通过开发商资产管理人和社区反馈，由此可能面临物业公司法律诉讼。业主应该如何处理

更新时间：2019-07-28 03:50:21

问题描述：

小区由于开发商经营管理原因破产清算而导致延迟交房，未能按照合同中约定的物业公司进场，而且是未向业主公示的情况下更换本地物业公司。相关配套设施有大面积变更，新公司收取的物业费仅象征性降低0.12元，但这降低部分还以二次供水费用为由收取。因需要拿到钥匙，而只能按照格式合同的要求缴纳首年物业费。其在这一年的时间中所履行的职责引起业主的严重不满，生活垃圾一周或者半个月才清理，外来人员和车辆进入小区从未查验，电梯经常损坏等。因无业委会，通过开发商资产管理人和社区反馈，均未改善物业公司服务质量，且新物业公司两年来扔未能公示物价部门相关批准文件。现部分业主以此为由，尚未缴纳物业费，由此可能面临物业公司法律诉讼。业主应该如何处理，才能合理保证自己的权利不受损坏，也能不面临诉讼。

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物业管理的目的：一是物业小区内的建筑物及其他设施进行维修、保养、管理;二是向广大业主提供满意的相关物业服务。但却有一些物业公司违背物业管理目的，进行不当甚至违法行为，主要有：　　
(1)物业公司单方面制定物业管理公约，强行要求业主在公约上签字;　　
(2)物业公司在没有业主的委托，以及解除委托的情形下，强行对某一物业小区进行管理;　　
(3)物业公司单方面制定收费标准，强迫各业主按其收费标准缴费;　　
(4)物业公司管理水平低下，高额收费，劣质服务;　　
(5)动辄停水停电，断暖断气，制造麻烦，强迫业主就范;　　
(6)保安人员素质低下，在物业区内滥施淫威，侵犯业主人身、财产权利;　　
(7)乱立名目，随意增设收费项目;　　
(8)物业公司阻扰业主大会及其执行机构业主委员会的成立。　　业主有权对上述行为进行抵制。对严重侵犯业主利益的行为，可以向行政主管机关提出，也可以向法院起诉，运用法律手段保护合法权益。

2019-07-28 03:36:43

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物业管理公司要履行的义务有：　　① 履行物业管理合同，依法经营; 　　② 接受业委会和住宅小区居民的监督; 　　③ 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可; 　　④ 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。　　当然，履行一定的义务，也有一定的权利，物业管理公司的权利有：　　① 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法; 　　② 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理; 　　③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用; 　　④ 有权制止违反规章制度的行为; 　　⑤ 有权要求业委会协助管理; 　　⑥ 有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务; 　　⑦ 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
　　知识拓展：　　物业管理的业务类型　　① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护; 　　② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等; 　　③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。
　　④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。

2019-07-28 03:41:26

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小区物业费包括哪些？　　物业管理费一般由以下项目构成：　　
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；　　
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　
3、物业管理区域清洁卫生费用；　　
4、物业管理区域绿化养护费用；　　
5、物业管理区域秩序维护费用；　　
6、办公费用；　　
7、物业管理企业固定资产折旧；　　
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　
9、经业主同意的其它费用。　　　　
1、物业管理费如何确定　　物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。　　
2、物业管理费确定原则　　物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。

2019-07-28 03:45:58

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2007年10月1日起正式实施的《中华人民共和国物权法》做了明确规定。物业公司是否有权向业主收取停车费（车位费、占道费）的问题，根据不同情况，有所不同。
属于业主共有的地方，只要不影响小区交通，物业公司无权向你收取停车费（车位费、占道费），物价部门也不会对物业公司在小区道路收费有任何批文。
根据税法的有关规定，物业公司向业主收取的停车费，应当计算缴纳营业税并主动开具服务业普通发票。收费不开具发票的行为，违反了税法的有关规定，消费者可向当地地方税务机关举报，也可向当地消费者协会投诉。
停车收费是物价局批准的，有正规的发票，收取的费用归全体业主所有，但要是小区的投资建设太大就可以归物业使用，但要经业委会同意。

2019-07-28 03:50:21

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