这块土地都没有土地使用证,请问我这个协议是否拥有土地使用权

更新时间:2019-07-10 20:00:08
问题描述:
你好,我想咨询下,国有企业单位有一块土地因其他原因,转让给我个人,只签订了转让协议,协议上明确写了转让土地使用权和房屋,这块土地都没有土地使用证,请问我这个协议是否有效,我是否拥有土地使用权,这块土地的最终产权属于谁?如果涉及搬迁补偿,公司是否有权利处置这块土地
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    农村宅基地,只有本村居民享有使得权。非本村居民的城镇居民,不得到农村购买宅基地,如有买卖,亦属于无效,买卖关系法律不予保护。《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
    农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
    农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
    2019-07-10 19:46:40
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    企业,转让,以国有股权转让为例 国有股权转让即涉及到国有资产监管的特别规定,又要符合《公司法》关于股权转让的规定,根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂 行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》以及国有股权向管理层转让等规定和相应产权交易机构的交易规则之规定,对于转让方而言,国有股权交易可以分为以下几个步骤。   
    一、初步审批   转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定《转让方案》,申报国有产权主管部门进行审批,在获得同意国有股权转让的批复后,进行下一步工作。   
    二、清产核资   由转让方组织进行清产核资(转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资),根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。   
    三、审计评估   委托会计师事务所实施全面审计,在清产核资和审计的基础上,委托资产评估机构进行资产评估。(评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有股权转让价格的参考依据)   
    四、内部决策   转让股权所属企业召开股东会就股权转让事宜进行内部审议,(如果采取协议转让方式,应取得国有资产主管部门同意的批复,转让方和受让方应当草签 转让合同,并按照企业内部决策程序进行审议),形成同意股权转让的决议、其他股东放弃优先购买权的承诺。涉及职工合法权益的,应当听取职代会的意见,并形 成职代会同意转让的决议。   
    五、申请挂牌   选择有资格的产权交易机构,申请上市交易,并提交转让方和被转让企业法人营业执照复印件、转让方和被转让企业国有产权登记证、被转让企业股东会决议、主管部门同意转让股权的批复、律师事务所的法律意见书、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。   
    六、签订协议   转让成交后,转让方和受让方签订股权转让合同,取得产权交易机构出具的产权交易凭证。   
    七、审批备案   转让方将股权转让的相关文字书面材料报国有产权主管部门备案登记。   
    八、产权登记   转让方和受让方凭产权交易机构出具的产权交易凭证以及相应的材料办理产权登记手续。   
    九、变更手续   交易完成,标的企业修改《公司章程》以及股东名册,到工商行政管理部门进行变更登记。
    2019-07-10 19:50:23
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    土地使用权出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
    2019-07-10 19:51:12
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    土地使用权转让的条件  
    一、对附加土地使用权转让条件的质疑根据法理,财产权一经合法取得,只要不损害他人利益或公共利益,权利人尽可自由处分,不受阻碍,因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权,权利人取得土地使用权后,可以自己开发利用该土地,也可以转让该土地给他人使用,何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍?对于成片开发的土地,因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件,故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让,似可理解。但对于宗地而言,用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等,无论如何转让,出让合同的约束仍对用地人有效,为什么一定要投资25%以上才能转让呢?限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因,但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题,而是源于一级市场的管理问题,是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明,在已经将拍卖作为主要出让方式的地区,由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当,土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制,所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让,推广拍卖出让,而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。极端的事例并不鲜见,即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发,又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发,虽双方有意,却法律无情,土地资源因此得不到有效利用,市场流通因此受到阻碍。当然,房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让,但因出售的标的是房屋,法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性,《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。值得注意的是,《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”,其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等,其中赠予是没有对价的,继承可以是法定的,作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资,如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股,既不必要,也不可能。因此,笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。  
    二、缴清土地出让金缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件,此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第
    (一)款。按理,依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价,没有缴清出让金,就不能取得土地使用权证,没有取得土地使用权证,就不能认为受让人取得了土地使用权。  当事人未取得土地使用权,如何能转让土地使用权?但在实务中,地方政府为支持房地产业的发展或其他原因,常常同意发展商分期缴付出让金,在出让金缴清前,先向发展商核发土地使用证,在此情况下用地人转让土地使用权,恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力,因为:
    1、缴付出让金是出让合同设定的义务,依合同之相对性,出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力,不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。
    2、土地使用权证一经核发,其登记资料亦依法公示,转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖,而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金,查知其拥有土地使用权即可。因此,用地人未缴清土地出让金,但已取得土地使用权证的,其转让土地使用权合同的效力应当支持,政府可依出让合同向转让人追缴出让金。对于划拨土地使用权,用地人虽有土地使用权证,但因未办理出让手续和缴纳土地出让金,其转让时应报有审批权的政府审批,以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。
    2019-07-10 20:00:08
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