民事纠纷涉及房产

更新时间：2018-08-28 20:36:13

问题描述：

[未解决]房产经济纠纷
咨询人：1827661

悬赏:20劳动点

地区:云南

律师您好！我购买的二手房毛坯在2017年7月15日过户，国庆后拿到不动产权证，与原产权人约好时间10月23日去银行办理贷款（公积金加商贷）尾款53万，所有相关材料都交了，第二日银行通知我根据地税评估后只能贷款50万，因此我需要给房东（此人是实际收款人，非产权人，她与产权人之间有什么协议我不知情，只说产权人配合交易，此人收款）付3万补个收条即可继续办理，当天到至11约21日期间我多次让中介与房东联系，让中介提供了卡号，见到这人就把钱转过去，但房东要么打不通电话，要么以有事未见面，总之中介没有见到面，所以钱一直没付给她，我也没有收条，所以银行贷款受理了无法继续办理。她拖了一个月时间反咬我说我不积极办理贷款，算违约，提出要我付她未拿到万尾款利息1万块，我认为过错方不在我，不承担责任，但她蛮不讲理，非要我付她3万再加1万利息才给我开收条继续办贷款，协商无果。这个房东中间多次电话，短信威胁我，还去我单位找领导，对我造成严重人身骚扰。我急需律师的帮助，对这样的无赖我应该怎么做

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房子有贷款是可以过户的，但是二次交易有以下规定：

1、房子的二次交易，就是需要把购买时签订的合同和房屋的产权证书、银行的抵押合同关系变更一下就可以，其实做起来整个过程却是没有那么容易的，首先，购买房产的人与房地产开发商要签订购房的合同；银行签订贷款房屋抵押的合同，进行贷款房屋抵押登记记录。

2、如果贷款还清之前进行房屋的买卖，则涉及以上五个文本的人名变更问题。

首先，根据房地产法，购房合同是不能变更的，其次，从银行角度，如果贷款是以所购房产作为抵押。

3、至于在权属处变更贷款抵押登记、他项权证或抵押权证明书以及产权证，由于目前尚无政策依据而根本行不通。

就目前的情况，还贷房想卖掉，还得想方设法先将剩余的贷款还清，注销贷款抵押登记，结束购房的手续，才能进行二次交易，别无他法。

2018-08-28 20:31:27

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（1）只有房屋所有人才有处分的权利。具体到本案，房屋没过户，产权所有人以登记在产证上为准。所以，你们签订的合同无效，可主张返还定金；
（2）促成交易，中介才能按约定收取费用。没交易，中介收费系于法无据。故签订的中介协议也是无效的。收费执行上海标准：3万按8%-12%收。律师法规定：禁止律师给当事人作任何承诺，希谅解！有些地方你陈述不清，建议来电。

2018-08-28 20:32:14

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二手房交易违约金条款2017年规定违约是对买卖双方都具有效力的。若卖方违约，且合同中约定违约金是2万的话，这个2万的数额应卖方补偿给买方。同时退还买房所交的费用以及办理贷款等造成的利息等。对于已签订合同的，一般视为交易成功，需支付中介相关的费用，但由于未完成过户，可以协调减少中介费用。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。违约金的主要作用，这一点历来是学界争议的焦点。对此，学术界有三种不同的观点:
1、担保说一种观点认为，违约金的主要作用在于担保合同的履行。认为它"是当前社会主义组织间合同担保的主要形式，社会主义组织间的经济合同，如果没有违约金的规定，就是不完整的"。因而是一种担保方式(担保说)。
2、责任说第二种观点认为，违约金是债务人不履行债务所应承担的违约责任。由于违约金与传统民法中担保方式存在着性质上的差别，所以"违约金不是债的担保方式，立法和法学理论也不应该要求违约金发挥债的担保作用"(责任说)。
3、折衷说第三种观点认为，违约金既是担保方式，又是违约责任方式(折衷说)。

2018-08-28 20:36:13

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