体经济组织成员将宅基地上所建房屋转让的纠纷处理如上文分析，非本集体经济组织成员占用宅基地建房无论是否经过相应行政审批，其均不享有所涉宅基地的使用权，因此其所建房屋不能取得物权，基于该房屋的买卖合同亦当然无效。司法实践中处理该类纠纷还应注意二个问题：其一是若建房人取得宅基地经过了行政审批，则在民事诉讼进程中尚需前置性的通过以司法建议启动行政程序或行政诉讼程序撤销相应行政许可；其二是鉴于出卖方虽未依法取得宅基地使用权及房屋所有权，但其作为投资人，在违法建筑未被拆除前，其占用利益应予保护，以维护既定的经济秩序，因此，法院在司法裁判时应就案件所涉宅基地违规向土地行政主管部门发出司法建议，同时判决确认合同无效，并按无效合同的法律规定明确双方当事人的责任。
4、村宅基地上房屋在被行政征收后，买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效的处理《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。一般而言，人民政府征收决定发生法律效力后，相关征收实施单位才与被征收人签订征收补偿协议，而此时，依据法律的规定，被征收房屋的物权已移转至作出征收决定的人民政府享有，因此，若相关当事人就该房屋的转让所签买卖合同在此时被确认无效，则会出现买受人返还房屋不能的情形。在此前提下，对该类纠纷的处理则应遵循以下原则：缘于买受人取得宅基地违法，则其仅对宅基地上房屋相关建筑装饰材料享有相应权利，因此，其仅得就建筑装饰材料部分的对应价值在征收补偿款中主张权利，就宅基地价值部分，基于取得行为违法，则应由该宅基地所在集体经济组织享有或以司法制裁的形式予以收缴，买卖合同双方当事人的相关损失则由签约双方予以分担。需要另外指出的是，若原出卖人仍具备集体经济组织成员资格，由于宅基地系其所在集体经济组织成员共同共有，宅基地的征收利益亦不能为出卖人独自享有，而应作为集体收益归属集体经济组织享有，出卖人则可以原宅基地被征收为由另行申请宅基地。

2019-01-14 09:08:56

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