有抵押贷款的二手房买卖

更新时间：2018-08-29 12:39:37

问题描述：

想全款买一套二手房，但房屋目前有50万银行抵押贷款，如果签定买卖合同，如何规避风险呢？应该首先签定买卖合同，付定金，业主去做解抵押，然后才能网签吗？如果业主提出要由买方先支付贷款，才去解抵押，应该怎样签定补充协议呢？另外，如何让中介承担买卖过程中的风险呢？

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房屋抵押贷款的条件有哪些，　　
(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;　　
(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年;　　
(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;　　用来抵押的房产的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。　　相关知识延伸阅读：无法办理房产抵押贷款的房屋类型是哪些　　
一、贷款尚未结清的房产　　房产抵押贷款的房产抵押物必需是没有任何抵押且无贷款的房产。如果房产已经抵押或者此房产还处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行是不能办理的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。　　
二、部分已购公房　　已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款：一是无法提供购房合同或协议的已购公房，因为有的购房合同会写有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产抵押贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。　　
三、未满五年的经济适用房　　根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。拆迁房一般按经济适用房管理。　　
四、未取得房产证的小产权房　　如果居住人没有取得小产权房产的房产证，对房产只有使用权而没有所有权。没有此套房产的所有权证书，这类房产就不能上市交易，无法办理抵押手续，更不能办理房产抵押贷款。

2018-08-29 12:32:38

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房屋买卖合同内容不违法，只要双方签字盖章就具有法律效力。
　　
一、房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
　　1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
　　
(1)一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
　　
(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。

2018-08-29 12:36:32

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《房地产买卖合同》的解除条件：　　
1、当事人协商一致解除;　　
2、约定的解除条件成就;　　
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;　　
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;　　
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;　　
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;　　
7、一手商品房的特别规定：　　1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;　　2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;　　3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;　　5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;　　6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;　　7)面积误差比绝对值超过3%的;　　8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;　　9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;　　10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;　　
8、法律规定的其他情形。

2018-08-29 12:39:37

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